Податок на продаж квартири: коли його сплачує продавець, а коли ні

· · Поради продавцям

Перед продажем багатьох власників турбує одна стаття витрат, яку важко оцінити, — це податок. Податок на продаж квартири у більшості випадків взагалі не сплачується. Проте бувають ситуації, коли Податкова управа визначає зобов'язання, а рішення може надійти тоді, коли продавець найменше цього чекає.

Тому добре знати правила, перш ніж розміщувати оголошення або підписувати попередній договір. Нижче пояснюємо основи, спосіб розрахунку та документи, які варто зберігати. Текст має загальний характер і не замінює консультації податкового фахівця.

Податок на продаж квартири: коли він не сплачується

Офіційна назва цього зобов'язання — податок на доходи від відчуження нерухомості. Відчуженням вважається продаж, обмін та інша передача права власності.

Згідно з роз'ясненням Податкової управи, дохід від відчуження не оподатковується, якщо нерухомість відчужено після спливу двох років від дня придбання. Днем придбання вважається дата договору купівлі-продажу.

Отже, якщо ви купили квартиру понад два роки тому і не підпадаєте під винятки, описані нижче, податок на доходи, як правило, не застосовується.

У професійній літературі також зазначається, що дохід від відчуження окремої нерухомості не оподатковується, якщо вона використовувалася для проживання платника податку або членів його найближчої родини. Подробиці залежать від конкретного випадку. Перевірте їх у податкового консультанта або у відповідному відділенні Податкової управи.

Коли податок все ж може виникнути

Обов’язок сплатити податок найчастіше виникає в таких ситуаціях:

  • продаж до спливу двох років з моменту придбання нерухомості,
  • продаж більш ніж трьох об’єктів нерухомості одного виду протягом п’яти років з моменту їх придбання,
  • нерухомість, отримана в дарунок і продана протягом двох років з моменту, коли її придбав дарувальник.

Перший випадок найчастіше стосується тих, хто купує квартиру як короткострокову інвестицію і швидко її перепродує. Другий стосується власників, які частіше торгують нерухомістю, адже така діяльність у податковому сенсі прирівнюється до регулярної підприємницької діяльності.

Як розраховується податок і хто його визначає

Базою оподаткування є різниця між ринковою вартістю нерухомості та її вартістю придбання. Вартість придбання збільшується на зростання цін виробників промислової продукції. Згідно з наявними роз’ясненнями, можуть бути визнані також витрати на вкладення та відчуження, але лише за наявності достовірних документів.

Податкова управа на своїх сторінках зазначає, що капітальні доходи від продажу нерухомості оподатковуються за ставкою 24 %. Ставки з часом змінюються, тому перед продажем перевірте актуальний розмір.

Податок не розраховується в річній декларації. Він сплачується на підставі рішення Податкової управи, як правило, протягом 15 днів з моменту вручення рішення.

Важливо також, що як надходження враховується ринкова вартість. Якщо ціна в договорі не відповідає ринковій, Податкова управа може визначити дохід за ринковими цінами в місці розташування нерухомості. Тому нереально занижена ціна в договорі — це не вигідна економія. Професійна оцінка вартості допомагає обґрунтувати ціну в договорі.

Документи, які варто зберегти

Навіть якщо ви впевнені, що податок не виникає, належно оформлені документи заощадять нерви та гроші у разі надходження запиту. Збережіть:

  • договір купівлі-продажу, з якого видно дату та ціну придбання,
  • рахунки та договори на ремонт і вкладення в квартиру,
  • підтвердження витрат на продаж, наприклад агентської комісії,
  • підтвердження проживання в нерухомості, наприклад довідку про місце проживання,
  • оцінку ринкової вартості, якщо ви її замовляли.

Рахунки за роботи найважче знайти через кілька років. Тому одразу після ремонту складіть їх в одну папку, паперову або цифрову.

Податок на доходи — не єдиний податок у цій справі

Податок на доходи від відчуження не слід плутати з податком на операції з нерухомістю. Його платником, як правило, є покупець, окрім випадків, коли на придбання нараховується ПДВ. Сплачений податок на доходи не скасовує обов’язку сплатити податок на операції з нерухомістю.

Окремо існує й місцевий податок на нерухомість, який регулюють громади та міста. Кожен із цих податків має власні правила та строки, тому під час планування продажу розглядайте їх окремо.

Висновок

Перед продажем перевірте три речі: дату купівлі, спосіб, у який ви набули квартиру, і скільки об’єктів нерухомості ви продали за останні п’ять років. Відповіді покажуть, чи є привід для занепокоєння. Якщо ви потрапляєте під один із винятків, краще заздалегідь підготувати розрахунок і документи, ніж бути здивованим рішенням.

Якщо ви плануєте продаж у Загребі, Спліті, Задарі або Пулі, агенти Imperium Immobiliare охоче пройдуть з вами всі кроки продажу — від оцінки вартості до підготовки документів. Для конкретного податкового розрахунку радимо також звернутися до податкового фахівця.

Джерела

Пов'язане