Costi per l'acquisto di un appartamento: cosa includere oltre al prezzo di vendita

· · Consigli per chi acquista

Quando gli acquirenti iniziano a cercare casa, il budget si ferma spesso al prezzo indicato nell'annuncio. In pratica, i costi per l'acquisto di un appartamento sono superiori a tale cifra, e chi non li prevede spesso si trova a cercare fondi aggiuntivi all'ultimo momento o rinuncia all'affare concordato.

La buona notizia è che la maggior parte delle voci può essere stimata in anticipo. Questa panoramica mostra cosa paga di solito l'acquirente, cosa il venditore e a cosa prestare attenzione prima della firma.

Costi per l'acquisto di un appartamento: imposta sul trasferimento di immobili o IVA

La voce aggiuntiva più rilevante nell'acquisto è, di norma, l'imposta. Per un appartamento sul mercato secondario, ossia acquistato da un privato o da un venditore che non applica l'IVA, l'acquirente paga l'imposta sul trasferimento di immobili con un'aliquota del 3 % del valore di mercato. A titolo di esempio: per un appartamento da 200.000 euro l'imposta è di 6.000 euro.

Per una nuova costruzione venduta da un costruttore soggetto all'IVA la situazione è diversa. L'IVA è già inclusa nel prezzo e l'imposta sul trasferimento di immobili non si paga. Le due imposte non si applicano allo stesso acquisto, ma è importante che nell'offerta sia indicato chiaramente se il prezzo comprende l'IVA.

Ancora alcune note pratiche:

  • L'Agenzia delle Entrate croata (Porezna uprava) può rettificare la base imponibile se ritiene che il prezzo pattuito sia inferiore a quello di mercato.
  • La documentazione relativa al trasferimento dell'immobile viene di norma trasmessa dal notaio pubblico, e l'acquirente riceve successivamente l'avviso di accertamento dell'imposta.
  • Agevolazioni e rimborsi d'imposta per alcune categorie di acquirenti cambiano nel corso degli anni: verificate se si applicano al vostro caso direttamente sul sito dell'Agenzia delle Entrate croata o con un professionista.

Notaio, catasto fondiario (zemljišna knjiga) e provvigione dell'agenzia

Il contratto di compravendita viene firmato con autenticazione presso un notaio pubblico. Il costo dell'autenticazione della firma del venditore è nella prassi solitamente a carico del venditore, ma la ripartizione delle spese non è rigidamente prescritta. Le parti possono accordarsi diversamente, ed è consigliabile mettere l'accordo per iscritto.

L'iscrizione del diritto di proprietà nel catasto fondiario (zemljišna knjiga) è a carico dell'acquirente, perché è lui ad acquisire il diritto che viene iscritto. Le tasse giudiziarie e le spese notarili per l'iscrizione sono generalmente importi relativamente contenuti rispetto al prezzo dell'appartamento. Tuttavia, la richiesta di iscrizione non va rimandata, perché il ritardo può comportare un aumento delle tasse.

Se acquisti un appartamento con un mutuo casa, mettiti in conto anche ulteriori voci di spesa:

  • la perizia dell'immobile richiesta dalla banca,
  • l'atto notarile (solemnizzazione) del contratto di mutuo, il cui costo dipende dall'importo del finanziamento,
  • eventuali commissioni e assicurazioni previste dalle condizioni della banca.

La provvigione dell'agenzia non è fissata per legge, ma viene stabilita nel contratto di mediazione. Prima di firmare chiedi a quanto ammonta, chi la paga e se è indicata con IVA. Un'agenzia trasparente te lo spiegherà fin dall'inizio, non solo al momento della firma del contratto.

Costi successivi alla firma

Il costo dell'acquisto non termina con l'intavolazione (uknjižba, l'iscrizione nel registro fondiario). Molti acquirenti dimenticano che raramente ci si trasferisce in un appartamento così com'è. Prima del trasloco spesso occorre pagare:

  • lavori di ristrutturazione, più o meno importanti, dalla tinteggiatura al rifacimento degli impianti,
  • arredi ed elettrodomestici,
  • il trasloco ed eventuali spese abitative transitorie,
  • l'assicurazione dell'appartamento e la voltura dei contratti delle utenze.

Tra le spese mensili fisse rientrano il fondo di riserva condominiale (pričuva), le utenze e la manutenzione. Prima dell'acquisto chiedi all'amministratore del condominio informazioni sull'importo del fondo di riserva, sullo stato del fondo comune e sui lavori importanti previsti, come il rifacimento della facciata o dell'ascensore. Se è in programma un intervento rilevante a breve, per i proprietari delle unità possono scattare importi considerevoli.

Fai attenzione anche alle differenze locali. Le tasse comunali e alcune imposte sugli immobili dipendono dalle decisioni della città o del comune, quindi possono variare tra Zagreb, Split, Zadar e Pula. Cerca le informazioni presso l'ente locale competente.

Come costruire un budget realistico

L'approccio più sicuro è calcolare il budget a ritroso. Parti dall'importo complessivo che puoi spendere e sottrai tutti i costi: ciò che resta è il limite massimo realistico per il prezzo dell'appartamento.

È utile una semplice tabella con le seguenti voci:

  • imposta di trasferimento sugli immobili o conferma che l'IVA è inclusa nel prezzo,
  • spese notarili e di registro fondiario,
  • provvigione all'agenzia, se a carico dell'acquirente,
  • perizia e commissioni per il mutuo, se ne richiedi uno,
  • ristrutturazione, arredi e trasloco,
  • riserva finanziaria per gli imprevisti.

Non rinunciare alla riserva. Anche con un appartamento verificato con attenzione possono emergere piccoli guasti, costi aggiuntivi per la documentazione o lavori più cari del previsto. Per questo è meglio pianificare con un po' di margine che affidarsi allo scenario migliore.

Prima del contratto preliminare chiedi anche un prospetto scritto dei costi concordati con il venditore. In questo modo eviti malintesi su chi paga cosa e ottieni un quadro più chiaro del costo totale dell'acquisto.

Conclusione

Il prezzo dell'annuncio è solo l'inizio del calcolo. Se includi in anticipo imposte, tasse, provvigione e spese di trasloco, affronterai l'acquisto dell'appartamento con più serenità e senza brutte sorprese. Gli importi esatti dipendono dal tipo di immobile, dalla modalità di finanziamento e dalle norme vigenti, quindi verificali sempre prima della firma.

Se hai bisogno di aiuto per elaborare il budget o per stimare il costo totale di un immobile specifico, gli agenti di Imperium Immobiliare a Zagreb, Split, Zadar e Pula saranno lieti di esaminare con te tutte le voci, senza alcun impegno.

Fonti

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