Steuer beim Wohnungsverkauf: Wann der Verkäufer sie zahlt und wann nicht

· · Tipps für Verkäufer

Vor dem Verkauf sorgen sich viele Eigentümer um einen Punkt, der sich schwer einschätzen lässt: die Steuer. Die Steuer beim Wohnungsverkauf fällt in den meisten Fällen gar nicht an. Dennoch gibt es Situationen, in denen die Steuerbehörde eine Steuerpflicht festsetzt, und der Bescheid kann dann eintreffen, wenn der Verkäufer am wenigsten damit rechnet.

Deshalb ist es gut, die Regeln zu kennen, bevor Sie die Immobilie inserieren oder einen Vorvertrag unterschreiben. Im Folgenden erklären wir die Grundlagen, die Berechnung und die Unterlagen, die Sie aufbewahren sollten. Der Text ist allgemeiner Natur und ersetzt keine Beratung durch einen Steuerexperten.

Steuer beim Wohnungsverkauf: Wann sie nicht anfällt

Die steuerliche Bezeichnung dieser Verpflichtung lautet Einkommensteuer auf Einkünfte aus der Veräußerung von Immobilien. Als Veräußerung gelten Verkauf, Tausch und jede andere Übertragung des Eigentums.

Laut den Erläuterungen der Steuerbehörde werden Einkünfte aus der Veräußerung nicht besteuert, wenn die Immobilie nach Ablauf von zwei Jahren ab dem Erwerbsdatum veräußert wird. Als Erwerbsdatum gilt das Datum des Kaufvertrags.

Wenn Sie die Wohnung also vor mehr als zwei Jahren gekauft haben und nicht unter die unten beschriebenen Ausnahmen fallen, kommt eine Einkommensteuer in der Regel nicht in Betracht.

Die Fachliteratur nennt zudem, dass Einkünfte aus der Veräußerung einer einzelnen Immobilie nicht besteuert werden, wenn diese dem Steuerpflichtigen oder Mitgliedern seiner engeren Familie als Wohnung gedient hat. Die Einzelheiten hängen vom konkreten Fall ab. Klären Sie sie mit einem Steuerberater oder in der zuständigen Geschäftsstelle der Steuerbehörde ab.

Wann die Steuer dennoch in Betracht kommt

Die Steuerpflicht tritt am häufigsten in folgenden Situationen auf:

  • Verkauf vor Ablauf von zwei Jahren nach dem Erwerb der Immobilie,
  • Verkauf von mehr als drei Immobilien derselben Art innerhalb von fünf Jahren nach ihrem Erwerb,
  • durch Schenkung erworbene Immobilie, die innerhalb von zwei Jahren ab dem Zeitpunkt verkauft wird, zu dem der Schenker sie erworben hat.

Der erste Fall betrifft meist diejenigen, die eine Wohnung als kurzfristige Investition kaufen und schnell weiterverkaufen. Der zweite betrifft Eigentümer, die häufiger mit Immobilien handeln, da eine solche Tätigkeit steuerlich einem regulären Gewerbebetrieb gleichgestellt wird.

Wie die Steuer berechnet wird und wer sie festsetzt

Die Bemessungsgrundlage ist die Differenz zwischen dem Marktwert der Immobilie und ihrem Anschaffungswert. Der Anschaffungswert wird um den Anstieg der Erzeugerpreise für Industrieprodukte erhöht. Nach den verfügbaren Auslegungen können auch Investitions- und Veräußerungskosten anerkannt werden, jedoch nur mit glaubwürdigen Belegen.

Die Steuerbehörde gibt auf ihren Seiten an, dass Kapitalgewinne aus dem Verkauf von Immobilien mit einem Satz von 24 % besteuert werden. Die Sätze ändern sich im Lauf der Zeit, prüfen Sie daher vor dem Verkauf den aktuellen Betrag.

Die Steuer wird nicht in der Jahressteuererklärung berechnet. Sie wird aufgrund des Bescheids der Steuerbehörde gezahlt, in der Regel innerhalb von 15 Tagen nach Zustellung des Bescheids.

Wichtig ist auch, dass als Einnahme der Marktwert angesetzt wird. Entspricht der Preis im Vertrag nicht dem Marktpreis, kann die Steuerbehörde die Einkünfte anhand der Marktpreise am Ort der Immobilie festsetzen. Ein unrealistisch niedriger Vertragspreis ist daher keine gute Ersparnis. Eine fachkundige Wertermittlung hilft, den Vertragspreis nachvollziehbar zu belegen.

Unterlagen, die Sie aufbewahren sollten

Auch wenn Sie davon ausgehen, dass keine Steuer anfällt, erspart eine ordentliche Dokumentation Ärger und Geld, falls eine Anfrage eintrifft. Bewahren Sie auf:

  • den Kaufvertrag, aus dem Datum und Anschaffungspreis hervorgehen,
  • Rechnungen und Verträge für Umbauten und Investitionen in die Wohnung,
  • Nachweise über Verkaufskosten, zum Beispiel über die Maklerprovision,
  • Nachweise über das Wohnen in der Immobilie, zum Beispiel eine Meldebescheinigung,
  • die Bewertung des Marktwerts, falls Sie eine in Auftrag gegeben haben.

Rechnungen für Arbeiten sind nach einigen Jahren oft am schwierigsten zu finden. Legen Sie sie daher gleich nach der Renovierung in einer Mappe ab, in Papierform oder digital.

Die Einkommensteuer ist nicht die einzige Steuer

Die Einkommensteuer auf Veräußerungseinkünfte sollte nicht mit der Grunderwerbsteuer verwechselt werden. Deren Schuldner ist in der Regel der Käufer, außer wenn auf den Erwerb Mehrwertsteuer berechnet wird. Eine gezahlte Einkommensteuer schließt die Pflicht zur Zahlung der Grunderwerbsteuer nicht aus.

Davon getrennt gibt es auch eine lokale Grundsteuer, die von den Gemeinden und Städten geregelt wird. Jede dieser Steuern hat eigene Regeln und Fristen, betrachten Sie sie daher bei der Verkaufsplanung gesondert.

Fazit

Prüfen Sie vor dem Verkauf drei Dinge: das Kaufdatum, die Art, wie Sie die Wohnung erworben haben, und wie viele Immobilien Sie in den letzten fünf Jahren verkauft haben. Die Antworten zeigen Ihnen, ob Anlass zur Sorge besteht. Falls Sie unter eine der Ausnahmen fallen, ist es besser, Berechnung und Unterlagen im Voraus vorzubereiten, als vom Bescheid überrascht zu werden.

Wenn Sie einen Verkauf in Zagreb, Split, Zadar oder Pula planen, begleiten Sie die Makler von Imperium Immobiliare gerne durch alle Verkaufsschritte, von der Wertermittlung bis zur Vorbereitung der Unterlagen. Für die konkrete Steuerberechnung empfehlen wir zusätzlich den Rat eines Steuerexperten.

Quellen

Weiterführende Links