Immobilienkauf über einen Immobilienmakler

Sie haben sich entschieden, Ihre erste Immobilie zu kaufen, und fragen sich, wie Sie die Suche beginnen sollen – ob Sie die Immobilie selbst kaufen oder alles von einem Immobilienmakler erledigen lassen möchten? Falls Sie einen Makler beauftragen, fragen Sie sich, wie hoch die Maklerprovision ausfällt.

In diesem Artikel finden Sie Antworten auf die Frage, wie Sie einen Immobilienmakler beauftragen. Immobilienmakler verfügen über spezialisiertes Fachwissen. Der Prozess des Kaufs oder Verkaufs einer Immobilie ist für die meisten Menschen kompliziert, riskant und sehr heikel, insbesondere wenn sie ihn ohne fachkundige Unterstützung in Eigenregie angehen.

Da bereits das kleinste Versäumnis im Kaufprozess das gesamte Verfahren verkomplizieren und Sie am Ende deutlich mehr kosten kann, besteht in der Praxis die Notwendigkeit, einen auf Immobilientransaktionen spezialisierten Immobilienmakler zu beauftragen. Immobilienmakler bieten dem Käufer beim Kauf Sicherheit, sofern sie sich gut mit den rechtlichen Vorschriften, dem Bauwesen, der Architektur, der Energieeffizienz, den Finanzen, den Vertragsbeziehungen und den administrativen Verfahren auskennen.

im Vermittlerregister der Kroatischen Wirtschaftskammer (Hrvatska gospodarska komora)

Bevor Sie sich jedoch entscheiden, eine Immobilie über eine Immobilienagentur zu kaufen, sollten Sie im Vermittlerregister der Kroatischen Wirtschaftskammer prüfen, ob die Agentur, mit der Sie Kontakt aufgenommen haben, legal tätig ist. Nach dem Gesetz über die Immobilienvermittlung (NN 32/19) ist ein Immobilienvermittler (Agentur) eine Handelsgesellschaft, ein Einzelkaufmann oder ein Gewerbetreibender, der für die Ausübung der Immobilienvermittlung registriert ist und seinen Sitz im Hoheitsgebiet der Republik Kroatien oder im Hoheitsgebiet eines Vertragsstaats des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum hat.

Über welche Kenntnisse verfügt eine Immobilienagentur?

Damit eine Agentur über das Wissen und die Erfahrung verfügt, die Sie für den Kauf einer Immobilie benötigen, muss sie zunächst eine Lizenz besitzen. Das bedeutet, dass sie zwingend mindestens einen Fachagenten beschäftigen muss, der die staatliche Fachprüfung für das Immobilienwesen bestanden hat. Ein Agent mit bestandener Prüfung verfügt über umfassende Immobilienkenntnisse, das heißt, er ist mit Raumordnungsplänen, Kataster, Grundbüchern (zemljišne knjige), Steuern, Finanzen, Krediten, Bauwesen, Vertragsverhältnissen und rechtlichen Verfahren bestens vertraut. Sehr oft muss er außerdem ein guter Psychologe, zuvorkommend, selbstsicher und in jeder Hinsicht professionell sein. Darüber hinaus muss die Agentur ein Büro haben, in dem sie arbeitet und Kunden empfängt, und unbedingt einen Immobilienanwalt bzw. Immobilienjuristen beschäftigen, der die Gesetzesänderungen im Immobilienbereich laufend verfolgt. Beachten Sie: Wenn Sie eine illegale Agentur beauftragen und es in der Abwicklungsphase des Kaufs zu Komplikationen kommt, sind Sie in jeder Hinsicht völlig schutzlos und verwundbar. Deshalb empfiehlt es sich, sich stets über die Agentur zu informieren, an die Sie sich wenden, Empfehlungen zu lesen und zu prüfen, wie präsent sie in der Werbung ist, und auf dieser Grundlage zu entscheiden, welcher Agentur Sie genug vertrauen, um ihr Ihre Immobilie zum Verkauf anzuvertrauen.

Pflichten einer Immobilienagentur bei Beauftragung durch den Verkäufer

Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie sind, ist der sicherste Weg, Ihre Immobilie zu verkaufen, eine Immobilienagentur zu beauftragen, die einen Käufer für Sie findet. Prüfen Sie dabei zunächst, ob die Agentur die Provision nur vom Verkäufer oder auch vom Käufer verlangt, denn bei einer Provision von beiden Seiten könnte Ihre Immobilie auf dem Markt gemieden werden. Außerdem ist es wichtig, sich über die Arbeitsweise der Agentur und die angebotenen Leistungen zu informieren.

Wenn Sie sich entschieden haben, einen Profi einer lizenzierten Immobilienagentur zu beauftragen, vereinbaren Sie zunächst einen Termin in Ihrer Immobilie, damit sich der Makler einen Überblick über deren Zustand verschaffen kann. Außerdem sind Sie verpflichtet, ihm die vollständigen Unterlagen zur Immobilie zu übergeben (Grundbuchauszug, Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung sowie ein Ausweisdokument). Sind die Unterlagen in Ordnung, unterzeichnen Verkäufer und Makler den Maklervertrag. Damit ermächtigt der Verkäufer die Agentur, seine Immobilie zu bewerben und ihm Käufer zuzuführen, und verpflichtet sich, ihr dafür eine bestimmte Provision zu zahlen. Nachdem der Makler Ihre Immobilie besichtigt, fotografiert und beschrieben hat, gibt er seine Einschätzung zum optimalen Marktpreis der zum Verkauf stehenden Immobilie ab. Der Verkäufer kann den Preis festlegen, den er für angemessen hält, muss aber bedenken, dass sich Immobilien nur zu realistischen Preisen verkaufen lassen. Anschließend wird die Immobilie im Internet beworben, d. h. auf inländischen und ausländischen Portalen, über bezahlte Anzeigen, in sozialen Netzwerken und Ähnliches.

Aufgaben der Immobilienagentur beim Immobilienverkauf

Zadatak agencije je da i dovode potencijalne kupce na razgled nekretnine, pa i po nekoliko puta, ali samo ako su ozbiljno zainteresirani za kupnju nekretnine, te vodi pregovore oko cijene nekretnine. Kada je agencija pronašla kupca sa kojim je uspjela postići dogovor oko cijene, potrebno je da angažira odvjetnika za sastav Ugovora o kupoprodaji kojeg je potrebno ovjerit kod javnog bilježnika. Nakon isplate kupoprodajne cijene te preuzimanju ključeva od strane kupaca, agencija obavlja drugi dio posla, odnosno uknjižbu u zemljišne knjige, u katastar, prijavljuje porez i prebacuje sve režije na ime kupaca. Obveze koje imaju agencije za nekretnine ukoliko je ona angažirana od strane kupca Česte su situacije u praksi u kojima kupci traže stan ali nemaju vremena posvetiti se potrazi. U toj je situaciji najbolje da kao kupac angažirate agenciju za nekretninu kojoj ćete prepustiti brigu oko pronalaska stana i cijelog procesa kupoprodaje. Prije nego što se odlučite za odgovarajuću agenciju, kontaktirajte potencijalne agencije sa kojima ćete razgovarati o Vašim potrebama, željama i očekivanjima u pogledu cijene nekretnine koju ste spremni platiti i brzine realizacije pronalaska odgovarajuće nekretnine. Sa odgovarajućom agencijom sklapate ugovor o posredovanju čime postajete nalogodavac i obvezni ste platiti proviziju ukoliko dođe do realizacije. Sve nekretnine koje su raspoložive na tržištu oglašene su na portalima koji su dostupni svima, odnosno kako agentima tako i potencijalnim kupcima. Ovlašteni agent najprije traži nekretnine u skladu sa željama i potrebama kupca koje su u ponudi njegove agencije. Međutim, ukoliko agencija nema u svojoj ponudi nekretninu kakvu kupac želi, kupac je može angažirati da potraži odgovarajuću nekretninu u ponudi drugih agencija ili na slobodnom tržištu.

Nachdem der Agent eine Immobilie gefunden hat, die in Beschreibung und Preis den Bedürfnissen des Käufers entspricht, ist der Käufer berechtigt, die Immobilie unter Begleitung des Agenten zu besichtigen; dabei wird mit dem Verkäufer über den Preis verhandelt. Entscheidet sich der Käufer nach Abschluss der Verhandlungen für den Kauf, muss die Agentur einen Rechtsanwalt mit der Erstellung des Kaufvertrags beauftragen. Außerdem erstellt der Immobilienagent im Namen des Käufers den Antrag auf Eintragung ins Grundbuch (zemljišne knjige), wickelt die Eigentumsübertragung ab und besorgt den Grundbuchauszug.

Wann hat ein Agent Anspruch auf Provision?

Damit ein Immobilienmakler Anspruch auf die Maklerprovision erwirbt, muss er je nachdem, wer ihn beauftragt hat, mit dem Verkäufer oder dem Käufer einen Maklervertrag abschließen. Dieser Vertrag wird schriftlich und befristet geschlossen. Wurde jedoch keine Laufzeit vereinbart, gilt der Vertrag als für die Dauer von 12 Monaten geschlossen. Diese Frist kann im Einvernehmen der Parteien durch einen Vertragsnachtrag (Anhang) mehrfach verlängert werden. Das Gesetz über die Immobilienvermittlung und die Höhe der Maklerprovision: Nach dem Gesetz über die Immobilienvermittlung vereinbaren Makler und Auftraggeber die Höhe der Maklerprovision frei im Maklervertrag. Wichtig ist, dass der Provisionsanspruch des Maklers beim Abschluss des Maklervertrags zunächst nur bedingt entsteht. Das bedeutet, dass der Anspruch erst mit dem Abschluss des vermittelten Vertrags entsteht, oder mit dem Abschluss eines Vorvertrags, sofern Makler und Auftraggeber dies so vereinbart haben. Im Provisionsbetrag sind alle Leistungen der Agentur enthalten: von den Anwaltsgebühren für die Erstellung des Kaufvertrags über die Einreichung der Unterlagen zur Eintragung ins Grundbuch und die Einreichung der Dokumente bei der Steuerverwaltung zur Steuerfestsetzung bis hin zur Ummeldung aller Nebenkosten auf den Namen des Käufers.

Erhebung einer Doppelprovision

Aus alldem lässt sich somit schließen, dass die Agentur ihre Maklerprovision vom Verkäufer verlangen darf, wenn dieser sie per Maklervertrag beauftragt hat, ihm bei der Suche nach einem Käufer zu helfen, bzw. vom Käufer, wenn dieser sie beauftragt hat, ihm bei der Suche nach einer Immobilie mit bestimmten Merkmalen zu helfen, und er für diese Beauftragung einen Maklervertrag abgeschlossen hat. In der Praxis kommt es jedoch vor, dass eine vom Verkäufer beauftragte Agentur auch von potenziellen Käufern, die an einer Besichtigung der Immobilie interessiert sind, eine Provision berechnet. In solchen Fällen ist ein Interessent, der die Anzeige der Agentur in der Zeitung gelesen oder die Immobilie im Angebot auf der Website der Agentur gesehen hat, kein Auftraggeber, der zur Zahlung der Maklerprovision an die Agentur verpflichtet wäre, sondern gilt als sogenannter „Dritter“, für den diese Verpflichtung nicht besteht.