Náklady na kúpu bytu: čo všetko zahrnúť okrem kúpnej ceny

· · Rady pre kupujúcich

Keď kupujúci začnú hľadať domov, ich rozpočet sa často zastaví na cene z inzerátu. V praxi sú náklady na kúpu bytu vyššie než táto suma a tí, ktorí ich nepredvídajú, často na poslednú chvíľu hľadajú dodatočné prostriedky alebo od dohodnutého obchodu odstúpia.

Dobrou správou je, že väčšinu položiek možno odhadnúť vopred. Tento prehľad ukazuje, čo zvyčajne platí kupujúci, čo predávajúci a na čo si dať pozor pred podpisom.

Náklady na kúpu bytu: daň z prevodu nehnuteľností alebo DPH

Najväčšou dodatočnou položkou pri kúpe je spravidla daň. Pri byte na sekundárnom trhu, teda od fyzickej osoby alebo predávajúceho, ktorý neúčtuje DPH, kupujúci platí daň z prevodu nehnuteľností vo výške 3 % z trhovej hodnoty. Pre ilustráciu: pri byte za 200.000 eur ide o 6.000 eur.

Pri novostavbe, ktorú predáva investor registrovaný pre DPH, je situácia iná. DPH je už zahrnutá v cene a daň z prevodu nehnuteľností sa neplatí. Obe dane sa na tú istú kúpu neuplatňujú, preto je dôležité, aby ponuka jasne uvádzala, či je uvedená cena vrátane DPH.

Ešte niekoľko praktických poznámok:

  • Daňová správa môže upraviť základ dane, ak usúdi, že dohodnutá cena je nižšia než trhová.
  • Dokumentáciu o prevode nehnuteľnosti spravidla predkladá verejný notár a kupujúci následne dostane rozhodnutie o dani.
  • Úľavy a vrátenie dane pre jednotlivé skupiny kupujúcich sa v priebehu rokov menia, preto si ich použiteľnosť vo vašom prípade overte priamo na stránkach daňovej správy alebo u odborníka.

Notár, kataster a provízia realitnej kancelárie

Kúpna zmluva sa podpisuje s overením u verejného notára. Náklady na overenie podpisu predávajúceho v praxi zvyčajne znáša predávajúci, rozdelenie nákladov však nie je prísne predpísané. Strany sa môžu dohodnúť inak a takúto dohodu je najlepšie zapísať.

Zápis vlastníckeho práva do katastra (zemljišna knjiga) platí kupujúci, pretože nadobúda právo, ktoré sa zapisuje. Súdne poplatky a notárske odmeny za samotný zápis sú vo vzťahu k cene bytu spravidla pomerne nízke. Návrh na zápis však neodkladajte, pretože oneskorenie môže poplatky ďalej zvýšiť.

Ak byt kupujete s hypotékou, počítajte aj s ďalšími položkami:

  • odhad nehnuteľnosti, ktorý vyžaduje banka,
  • notárska solemnizácia úverovej zmluvy, ktorej cena závisí od výšky úveru,
  • prípadné poplatky a poistenie podľa podmienok banky.

Provízia realitnej kancelárie nie je zákonom pevne stanovená, ale dohodnutá v sprostredkovateľskej zmluve. Pred podpisom sa spýtajte, koľko činí, kto ju platí a či je uvedená s DPH. Transparentná kancelária vám to vysvetlí hneď na začiatku, nie až pri podpise zmluvy.

Náklady po podpise

Náklady na kúpu sa nekončia zápisom do katastra. Mnohí kupujúci zabúdajú, že do bytu sa len zriedka sťahuje v stave, v akom je. Pred nasťahovaním je často potrebné zaplatiť:

  • menšie či väčšie úpravy, od maľovania po obnovu inštalácií,
  • nábytok a domáce spotrebiče,
  • sťahovanie a prípadné prechodné náklady na bývanie,
  • poistenie bytu a prepis zmlúv o energiách a službách.

Medzi stále mesačné náklady patria fond opráv, energie a údržba. Pred kúpou si od správcu budovy vyžiadajte údaje o výške fondu opráv, stave spoločného fondu a plánovaných väčších prácach, ako je obnova fasády alebo výťahu. Ak sa čoskoro plánuje väčší zásah, na vlastníkov bytov môžu pripadnúť značné sumy.

Dajte pozor aj na miestne rozdiely. Komunálne poplatky a niektoré dane z nehnuteľností závisia od rozhodnutí mesta alebo obce, a preto sa môžu líšiť medzi Zagrebom, Splitom, Zadarom a Pulou. Informácie o nich získate na príslušnom orgáne miestnej samosprávy.

Ako zostaviť reálny rozpočet

Najbezpečnejší prístup je počítať rozpočet odzadu. Začnite sumou, ktorú môžete celkovo minúť, odpočítajte od nej všetky náklady a zvyšok je reálna horná hranica ceny bytu.

Užitočná je jednoduchá tabuľka s týmito položkami:

  • daň z prevodu nehnuteľností alebo potvrdenie, že DPH je zahrnutá v cene,
  • notárske a katastrálne náklady,
  • provízia realitnej kancelárii, ak sa dohodne na vašej strane,
  • odhad a poplatky za úver, ak ho berie,
  • úpravy, nábytok a sťahovanie,
  • finančná rezerva na nepredvídané výdavky.

Rezervu nevynechávajte. Aj pri starostlivo preverenom byte sa objavia drobné poruchy, dodatočné náklady s papierovaním alebo práce, ktoré sú drahšie, než sa očakávalo. Preto je lepšie plánovať s rezervou, než sa spoliehať na najlepší scenár.

Pred predbežnou zmluvou požadujte aj písomný prehľad nákladov, ktoré sa dohadujú s predávajúcim. Vyhnete sa tak nedorozumeniam o tom, kto čo platí, a získate jasnejší obraz o celkovej cene kúpy.

Záver

Cena z inzerátu je len začiatok výpočtu. Keď vopred započítate daň, poplatky, províziu a náklady na nasťahovanie, kúpu bytu zvládnete pokojnejšie a bez nepríjemných prekvapení. Presné sumy závisia od druhu nehnuteľnosti, spôsobu financovania a platných predpisov, preto ich vždy overte pred podpisom.

Ak potrebujete pomoc pri zostavení rozpočtu alebo odhade celkovej ceny konkrétnej nehnuteľnosti, makléri Imperium Immobiliare v Zagrebe, Splite, Zadare a Pule s vami radi prejdú všetky položky, nezáväzne.

Zdroje

Súvisiace