Daň z predaja bytu: kedy ju predávajúci platí a kedy nie

· · Tipy pre predávajúcich

Pred predajom sa mnohí majitelia obávajú jednej položky, ktorú je ťažké odhadnúť, a tou je daň. Daň z predaja bytu sa vo väčšine prípadov vôbec neplatí. Existujú však situácie, v ktorých daňová správa (Porezna uprava) určí daňovú povinnosť a rozhodnutie môže prísť vtedy, keď to predávajúci najmenej čaká.

Preto je dobré poznať pravidlá ešte predtým, než nehnuteľnosť inzerujete alebo podpíšete zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. Nižšie vysvetľujeme základy, spôsob výpočtu a dokumenty, ktoré sa oplatí uschovať. Text má všeobecný charakter a nenahrádza poradenstvo daňového odborníka.

Daň z predaja bytu: kedy sa neplatí

Daňový názov tejto povinnosti je daň z príjmu z prevodu nehnuteľností. Za prevod sa považuje predaj, výmena a iný prevod vlastníctva.

Podľa výkladu chorvátskej Daňovej správy sa príjem z prevodu nezdaňuje, ak bola nehnuteľnosť scudzená po uplynutí dvoch rokov odo dňa nadobudnutia. Za deň nadobudnutia sa považuje dátum kúpnej zmluvy.

Ak ste teda byt kúpili pred viac ako dvoma rokmi a nespadáte pod výnimky opísané nižšie, daň z príjmu spravidla neprichádza do úvahy.

Odborná literatúra uvádza aj to, že príjem z prevodu jednotlivej nehnuteľnosti sa nezdaňuje, ak slúžila na bývanie daňovníkovi alebo členom jeho najbližšej rodiny. Podrobnosti závisia od konkrétneho prípadu. Overte si ich u daňového poradcu alebo na príslušnej pobočke Daňovej správy.

Kedy daň predsa len prichádza do úvahy

Povinnosť vzniká najčastejšie v týchto situáciách:

  • predaj pred uplynutím dvoch rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti,
  • predaj viac ako troch nehnuteľností rovnakého druhu v období piatich rokov od ich nadobudnutia,
  • nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním a predaná do dvoch rokov odo dňa, keď ju nadobudol darca.

Prvý prípad sa najčastejšie týka tých, ktorí byt kúpia ako krátkodobú investíciu a rýchlo ho odpredajú. Druhý sa týka majiteľov, ktorí s nehnuteľnosťami obchodujú častejšie, pretože sa takáto činnosť daňovo prirovnáva k pravidelnému podnikaniu.

Ako sa daň počíta a kto ju určuje

Základ dane tvorí rozdiel medzi trhovou hodnotou nehnuteľnosti a jej nadobúdacou hodnotou. Nadobúdacia hodnota sa zvyšuje o rast cien priemyselných výrobcov. Podľa dostupných výkladov možno uznať aj náklady na investície a na prevod, avšak len na základe hodnoverných dokladov.

Daňová správa na svojich stránkach uvádza, že kapitálové zisky z predaja nehnuteľností sa zdaňujú sadzbou 24 %. Sadzby sa v čase menia, preto si pred predajom overte aktuálnu výšku.

Daň sa nevypočítava v ročnom daňovom priznaní. Platí sa na základe rozhodnutia Daňovej správy, spravidla v lehote 15 dní od jeho doručenia.

Dôležité je aj to, že sa ako príjem berie trhová hodnota. Ak cena v zmluve nezodpovedá trhovej, Daňová správa môže príjem určiť podľa trhových cien v mieste, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Nereálne nízka dohodnutá cena preto nie je dobrou úsporou. Odborný odhad hodnoty pomáha, aby bola cena v zmluve obhájiteľná.

Dokumentácia, ktorú sa oplatí uschovať

Aj keď veríte, že daň neprichádza do úvahy, poriadna dokumentácia vám ušetrí nervy aj peniaze, ak príde výzva. Uschovajte si:

  • kúpnu zmluvu, z ktorej je vidieť dátum a cenu nadobudnutia,
  • faktúry a zmluvy o rekonštrukciách a investíciách do bytu,
  • doklady o nákladoch na predaj, napríklad o provízii realitnej kancelárie,
  • doklady o bývaní v nehnuteľnosti, napríklad potvrdenie o trvalom pobyte,
  • odhad trhovej hodnoty, ak ste si ho dali vypracovať.

Faktúry za práce sa po niekoľkých rokoch hľadajú najťažšie. Preto si ich hneď po rekonštrukcii uložte do jedného priečinka, papierového alebo digitálneho.

Daň z príjmu nie je jedinou daňou v hre

Daň z príjmu z prevodu netreba zamieňať s daňou z prevodu nehnuteľností. Jej daňovníkom je spravidla kupujúci, okrem prípadov, keď sa na nadobudnutie účtuje DPH. Zaplatená daň z príjmu nevylučuje povinnosť zaplatiť daň z prevodu nehnuteľností.

Samostatne existuje aj miestna daň z nehnuteľností, ktorú upravujú obce a mestá. Každá z týchto daní má vlastné pravidlá a lehoty, preto ich pri plánovaní predaja posudzujte osobitne.

Záver

Pred predajom si overte tri veci: dátum kúpy, spôsob, akým ste byt nadobudli, a koľko nehnuteľností ste predali za posledných päť rokov. Odpovede vám ukážu, či existuje dôvod na obavy. Ak spadáte pod niektorú z výnimiek, je lepšie pripraviť výpočet a dokumentáciu vopred, než sa nechať prekvapiť rozhodnutím.

Ak plánujete predaj v Zagrebe, Splite, Zadare alebo Pule, makléri Imperium Immobiliare s vami radi prejdú jednotlivé kroky predaja, od odhadu hodnoty až po prípravu dokumentácie. Pri konkrétnom daňovom výpočte odporúčame aj konzultáciu s daňovým odborníkom.

Zdroje

Súvisiace