Kúpa nehnuteľnosti prostredníctvom realitnej kancelárie
Rozhodli ste sa kúpiť svoju prvú nehnuteľnosť a pýtate sa, ako začať s hľadaním, alebo či nehnuteľnosť kúpite sami, alebo chcete, aby to všetko vybavili realitné kancelárie? Ak si najmete realitnú kanceláriu, zaujíma vás, koľko jej musíte zaplatiť za sprostredkovanie?
V tomto článku nájdete odpovede na otázky, ako si najať realitnú kanceláriu. Realitné kancelárie môžu disponovať odbornými znalosťami. Proces kúpy alebo predaja nehnuteľnosti je pre väčšinu ľudí komplikovaný, rizikový a veľmi delikátny, najmä ak doň vstupujú samostatne bez odbornej pomoci.
Keďže aj najmenšie pochybenie v procese kúpy môže skomplikovať celý postup a nakoniec vás vyjsť oveľa draghšie, v praxi existuje potreba najať realitnú kanceláriu špecializovanú na kúpu a predaj nehnuteľností. Realitné kancelárie predstavujú pre kupujúceho istotu pri kúpe a predaji za predpokladu, že sa dobre orientujú v právnej úprave, stavebníctve, architektúre, energetickej efektívnosti, financiách, zmluvných vzťahoch a administratívnych postupoch.
Registri sprostredkovateľov, ktorý vedie Chorvátska hospodárska komora
Predtým, než sa rozhodnete kúpiť nehnuteľnosť prostredníctvom realitnej kancelárie, je však potrebné v Registri sprostredkovateľov, ktorý vedie Chorvátska hospodárska komora, overiť, či realitná kancelária, s ktorou ste nadviazali kontakt, pôsobí legálne. Podľa Zákona o sprostredkovaní v obchode s nehnuteľnosťami (Narodne novine, NN 32/19) je sprostredkovateľ v obchode s nehnuteľnosťami (realitná kancelária) obchodná spoločnosť, fyzická osoba – podnikateľ alebo remeselník registrovaný na vykonávanie činnosti sprostredkovania v obchode s nehnuteľnosťami, ktorý má sídlo na území Chorvátskej republiky alebo na území zmluvného štátu Dohody o Európskom hospodárskom priestore.
Aké znalosti má realitná kancelária k dispozícii?
Aby mala realitná kancelária znalosti a skúsenosti, ktoré potrebujete pri kúpe nehnuteľnosti, musí mať v prvom rade licenciu, čo znamená, že musí mať aspoň jedného odborného makléra, ktorý zložil štátnu odbornú skúšku pre podnikanie s nehnuteľnosťami. Maklér so zloženou skúškou má široké znalosti o nehnuteľnostiach, teda sa dobre orientuje v územných plánoch, katastri, pozemkových knihách (zemljišne knjige), daniach, financiách, úveroch, výstavbe, zmluvných vzťahoch a právnych postupoch, a veľmi často musí byť aj dobrým psychológom, slušným, sebavedomým a profesionálnym v každom ohľade. Okrem toho musí mať realitná kancelária kanceláriu, v ktorej pracuje a prijíma klientov, a určite musí mať právnika pre nehnuteľnosti, ktorý bude neustále sledovať zmeny v právnych predpisoch týkajúcich sa nehnuteľností. Treba mať na pamäti, že ak si najmete nelegálnu realitnú kanceláriu a vyskytnú sa akékoľvek komplikácie vo fáze realizácie kúpy a predaja, ste absolútne zraniteľní a nechránení v každom ohľade. Preto je vhodné vždy sa informovať o realitnej kancelárii, na ktorú sa obraciate, pozrieť si referencie, zistiť, nakoľko je prítomná v inzercii, a na základe toho sa rozhodnúť, ktorá realitná kancelária vo vás vzbudzuje dôveru, aby ste jej zverili svoju nehnuteľnosť na predaj.
Povinnosti realitnej kancelárie, ak ju najal predávajúci
Ak ste vlastníkom nehnuteľnosti, najbezpečnejším spôsobom, ako ju predať, je najať realitnú kanceláriu, ktorá vám nájde kupujúceho. V tom prípade musíte najprv overiť, či realitné kancelárie účtujú províziu iba predávajúcemu, alebo aj kupujúcemu, pretože pri účtovaní provízie z oboch strán by sa vaša nehnuteľnosť mohla na trhu obchádzať. Okrem toho je dôležité informovať sa o spôsobe práce realitnej kancelárie a o tom, aké služby ponúka.
Ak ste sa rozhodli najať profesionála z licencovanej realitnej kancelárie, najprv je potrebné dohodnúť si s ním stretnutie vo vašej nehnuteľnosti, aby mohol nahliadnuť do jej stavu, a ste povinní odovzdať mu riadnu dokumentáciu k nehnuteľnosti (list vlastníctva, stavebné a užívacie povolenie a osobný doklad). Ak je s dokumentáciou všetko v poriadku, predávajúci a maklér podpíšu Sprostredkovateľskú zmluvu, ktorou predávajúci splnomocňuje realitnú kanceláriu, aby inzerovala jeho nehnuteľnosť a privádzala mu kupujúcich, a za to jej vyplatí určitú odmenu. Keď maklér navštívi vašu nehnuteľnosť, odfotografuje ju a opíše, uvedie svoj názor na optimálnu trhovú cenu predávanej nehnuteľnosti. Predávajúci môže určiť cenu, ktorú považuje za prijateľnú, ale musí mať na pamäti, že nehnuteľnosti sa predávajú len za reálne ceny. Následne nehnuteľnosť inzeruje na internete, teda na domácich portáloch, zahraničných portáloch, v platených inzerátoch, na sociálnych sieťach a podobne.
Úlohy realitnej kancelárie pri predaji nehnuteľnosti
Úlohou agentúry je privádzať potenciálnych kupujúcich na obhliadku nehnuteľnosti, a to aj opakovane, ale iba ak majú vážny záujem o kúpu nehnuteľnosti, a viesť rokovania o cene nehnuteľnosti. Keď agentúra nájde kupujúceho, s ktorým sa jej podarí dohodnúť na cene, je potrebné, aby poverila advokáta vypracovaním kúpnej zmluvy, ktorú je nutné overiť u notára. Po zaplatení kúpnej ceny a prevzatí kľúčov kupujúcimi agentúra vykoná druhú časť práce, teda zápis do pozemkovej knihy (zemljišna knjiga) a do katastra, nahlási daň a prepíše všetky účty za energie a služby na meno kupujúcich. Povinnosti realitných agentúr, ak ich poverí kupujúci: V praxi sú časté situácie, keď kupujúci hľadajú byt, ale nemajú čas venovať sa jeho hľadaniu. V takom prípade je pre vás ako kupujúceho najlepšie poveriť realitnú agentúru, ktorej zveríte starostlivosť o nájdenie bytu a celý proces kúpy. Skôr než sa rozhodnete pre vhodnú agentúru, oslovte potenciálne agentúry a porozprávajte sa s nimi o svojich potrebách, prianiach a očakávaniach týkajúcich sa ceny nehnuteľnosti, ktorú ste ochotní zaplatiť, a rýchlosti nájdenia vhodnej nehnuteľnosti. S vybranou agentúrou uzatvárate sprostredkovateľskú zmluvu, ktorou sa stávate zadávateľom a ste povinní zaplatiť províziu v prípade úspešnej realizácie. Všetky nehnuteľnosti dostupné na trhu sú inzerované na portáloch prístupných všetkým, teda agentom aj potenciálnym kupujúcim. Autorizovaný agent najprv vyhľadáva nehnuteľnosti zodpovedajúce prianiam a potrebám kupujúceho spomedzi ponuky svojej agentúry. Ak však agentúra vo svojej ponuke nemá nehnuteľnosť, akú si kupujúci želá, môže ju kupujúci poveriť, aby vyhľadala vhodnú nehnuteľnosť v ponuke iných agentúr alebo na voľnom trhu.
Keď maklér nájde nehnuteľnosť, ktorá svojím opisom a cenou zodpovedá potrebám kupujúceho, kupujúci je oprávnený obhliadnuť si nehnuteľnosť v sprievode makléra, pričom spolu s predávajúcim rokujú o cene nehnuteľnosti. Ak sa kupujúci po skončení rokovaní rozhodne nehnuteľnosť kúpiť, realitná kancelária musí zabezpečiť právnika na vyhotovenie kúpnej zmluvy. Okrem toho maklér v mene kupujúceho vypracuje návrh na zápis do pozemkovej knihy (zemljišne knjige), zabezpečí prevod vlastníctva a vybaví list vlastníctva.
Kedy má maklér nárok na províziu?
Aby realitný maklér získal nárok na províziu za sprostredkovanie, musí uzavrieť zmluvu o sprostredkovaní s predávajúcim alebo s kupujúcim, podľa toho, kto ho poveril. Uvedená zmluva sa uzatvára písomne na určitý čas. Ak však lehota nebola dohodnutá, má sa za to, že zmluva bola uzatvorená na dobu 12 mesiacov, ktorú možno dohodou strán opakovane predĺžiť dodatkom k zmluve. Zákon o sprostredkovaní pri obchodovaní s nehnuteľnosťami a výška provízie Podľa Zákona o sprostredkovaní pri obchodovaní s nehnuteľnosťami si výšku provízie maklér a objednávateľ určujú voľne v zmluve o sprostredkovaní pri obchodovaní s nehnuteľnosťami. Je dôležité poznamenať, že v okamihu uzavretia zmluvy o sprostredkovaní vzniká nárok makléra na províziu podmienečne, čo znamená, že nárok na províziu získa až uzavretím zmluvy, ktorú sprostredkoval, prípadne uzavretím predbežnej zmluvy, ak sa tak maklér a objednávateľ dohodli. Do výšky provízie sú zahrnuté všetky služby agentúry, od advokátskych tarifných poplatkov za vyhotovenie kúpnej zmluvy, cez podanie dokumentácie na vklad do katastra (uknjižba), podanie dokumentov daňovej správe na vymeranie dane, až po prepísanie všetkých energií a služieb na meno kupujúceho.
Účtovanie dvojitej provízie
Z uvedeného teda možno vyvodiť, že agentúra môže svoju sprostredkovateľskú províziu účtovať predávajúcemu, ak ju zmluvou o sprostredkovaní poveril, aby mu pomohla nájsť kupujúceho, alebo kupujúcemu, ak ju poveril, aby mu pomohla nájsť nehnuteľnosť podľa určených charakteristík, a na túto zadanú prácu uzavrel zmluvu o sprostredkovaní. V praxi sa však vyskytujú situácie, keď agentúra, ktorú predávajúci poveril, aby mu pomohla predať nehnuteľnosť, účtuje províziu aj potenciálnym kupujúcim, ktorí majú záujem o obhliadku nehnuteľnosti. V takýchto situáciách nie je záujemca o kúpu, ktorý si prečítal inzerát agentúry o nehnuteľnosti v novinách alebo videl nehnuteľnosť v ponuke na webovej stránke agentúry, objednávateľom, ktorý by bol povinný zaplatiť agentúre sprostredkovateľskú províziu, ale považuje sa za tzv. „tretiu stranu“, voči ktorej takáto povinnosť neexistuje.