Stroški nakupa stanovanja: kaj vse všteti poleg kupnine

· · Savjeti za kupce

Ko se kupci odpravijo na iskanje doma, se njihov proračun pogosto ustavi pri ceni iz oglasa. V praksi so stroški nakupa stanovanja višji od te številke, tisti, ki jih ne predvidijo, pa si pogosto v zadnjem trenutku iščejo dodatna sredstva ali odstopijo od dogovorjenega posla.

Dobra novica je, da je večino postavk mogoče vnaprej oceniti. Ta pregled kaže, kaj običajno plača kupec, kaj prodajalec in na kaj je treba biti pozoren pred podpisom.

Stroški nakupa stanovanja: davek na promet z nepremičninami ali DDV

Največja dodatna postavka pri nakupu je praviloma davek. Pri stanovanju na sekundarnem trgu, torej od fizične osebe ali prodajalca, ki ne obračunava DDV, kupec plača davek na promet z nepremičninami po stopnji 3 % tržne vrednosti. Za ponazoritev: pri stanovanju za 200.000 evrov to znaša 6.000 evrov.

Pri novogradnji, ki jo prodaja investitor v sistemu DDV, je drugače. DDV je že vsebovan v ceni, davek na promet z nepremičninami pa se ne plača. Pri istem nakupu se ne uporabljata oba davka, zato pa je pomembno, da v ponudbi jasno piše, ali je navedena cena z DDV.

Še nekaj praktičnih opomb:

  • Davčna uprava lahko popravi davčno osnovo, če oceni, da je dogovorjena cena nižja od tržne.
  • Dokumentacijo o prometu z nepremičnino praviloma posreduje javni notar, kupec pa naknadno prejme odločbo o davku.
  • Olajšave in vračila davka za posamezne skupine kupcev se skozi leta spreminjajo, zato njihovo uporabnost v svojem primeru preverite neposredno na straneh Davčne uprave ali pri strokovnjaku.

Notar, zemljiška knjiga in agencijska provizija

Kupoprodajna pogodba se podpisuje z overitvijo pri javnem notarju. Strošek overitve podpisa prodajalca v praksi običajno nosi prodajalec, vendar delitev stroškov ni strogo predpisana. Stranki se lahko dogovorita drugače, ta dogovor pa je najbolje zapisati.

Vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo plača kupec, saj on pridobi pravico, ki se vpisuje. Sodne takse in notarski stroški za sam vpis so običajno razmeroma nizki zneski glede na ceno stanovanja. Predloga za vpis kljub temu ne odlašajte, saj lahko zamuda dodatno poveča takse.

Če stanovanje kupujete s stanovanjskim kreditom, računajte tudi na dodatne postavke:

  • oceno nepremičnine, ki jo zahteva banka,
  • notarsko solemnizacijo kreditne pogodbe, katere strošek je odvisen od zneska kredita,
  • morebitne provizije in zavarovanje v skladu s pogoji banke.

Agencijska provizija ni fiksno določena z zakonom, ampak se dogovori s posredniško pogodbo. Pred podpisom vprašajte, koliko znaša, kdo jo plača in ali je prikazana z DDV. Transparentna agencija vam bo to pojasnila na začetku, ne šele ob podpisu pogodbe.

Stroški po podpisu

Strošek nakupa se ne konča z vpisom v zemljiško knjigo. Mnogi kupci pozabijo, da se v stanovanje redko vselimo takšno, kakršno je. Pred vselitvijo je pogosto treba plačati:

  • manjše ali večje adaptacije, od beljenja do obnove inštalacij,
  • pohištvo in gospodinjske aparate,
  • selitev in morebitne prehodne stroške bivanja,
  • zavarovanje stanovanja in prenos pogodb o obratovalnih stroških.

Med stalne mesečne stroške sodijo rezervni sklad, obratovalni stroški in vzdrževanje. Pred nakupom od upravnika stavbe zahtevajte podatke o višini rezervnega sklada, stanju skupnega sklada in načrtovanih večjih delih, kot sta obnova fasade ali dvigala. Če je v kratkem načrtovan večji poseg, lahko etažne lastnike doletijo znatni zneski.

Pazite tudi na lokalne razlike. Komunalni prispevki in posamezni davki na nepremičnine so odvisni od odločitev mesta ali občine, zato se lahko razlikujejo med Zagrebom, Splitom, Zadrom in Pulјem. Informacije o njih poiščite pri pristojni enoti lokalne samouprave.

Kako sestaviti realen proračun

Najvarnejši pristop je, da proračun izračunate nazaj. Izhajte iz skupnega zneska, ki ga lahko porabite, od njega odštejte vse stroške, preostanek pa je realna zgornja meja cene stanovanja.

Koristna je preprosta tabela z naslednjimi postavkami:

  • davek na promet z nepremičninami ali potrdilo, da je DDV vključen v ceno,
  • notarski stroški in stroški zemljiške knjige,
  • provizija agenciji, če se dogovori na vaši strani,
  • ocena vrednosti in nadomestila za kredit, če ga najemate,
  • adaptacija, pohištvo in selitev,
  • finančna rezerva za nepredvidene izdatke.

Rezerve ne izpustite. Tudi pri skrbno preverjenem stanovanju se pojavijo manjše okvare, dodatni stroški z dokumentacijo ali dela, ki so dražja od pričakovanj. Zato je bolje načrtovati z nekaj manevrskega prostora, kot pa se zanašati na najboljši scenarij.

Pred predpogodbo zahtevajte tudi pisni pregled stroškov, o katerih se dogovarjate s prodajalcem. Tako se izognete nesporazumom, kdo kaj plača, vi pa dobite jasnejšo sliko skupne cene nakupa.

Sklep

Cena iz oglasa je šele začetek izračuna. Ko vnaprej upoštevate davek, takse, provizijo in stroške vselitve, nakup stanovanja pričakate bolj mirno in brez neprijetnih presenečenj. Točni zneski so odvisni od vrste nepremičnine, načina financiranja in veljavnih predpisov, zato jih pred podpisom vedno preverite.

Če potrebujete pomoč pri pripravi proračuna ali oceni skupne cene določene nepremičnine, bodo agenti Imperium Immobiliare v Zagrebu, Splitu, Zadru in Pulju z vami z veseljem pregledali vse postavke, brez obveznosti.

Viri

Povezano