Acquisto di un immobile tramite agenzia immobiliare

Avete deciso di acquistare il vostro primo immobile e vi chiedete come iniziare la ricerca, ovvero se acquistarlo da soli o affidare tutto a un'agenzia immobiliare? Se vi rivolgete a un'agenzia, vi interessa sapere quanto dovrete pagare di provvigione per la mediazione?

In questo articolo trovate le risposte alle domande su come incaricare un'agenzia immobiliare. Le agenzie immobiliari possono disporre di competenze specialistiche. Il processo di acquisto o vendita di un immobile è per la maggior parte delle persone complicato, rischioso e molto delicato, in particolare se affrontato in autonomia, senza assistenza professionale.

Poiché anche la minima svista nel processo di acquisto può complicare l'intera procedura e alla fine costarvi molto di più, nella pratica esiste la necessità di rivolgersi a un'agenzia immobiliare specializzata nella compravendita di immobili. Le agenzie immobiliari rappresentano una garanzia per l'acquirente nella compravendita, a condizione che siano ben preparate in materia di normativa giuridica, edilizia, architettura, efficienza energetica, finanza, rapporti contrattuali e procedure amministrative.

Registro degli intermediari tenuto dalla Camera di commercio croata

Tuttavia, prima di decidere di acquistare un immobile tramite un'agenzia immobiliare, è necessario verificare nel Registro degli intermediari tenuto dalla Camera di commercio croata (Hrvatska gospodarska komora) se l'agenzia con cui siete entrati in contatto opera legalmente. Secondo la Legge sull'intermediazione nel mercato immobiliare (NN 32/19), l'intermediario immobiliare (agenzia) è una società commerciale, un imprenditore individuale o un artigiano, registrato per l'esercizio dell'attività di intermediazione immobiliare, con sede nel territorio della Repubblica di Croazia o nel territorio di uno Stato contraente dell'Accordo sullo Spazio economico europeo.

Di quali competenze dispone un'agenzia immobiliare?

Affinché un'agenzia abbia le conoscenze e l'esperienza necessarie per l'acquisto di un immobile, deve innanzitutto essere in possesso di una licenza, il che significa che deve avere obbligatoriamente almeno un agente qualificato che abbia superato l'esame di Stato per l'attività di intermediazione immobiliare. L'agente che ha superato l'esame possiede un'ampia conoscenza in materia immobiliare, ovvero è ben preparato su piani urbanistici, catasto, registri fondiari, imposte, finanza, mutui, edilizia, rapporti contrattuali e procedure legali, e molto spesso deve essere anche un buon psicologo, cortese, sicuro di sé e professionale sotto ogni aspetto. Inoltre, l'agenzia deve avere un ufficio in cui lavora e riceve i clienti e deve assolutamente avvalersi di un avvocato specializzato in diritto immobiliare, ovvero di un giurista che segua costantemente le modifiche delle leggi in materia. Va tenuto presente che, se vi rivolgete a un'agenzia abusiva e nella fase di realizzazione della compravendita sorgono complicazioni, siete assolutamente vulnerabili e privi di tutela sotto ogni aspetto. Per questo è consigliabile informarsi sempre sull'agenzia a cui vi rivolgete, consultare le referenze per vedere quanto è presente nella pubblicità e, sulla base di ciò, decidere quale agenzia vi ispira fiducia per affidarle la vendita del vostro immobile.

Obblighi dell'agenzia immobiliare se incaricata dal venditore

Se siete proprietari di un immobile, il modo più sicuro per venderlo è incaricare un'agenzia immobiliare affinché trovi un acquirente. In tal caso dovete prima verificare se l'agenzia riscuote la provvigione solo dal venditore o anche dall'acquirente, perché, a causa della riscossione della provvigione da entrambe le parti, il vostro immobile potrebbe essere evitato dal mercato. Inoltre, è importante informarsi sul metodo di lavoro dell'agenzia e sui servizi offerti.

Se avete deciso di rivolgervi a un professionista di un'agenzia immobiliare autorizzata, per prima cosa dovete concordare con lui un appuntamento presso il vostro immobile, per consentirgli di valutarne lo stato, e siete tenuti a consegnargli la documentazione in regola relativa all'immobile (visura del registro fondiario, permesso di costruire e certificato di agibilità, nonché un documento d'identità). Se la documentazione è in regola, venditore e agente firmano il contratto di mediazione, con cui il venditore autorizza l'agenzia a pubblicizzare il proprio immobile e a trovargli degli acquirenti, impegnandosi a corrispondere un determinato compenso. Dopo aver visitato il vostro immobile, averlo fotografato e descritto, l'agente esprime il proprio parere sul prezzo di mercato ottimale dell'immobile in vendita. Il venditore può stabilire il prezzo che ritiene accettabile, ma deve tenere presente che gli immobili si vendono solo a prezzi realistici. Successivamente l'agente pubblicizza l'immobile su internet, ovvero sui portali nazionali e internazionali, tramite annunci a pagamento, sui social network e così via.

Compiti dell'agenzia immobiliare nella vendita di un immobile

Il compito dell'agenzia è accompagnare i potenziali acquirenti a visitare l'immobile, anche più volte, ma solo se sono seriamente interessati all'acquisto, e condurre le trattative sul prezzo. Quando l'agenzia ha trovato un acquirente con cui è riuscita a raggiungere un accordo sul prezzo, è necessario incaricare un avvocato per la redazione del contratto di compravendita, che deve essere autenticato presso un notaio (javni bilježnik). Dopo il pagamento del prezzo di acquisto e la consegna delle chiavi all'acquirente, l'agenzia svolge la seconda parte del lavoro, ovvero la trascrizione nel registro fondiario (zemljišna knjiga) e nel catasto, la presentazione della dichiarazione fiscale e la voltura di tutte le utenze a nome degli acquirenti. Gli obblighi delle agenzie immobiliari quando sono incaricate dall'acquirente: nella pratica sono frequenti i casi in cui gli acquirenti cercano un appartamento ma non hanno il tempo di dedicarsi alla ricerca. In questa situazione la soluzione migliore è incaricare, in qualità di acquirente, un'agenzia immobiliare a cui affidare la ricerca dell'appartamento e l'intero processo di compravendita. Prima di scegliere l'agenzia più adatta, contattate le agenzie potenziali con cui discutere le vostre esigenze, i vostri desideri e le vostre aspettative riguardo al prezzo dell'immobile che siete disposti a pagare e alla rapidità con cui trovare l'immobile adatto. Con l'agenzia scelta stipulate un contratto di mediazione, con il quale diventate mandante e siete tenuti a pagare la provvigione in caso di conclusione dell'affare. Tutti gli immobili disponibili sul mercato sono pubblicizzati su portali accessibili a tutti, sia agli agenti sia ai potenziali acquirenti. L'agente autorizzato cerca innanzitutto gli immobili che corrispondono ai desideri e alle esigenze dell'acquirente tra quelli presenti nel portafoglio della sua agenzia. Tuttavia, se l'agenzia non ha nel proprio portafoglio l'immobile desiderato dall'acquirente, quest'ultimo può incaricarla di cercare l'immobile adatto tra le offerte di altre agenzie o sul libero mercato.

Dopo che l'agente ha individuato un immobile che per descrizione e prezzo corrisponde alle esigenze dell'acquirente, quest'ultimo ha il diritto di visitarlo accompagnato dagli agenti, che negoziano il prezzo con il venditore. Se al termine delle trattative l'acquirente decide di acquistare l'immobile, l'agenzia deve incaricare un avvocato della redazione del contratto di compravendita. Inoltre, l'agente immobiliare predispone per conto dell'acquirente la richiesta di iscrizione nel registro fondiario (zemljišna knjiga), cura il trasferimento di proprietà e ottiene la visura catastale e tavolare (vlasnički list).

Quando spetta la provvigione all'agente?

Affinché l'agente immobiliare abbia diritto al compenso di mediazione, deve stipulare un contratto di mediazione con il venditore o con l'acquirente, a seconda di chi lo ha incaricato. Tale contratto è stipulato in forma scritta e a tempo determinato. Tuttavia, se non è stata concordata la durata, il contratto si considera stipulato per un periodo di 12 mesi, che può essere prorogato più volte, di comune accordo tra le parti, mediante addendum al contratto. Legge sulla mediazione immobiliare e importo del compenso di mediazione: ai sensi della Legge sulla mediazione nella compravendita immobiliare, l'importo del compenso di mediazione è liberamente stabilito dall'agente e dal mandante nel contratto di mediazione. È importante sottolineare che, al momento della stipula del contratto di mediazione, il diritto dell'agente al compenso sorge in via condizionata: il compenso spetta solo con la conclusione del contratto per il quale ha svolto la mediazione, ovvero del preliminare, se l'agente e il mandante lo hanno così pattuito. Nell'importo del compenso sono inclusi tutti i servizi dell'agenzia: dalle tariffe dell'avvocato per la redazione del contratto di compravendita, alla presentazione della documentazione per l'iscrizione nel registro fondiario e all'Agenzia delle Entrate per la determinazione dell'imposta, fino alla voltura di tutte le utenze a nome dell'acquirente.

Doppia provvigione

Alla luce di quanto esposto, si può concludere che l'agenzia può richiedere la provvigione di mediazione al venditore, se da lui incaricata con contratto di mediazione di trovare un acquirente, oppure all'acquirente, se da lui incaricata di trovare un immobile con determinate caratteristiche e per tale incarico è stato stipulato un contratto di mediazione. Nella pratica, tuttavia, si verificano situazioni in cui l'agenzia incaricata dal venditore di trovare un acquirente per l'immobile addebita la provvigione anche ai potenziali acquirenti interessati a visitare l'immobile. In tali situazioni, l'acquirente interessato che ha letto l'annuncio dell'agenzia sul giornale o ha visto l'immobile tra le offerte sul sito web dell'agenzia non è un mandante tenuto a pagare la provvigione all'agenzia, ma è considerato un cosiddetto «terzo», nei cui confronti tale obbligo non sussiste.