Prezzi degli appartamenti in aumento e vendite in calo: cosa significa per te?

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I prezzi degli appartamenti in Croazia continuano a salire, anche se contemporaneamente si concludono molte meno compravendite rispetto a un anno fa. Per chi compra e per chi vende è una combinazione insolita. Per questo di seguito riportiamo i dati più recenti dell'Istituto croato di statistica (DZS) e spieghiamo come adattarsi.

Cosa mostrano gli ultimi dati sui prezzi degli appartamenti

Secondo i dati provvisori del DZS, nel secondo trimestre 2026 i prezzi delle abitazioni sono stati in media superiori del 12,7 % rispetto a un anno prima. Rispetto al primo trimestre sono aumentati del 2,7 %.

La crescita non è uniforme ovunque. Su base annua il quadro è il seguente:

  • immobili esistenti: +14,1 %, nuove costruzioni +9,2 %
  • Città di Zagabria: crescita del 15,7 %
  • Adriatico (Istria compresa): crescita del 9,0 %
  • altre aree: crescita del 15,8 %

Secondo gli stessi dati, il numero di abitazioni vendute è stato inferiore del 33,3 % rispetto al secondo trimestre 2025. Per gli immobili esistenti il calo è del 35,9 %, per le nuove costruzioni del 25 %. Il valore complessivo degli immobili venduti è diminuito del 24,5 %.

Esiste anche una lettura diversa degli stessi numeri. Rispetto al primo trimestre 2026 il numero di immobili venduti è aumentato del 23,2 %, quindi il mercato sembra essersi almeno in parte rianimato.

Perché i prezzi degli appartamenti salgono nonostante le vendite più deboli

Un calo delle compravendite accompagnato da prezzi in crescita a prima vista sembra illogico. Gli esperti del settore indicano come causa principale l'offerta limitata, soprattutto di appartamenti a prezzi accessibili nelle città più grandi e sulla costa. Quando gli appartamenti di qualità sono pochi, i venditori non sono sotto forte pressione per abbassare il prezzo.

Allo stesso tempo, una parte degli acquirenti rinuncia a causa dei prezzi elevati e delle condizioni di finanziamento più severe. Dal 1 luglio 2025 la Banca nazionale croata applica restrizioni ai criteri di concessione del credito al consumo. La conseguenza è un minor numero di compravendite concluse, ma non necessariamente prezzi più bassi.

Serve comunque cautela. Il DZS precisa che i dati del secondo trimestre sono provvisori a causa di modifiche nella trasmissione dei dati dalla fonte amministrativa. Le transazioni comunicate oltre il termine rientrano solo nelle pubblicazioni successive, perciò il calo del numero di vendite potrebbe ancora essere rivisto.

Sull'andamento futuro non ci sono risposte semplici. Secondo le analisi pubblicate nell'ottobre 2026 compaiono i primi segnali di raffreddamento e l'accessibilità dei mutui si riduce. Gli esperti, tuttavia, non prevedono un crollo improvviso, bensì una stabilizzazione con oscillazioni a breve termine.

Cosa significa per chi compra

Un mercato più lento offre a chi compra più tempo per scegliere e più margine di trattativa. Questo non significa che si possa aspettare un forte sconto su ogni annuncio. Gli immobili di qualità e ben posizionati a Zagreb, Split, Zadar o Pula continuano a essere molto ricercati.

A chi compra consigliamo quanto segue:

  • verificate in anticipo la vostra capacità di credito e le condizioni della banca
  • confrontate il prezzo al metro quadro con le vendite effettivamente concluse nel quartiere, e non solo con gli annunci
  • prima della trattativa verificate proprietà, gravami e documentazione
  • mettete in conto anche i costi accessori, dalle imposte alle tasse e alle spese condominiali (fondo di riserva)
  • non decidete sotto pressione, ma non rimandate troppo a lungo un'occasione valida

Cosa significa per chi vende

L'aumento dei prezzi non garantisce una vendita rapida. Quando i compratori sono meno numerosi, un prezzo impostato a un livello irrealisticamente alto significa un annuncio che resta online più a lungo. E un annuncio che resta online a lungo spesso si chiude con uno sconto maggiore rispetto a un prezzo realistico fin dall'inizio.

La base di partenza è un prezzo fondato su vendite comparabili effettivamente concluse nello stesso quartiere. Contano anche la regolarità giuridica dell'appartamento, la documentazione pronta e una presentazione curata. Oggi i compratori sono più esigenti, quindi la differenza tra un immobile ben preparato e uno preparato male si nota subito.

Anche l'offerta cambia da regione a regione. Zagabria registra una crescita più forte rispetto all'Adriatico, mentre le condizioni locali a Split, Zadar o Pula possono discostarsi dalla media nazionale. Per questo una valutazione per una località specifica è più utile dei dati nazionali.

Conclusione

Il mercato immobiliare sta inviando due segnali contemporaneamente. I prezzi continuano a salire, mentre il numero di compravendite è nettamente inferiore rispetto all'anno scorso. È quindi saggio basare le decisioni su dati locali e su una valutazione realistica, non sui titoli dei giornali. Se state pensando di comprare o vendere, gli agenti di Imperium Immobiliare a Zagreb, Split, Zadar e Pula saranno lieti di analizzare con voi i numeri e concordare il passo successivo.

Fonti

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