Витрати на купівлю квартири: що враховувати, окрім ціни купівлі-продажу

· · Поради покупцям

Коли покупці починають пошуки дому, їхній бюджет часто обмежується ціною з оголошення. Насправді витрати на купівлю квартири вищі за цю суму, а ті, хто їх не передбачив, нерідко в останню мить шукають додаткові кошти або відмовляються від узгодженої угоди.

Хороша новина в тому, що більшість статей витрат можна оцінити заздалегідь. Цей огляд показує, що зазвичай сплачує покупець, що продавець і на що слід звернути увагу до підписання договору.

Витрати на купівлю квартири: податок на придбання нерухомості або ПДВ

Найбільша додаткова стаття витрат під час купівлі — як правило, податок. Якщо квартира купується на вторинному ринку, тобто від фізичної особи або продавця, який не нараховує ПДВ, покупець сплачує податок на придбання нерухомості за ставкою 3 % від ринкової вартості. Для прикладу: для квартири вартістю 200.000 євро це становить 6.000 євро.

У випадку новобудови, яку продає забудовник — платник ПДВ, ситуація інша. ПДВ уже включено в ціну, а податок на придбання нерухомості не сплачується. Обидва податки до однієї й тієї самої купівлі не застосовуються, тому важливо, щоб в пропозиції було чітко зазначено, чи вказана ціна з ПДВ.

Ще кілька практичних зауважень:

  • Податкова служба може скоригувати базу оподаткування, якщо вважатиме, що договірна ціна нижча за ринкову.
  • Документацію про угоду з нерухомістю, як правило, подає нотаріус, а покупець пізніше отримує податкове рішення.
  • Пільги та повернення податку для окремих груп покупців змінюються з роками, тому щодо їх застосовності у вашому випадку звертайтеся безпосередньо на сайт Податкової управи Хорватії або до фахівця.

Нотаріус, земельна книга та комісія агентства

Договір купівлі-продажу підписується із засвідченням у нотаріуса. Витрати на засвідчення підпису продавця на практиці зазвичай бере на себе продавець, проте розподіл витрат суворо не регламентований. Сторони можуть домовитися інакше, і таку домовленість найкраще зафіксувати письмово.

Внесення права власності до земельної книги (zemljišna knjiga) оплачує покупець, оскільки саме він набуває право, яке реєструється. Судові збори та нотаріальні витрати за сам запис зазвичай є відносно невеликими порівняно з ціною квартири. Проте подавати заяву на реєстрацію не варто відкладати, адже прострочення може збільшити збори.

Якщо ви купуєте квартиру із залученням житлового кредиту, враховуйте також додаткові статті витрат:

  • оцінку нерухомості, яку вимагає банк,
  • нотаріальне засвідчення кредитного договору, вартість якого залежить від суми кредиту,
  • можливі комісії та страхування відповідно до умов банку.

Комісія агентства не встановлена законом у фіксованому розмірі, а визначається договором про посередництво. Перед підписанням запитайте, скільки вона становить, хто її сплачує і чи вказана вона з ПДВ. Прозоре агентство пояснить вам це на самому початку, а не лише під час підписання договору.

Витрати після підписання

Витрати на купівлю не закінчуються внесенням запису до земельної книги. Багато покупців забувають, що в квартиру рідко заселяються в тому стані, в якому вона є. Перед заселенням часто доводиться оплачувати:

  • менші або більші ремонтні роботи, від фарбування до оновлення комунікацій,
  • меблі та побутову техніку,
  • переїзд і можливі тимчасові витрати на проживання,
  • страхування квартири та переоформлення договорів на комунальні послуги.

До постійних щомісячних витрат входять внески до резервного фонду будинку (pričuva), комунальні послуги та обслуговування. Перед купівлею запитайте в управителя будинку дані про розмір внеску до резервного фонду, стан спільного фонду та заплановані великі роботи, як-от ремонт фасаду чи ліфта. Якщо найближчим часом планується масштабний ремонт, на співвласників можуть лягти значні суми.

Зважайте й на місцеві відмінності. Комунальні збори та окремі податки на нерухомість залежать від рішень міста чи громади, тож вони можуть відрізнятися між Загребом, Спліт��м, Задаром і Пулою. Інформацію про них шукайте в компетентного органу місцевого самоврядування.

Як скласти реалістичний бюджет

Найнадійніший підхід — рахувати бюджет у зворотному напрямку. Почніть із загальної суми, яку ви можете витратити, відніміть від неї всі витрати, і залишок буде реалістичною верхньою межею ціни квартири.

Корисно скласти просту таблицю з такими статтями:

  • податок на придбання нерухомості або підтвердження, що ПДВ включено в ціну,
  • нотаріальні витрати та витрати на реєстрацію в земельній книзі,
  • комісія агентству, якщо вона сплачується з вашого боку,
  • оцінка та комісії за кредит, якщо ви його берете,
  • ремонт, меблі та переїзд,
  • фінансовий резерв на непередбачені витрати.

Не пропускайте резерв. Навіть у ретельно перевіреній квартирі трапляються дрібні поломки, додаткові витрати на документи або роботи, дорожчі, ніж очікувалося. Тому краще планувати із запасом, ніж покладатися на найкращий сценарій.

Перед укладенням попереднього договору вимагайте також письмовий перелік витрат, які узгоджуються з продавцем. Так ви уникнете непорозумінь щодо того, хто що оплачує, а також отримаєте чіткішу картину загальної вартості купівлі.

Висновок

Ціна з оголошення — лише початок розрахунків. Коли ви заздалегідь врахуєте податок, збори, комісію та витрати на заселення, купівля квартири пройде спокійніше і без неприємних сюрпризів. Точні суми залежать від типу нерухомості, способу фінансування та чинних норм, тож завжди перевіряйте їх перед підписанням.

Якщо вам потрібна допомога зі складанням бюджету або оцінкою загальної вартості конкретної нерухомості, агенти Imperium Immobiliare в Загребі, Спліті, Задарі та Пулі із задоволенням пройдуть з вами всі статті витрат, без жодних зобов'язань.

Джерела

Пов'язане