Купівля нерухомості через агентство нерухомості

Ви вирішили купити свою першу нерухомість і запитуєте себе, з чого почати пошуки: купувати самостійно чи довірити все агентствам нерухомості? Якщо ви залучаєте агентство, вас цікавить, скільки потрібно заплатити йому за посередництво?

У цій статті ви знайдете відповіді на питання, як залучити агентство нерухомості. Агентства нерухомості володіють спеціалізованими знаннями. Процес купівлі чи продажу нерухомості для більшості людей є складним, ризикованим і дуже делікатним, особливо якщо вони беруться за нього самостійно, без фахової допомоги.

Оскільки найменша помилка в процесі купівлі може ускладнити всю процедуру і зрештою коштувати вам значно дорожче, на практиці виникає потреба залучати агентство нерухомості, яке спеціалізується на операціях купівлі-продажу. Агентства нерухомості є гарантією безпеки для покупця під час угоди за умови, що вони добре обізнані з правовим регулюванням, будівельною галуззю, архітектурою, енергоефективністю, фінансами, договірними відносинами та адміністративними процедурами.

Реєстрі посередників, який веде Хорватська господарська палата

Однак перш ніж вирішити купувати нерухомість через агентство, необхідно перевірити в Реєстрі посередників, який веде Хорватська господарська палата, чи працює агентство, з яким ви зв'язалися, легально. Відповідно до Закону про посередництво в обігу нерухомості (NN 32/19) посередником в обігу нерухомості (агентством) є товариство, індивідуальний підприємець або ремісник, зареєстрований для здійснення діяльності з посередництва в обігу нерухомості, який має місцезнаходження на території Республіки Хорватія або на території держави — учасниці Угоди про Європейський економічний простір.

Якими знаннями володіє агентство нерухомості?

Щоб агентство мало знання й досвід, потрібні вам для купівлі нерухомості, насамперед воно повинне мати ліцензію, а це означає, що в ньому обов'язково має працювати щонайменше один фаховий агент, який склав державний кваліфікаційний іспит з операцій із нерухомістю. Агент, який склав іспит, має широкі знання про нерухомість: добре орієнтується в просторових планах, кадастрі, земельних книгах, податках, фінансах, кредитах, будівництві, договірних відносинах і правових процедурах, а дуже часто має бути й добрим психологом, ввічливим, упевненим у собі та професійним у всьому. Крім того, агентство повинне мати офіс, у якому воно працює й приймає клієнтів, а також обов'язково мати юриста з нерухомості, який постійно стежитиме за змінами в законодавстві щодо нерухомості. Слід пам'ятати: якщо ви залучите нелегальне агентство і під час реалізації угоди виникнуть будь-які ускладнення, ви будете абсолютно вразливими й незахищеними в усіх відношеннях. Тому бажано завжди наводити довідки про агентство, до якого ви звертаєтеся, ознайомитися з відгуками, подивитися, наскільки воно присутнє в рекламі, і на цій основі вирішити, яке агентство викликає у вас достатньо довіри, щоб доручити йому продаж вашої нерухомості.

Обов'язки агентства нерухомості, якщо його залучив продавець

Якщо ви власник нерухомості, найнадійніший спосіб її продати — залучити агентство нерухомості, яке знайде вам покупця. У такому разі спершу слід перевірити, чи агентства беруть комісію лише з продавця, чи й з покупця, адже через стягнення комісії з обох сторін вашу нерухомість можуть оминати на ринку. Крім того, важливо дізнатися про спосіб роботи агентства та послуги, які воно пропонує.

Якщо ви вирішили залучити фахівця з ліцензованого агентства нерухомості, спершу потрібно домовитися з ним про зустріч у вашій нерухомості, щоб він міг оглянути її стан, і ви зобов'язані передати йому належну документацію на нерухомість (витяг із земельної книги про право власності (vlasnički list), будівельний дозвіл і дозвіл на експлуатацію (uporabna dozvola), а також особистий документ). Якщо з документацією все гаразд, продавець і агент підписують договір про посередництво, яким продавець уповноважує агентство рекламувати його нерухомість і приводити покупців, а за це виплатить йому певну винагороду. Після того як агент відвідає вашу нерухомість, сфотографує й опише її, він висловлює свою думку щодо оптимальної ринкової ціни об'єкта. Продавець може визначити ціну, яку вважає прийнятною, але має пам'ятати, що нерухомість продається лише за реальними цінами. Далі агент рекламує нерухомість в інтернеті, тобто на місцевих і зарубіжних порталах, у платних оголошеннях, у соціальних мережах тощо.

Завдання агентства нерухомості під час продажу нерухомості

Завдання агентства — приводити потенційних покупців на огляд нерухомості, іноді кілька разів, але лише тоді, коли вони серйозно зацікавлені в купівлі, а також вести переговори щодо ціни. Коли агентство знаходить покупця, з яким вдалося домовитися про ціну, необхідно залучити адвоката для складання договору купівлі-продажу, який потрібно посвідчити у нотаріуса. Після сплати купівельної ціни та передачі ключів покупцям агентство виконує другу частину роботи: внесення запису до земельної книги (zemljišna knjiga) та кадастру, подання податкової декларації та переоформлення всіх комунальних послуг на покупців. Обов'язки агентства нерухомості, якщо його залучив покупець. На практиці часто трапляються ситуації, коли покупці шукають квартиру, але не мають часу займатися пошуком. У такому разі найкраще залучити агентство нерухомості, якому ви довірите пошук квартири та весь процес купівлі-продажу. Перш ніж обрати відповідне агентство, зверніться до кількох потенційних агентств і обговоріть із ними свої потреби, побажання та очікування щодо ціни нерухомості, яку ви готові заплатити, і швидкості пошуку відповідного варіанта. З обраним агентством ви укладаєте договір посередництва, внаслідок чого стаєте замовником і зобов'язані сплатити комісію в разі успішного завершення угоди. Уся нерухомість, доступна на ринку, розміщена на порталах оголошень, які доступні всім: як агентам, так і потенційним покупцям. Уповноважений агент насамперед шукає нерухомість відповідно до побажань і потреб покупця серед пропозицій свого агентства. Однак якщо в портфелі агентства немає нерухомості, яку шукає покупець, він може доручити агентству пошук відповідного об'єкта серед пропозицій інших агентств або на вільному ринку.

Після того як агент знайшов нерухомість, що за описом і ціною відповідає потребам покупця, покупець має право оглянути її у супроводі агента, а також вести переговори про ціну з продавцем. Якщо після завершення переговорів покупець вирішує купити нерухомість, агенція повинна залучити адвоката для складання договору купівлі-продажу. Крім того, агент з нерухомості від імені покупця готує заяву про внесення запису до земельної книги, здійснює перехід права власності та отримує витяг про право власності.

Коли агент має право на комісію?

Щоб агент з нерухомості отримав право на винагороду за посередництво, він повинен укласти договір про посередництво з продавцем або покупцем, залежно від того, хто його залучив. Цей договір укладається в письмовій формі на визначений строк. Якщо ж строк договору не визначено, вважається, що його укладено на 12 місяців, і за угодою сторін цей строк можна неодноразово продовжувати додатковою угодою до договору. Закон про посередництво в обігу нерухомості та розмір винагороди за посередництво. Відповідно до Закону про посередництво в обігу нерухомості розмір винагороди агент і замовник визначають вільно в договорі про посередництво. Важливо зазначити, що в момент укладення договору про посередництво право агента на винагороду виникає умовно, тобто він реалізує це право лише після укладення договору, у якому посередничав, або попереднього договору, якщо агент і замовник так домовилися. Розмір винагороди включає всі послуги агенції: від адвокатських тарифів за складання договору купівлі-продажу, подання документів для внесення запису до земельної книги, подання документів до податкової служби для визначення податку й аж до переоформлення всіх комунальних послуг на ім'я покупця.

Стягнення подвійної комісії

Отже, з огляду на все сказане, можна дійти висновку, що агенція має право стягнути комісію за посередництво з продавця, якщо він залучив її за договором про посередництво для пошуку покупця, або з покупця, якщо він залучив її для пошуку нерухомості з певними характеристиками й уклав щодо цього договір про посередництво. Проте на практиці трапляються ситуації, коли агенція, яку продавець залучив для пошуку покупця, нараховує комісію також потенційним покупцям, які зацікавлені в відвідуванні та огляді нерухомості. У таких випадках зацікавлений покупець, який прочитав оголошення агенції про нерухомість у газеті або побачив її в пропозиції на сайті агенції, не є замовником, зобов'язаним сплачувати агенції комісію за посередництво, а вважається так званою «третьою стороною», щодо якої такого зобов'язання не існує.