Ipoteca sull'immobile
Che cos'è l'ipoteca?
La risposta alla domanda su cosa sia l'ipoteca si trova nelle disposizioni della Legge sulla proprietà e sugli altri diritti reali, che definiscono l'ipoteca come un diritto reale su un determinato bene che autorizza il creditore a soddisfare il proprio credito sul valore del bene dato in garanzia, se il credito non viene adempiuto alla scadenza. L'ipoteca è dunque uno degli strumenti di diritto reale con cui il creditore cerca di garantirsi il pagamento del proprio credito; sorge senza la consegna del bene in possesso al creditore, che quindi non è autorizzato a detenere il bene come pegno. In questo l'ipoteca si distingue da altri strumenti di garanzia del credito, ad esempio la fiducia (fiducija), che consente al debitore di trasferire la proprietà del proprio bene al creditore a garanzia del pagamento del suo credito. Mutuo ipotecario
Costituzione di ipoteca su beni immobili e mobili
Dalla Legge sulla proprietà risulta che sugli immobili è possibile costituire un diritto di pegno solo sotto forma di ipoteca. Nella pratica, l'ipoteca garantisce più spesso un credito – un prestito concesso per la costruzione, l'ampliamento o la ristrutturazione dell'immobile su cui viene iscritta l'ipoteca, o un finanziamento concesso per lavori di bonifica agraria e per la costruzione di case di abitazione familiari. In via eccezionale, è possibile anche su beni mobili e diritti che si possono acquisire solo con l'iscrizione in un pubblico registro e che senza tale iscrizione non possono essere utilizzati, come ad esempio il Registro navale croato, nel quale si iscrive l'ipoteca quando si intende costituirla su una nave. Ipoteca su ipoteca
Che cos'è l'ipoteca – come può l'acquirente verificare se l'immobile in vendita è gravato da ipoteca?
Sulla base di un valido contratto ipotecario, il creditore richiede che l'ipoteca sull'immobile sia iscritta nel registro fondiario (zemljišna knjiga). Con l'iscrizione dell'ipoteca nel registro fondiario, essa viene registrata come onere sull'immobile e il creditore acquisisce così il diritto di pegno ipotecario. Tuttavia, poiché l'immobile gravato da ipoteca resta in possesso del debitore e non passa al creditore, il registro fondiario è l'unico luogo in cui risulta la presenza dell'ipoteca come onere. Pertanto, per non acquistare un immobile gravato da ipoteca, l'acquirente può verificare, prima dell'acquisto, nel registro fondiario, che è pubblico, se sull'immobile risulta iscritto un onere nella partita tavolare (zemljišnoknjižni uložak). Se l'immobile è gravato da ipoteca, nel foglio C (foglio degli oneri) dell'estratto tavolare sarà iscritta l'ipoteca con l'indicazione a favore di chi e per quale importo.
Che cos'è l'ipoteca? – L'azione ipotecaria
Se alla scadenza il debitore non ha soddisfatto il credito garantito da ipoteca, il creditore può avviare un procedimento giudiziario con azione ipotecaria e ottenere una sentenza definitiva (passata in giudicato) che impone al debitore di tollerare la soddisfazione del credito sul valore del bene dato in garanzia. In altre parole, ottenuta la sentenza definitiva, il creditore può avviare la procedura esecutiva nella quale l'immobile gravato da ipoteca sarà venduto all'asta pubblica e il creditore sarà soddisfatto con il ricavato della vendita dell'immobile.
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