Imposta sulla vendita di un appartamento: quando il venditore la paga e quando no

· · Consigli per i venditori

Prima di vendere, molti proprietari si preoccupano di una voce difficile da stimare: le tasse. L'imposta sulla vendita di un appartamento nella maggior parte dei casi non si paga affatto. Esistono però situazioni in cui l'Agenzia delle Entrate croata (Porezna uprava) accerta l'obbligo, e l'avviso può arrivare quando il venditore se lo aspetta meno.

Per questo è bene conoscere le regole prima di pubblicare l'annuncio o firmare un contratto preliminare. Di seguito spieghiamo le basi, il metodo di calcolo e i documenti che conviene conservare. Il testo ha carattere generale e non sostituisce la consulenza di un esperto fiscale.

Imposta sulla vendita di un appartamento: quando non si paga

Il nome fiscale di questo obbligo è imposta sul reddito derivante dalla cessione di immobili. Per cessione si intendono la vendita, la permuta e altri trasferimenti di proprietà.

Secondo le indicazioni dell'Agenzia delle Entrate croata, il reddito da cessione non è soggetto a imposta se l'immobile è ceduto dopo due anni dalla data di acquisto. Come data di acquisto si considera la data del contratto di compravendita.

Se quindi avete acquistato l'appartamento più di due anni fa e non rientrate nelle eccezioni descritte più sotto, di norma l'imposta sul reddito non è dovuta.

La letteratura specialistica indica inoltre che il reddito dalla cessione di un singolo immobile non è tassato se questo è servito da abitazione al contribuente o ai familiari stretti. I dettagli dipendono dal caso concreto. Verificateli con un consulente fiscale o presso l'ufficio competente dell'Agenzia delle Entrate.

Quando l'imposta può comunque essere dovuta

L'obbligo emerge più spesso nelle seguenti situazioni:

  • vendita prima che siano trascorsi due anni dall'acquisto dell'immobile,
  • vendita di più di tre immobili dello stesso tipo nell'arco di cinque anni dalla data di acquisto,
  • immobile acquisito per donazione e venduto entro due anni dal momento in cui è stato acquistato dal donante.

Il primo caso riguarda più spesso chi acquista un appartamento come investimento a breve termine e lo rivende rapidamente. Il secondo riguarda i proprietari che compravendono immobili con maggiore frequenza, perché a livello fiscale questa attività è equiparata a una normale attività d'impresa.

Come si calcola l'imposta e chi la determina

La base imponibile è data dalla differenza tra il valore di mercato dell'immobile e il suo costo di acquisto. Il costo di acquisto viene rivalutato in base all'aumento dei prezzi alla produzione dei prodotti industriali. Secondo le interpretazioni disponibili, possono essere riconosciute anche le spese di investimento e di cessione, ma solo se supportate da documenti attendibili.

L'Agenzia delle Entrate croata (Porezna uprava) indica sul proprio sito che le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili sono tassate con un'aliquota del 24 %. Le aliquote cambiano nel tempo, quindi prima di vendere verificate l'importo aggiornato.

L'imposta non viene calcolata nella dichiarazione annuale. Si paga sulla base dell'avviso di accertamento dell'Agenzia delle Entrate, di norma entro 15 giorni dalla notifica dell'avviso.

È importante anche che come introito si consideri il valore di mercato. Se il prezzo indicato nel contratto non corrisponde a quello di mercato, l'Agenzia delle Entrate può determinare il reddito in base ai prezzi di mercato della località in cui si trova l'immobile. Un prezzo contrattuale irrealisticamente basso non è quindi un buon risparmio. Una perizia professionale del valore aiuta a rendere difendibile il prezzo indicato nel contratto.

La documentazione da conservare

Anche quando siete convinti che l'imposta non sia dovuta, una documentazione in ordine fa risparmiare stress e denaro in caso di richiesta di chiarimenti. Conservate:

  • il contratto di compravendita da cui risultino la data e il prezzo di acquisto,
  • le fatture e i contratti per ristrutturazioni e investimenti nell'appartamento,
  • i documenti che attestano le spese di vendita, ad esempio la provvigione dell'agenzia,
  • i documenti che attestano la residenza nell'immobile, ad esempio il certificato di residenza,
  • la stima del valore di mercato, se l'avete richiesta.

Le fatture dei lavori sono spesso la cosa più difficile da trovare dopo qualche anno. Per questo, subito dopo la ristrutturazione, raccoglietele in un'unica cartella, cartacea o digitale.

L'imposta sul reddito non è l'unica imposta da considerare

L'imposta sul reddito da cessione non va confusa con l'imposta sul trasferimento di immobili. Il soggetto obbligato è di norma l'acquirente, tranne quando sull'acquisto si applica l'IVA. Aver pagato l'imposta sul reddito non esclude l'obbligo di pagare l'imposta sul trasferimento di immobili.

Esiste inoltre, separatamente, l'imposta locale sugli immobili, disciplinata dai comuni e dalle città. Ognuna di queste imposte ha regole e scadenze proprie, quindi nella pianificazione della vendita considerate ciascuna separatamente.

Conclusione

Prima di vendere verificate tre aspetti: la data di acquisto, il modo in cui avete acquisito l'appartamento e quanti immobili avete venduto negli ultimi cinque anni. Le risposte vi mostreranno se esiste un motivo di preoccupazione. Se rientrate in una delle eccezioni, è meglio preparare in anticipo calcoli e documentazione piuttosto che essere sorpresi dall'avviso di accertamento.

Se avete in programma una vendita a Zagreb, Split, Zadar o Pula, gli agenti di Imperium Immobiliare saranno lieti di accompagnarvi in tutte le fasi, dalla valutazione dell'immobile alla preparazione della documentazione. Per un calcolo fiscale specifico consigliamo anche la consulenza di un esperto fiscale.

Fonti

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