Ceny bytov rastú a predaj klesá: čo to znamená pre vás?

· · Aktuality z trhu

Ceny bytov v Chorvátsku naďalej rastú, hoci sa zároveň uzatvára výrazne menej kúpnych zmlúv ako pred rokom. Pre kupujúcich aj predávajúcich ide o nezvyčajnú kombináciu. Preto nižšie prinášame najnovšie údaje Štátneho štatistického úradu (DZS) a vysvetľujeme, ako sa im prispôsobiť.

Čo ukazujú najnovšie údaje o cenách bytov

Podľa predbežných údajov DZS boli ceny obytných nehnuteľností v druhom štvrťroku 2026 v priemere o 12,7 % vyššie ako o rok skôr. V porovnaní s prvým štvrťrokom vzrástli o 2,7 %.

Rast nie je všade rovnaký. Na ročnej báze vyzerá takto:

  • existujúce nehnuteľnosti: podražili o 14,1 %, nové o 9,2 %
  • Mesto Záhreb: rast o 15,7 %
  • Jadran (vrátane Istrie): rast o 9,0 %
  • ostatné oblasti: rast o 15,8 %

Podľa tých istých údajov bol počet predaných obytných nehnuteľností o 33,3 % nižší ako v druhom štvrťroku 2025. Pri existujúcich nehnuteľnostiach predstavuje pokles 35,9 % a pri novostavbách 25 %. Celková hodnota predaných nehnuteľností klesla o 24,5 %.

Existuje aj iný pohľad na tie isté čísla. V porovnaní s prvým štvrťrokom 2026 vzrástol počet predaných nehnuteľností o 23,2 %, takže trh sa zdá byť aspoň sčasti oživený.

Prečo ceny bytov rastú napriek slabšiemu predaju

Pokles obratu pri súčasnom raste cien pôsobí na prvý pohľad nelogicky. Odborníci z tohto sektora ako hlavný dôvod uvádzajú obmedzenú ponuku, najmä cenovo dostupných bytov vo väčších mestách a na pobreží. Keď je kvalitných bytov málo, predávajúci nie sú pod veľkým tlakom znižovať cenu.

Časť kupujúcich zároveň odpadá kvôli vysokým cenám a prísnejším podmienkam financovania. Chorvátska národná banka uplatňuje od 1. júla 2025 obmedzenia kritérií poskytovania spotrebiteľských úverov. Dôsledkom je menej uskutočnených kúpno-predajných obchodov, no nie nevyhnutne nižšie ceny.

Opatrnosť však nie je na škodu. Štátny štatistický úrad (DZS) upozorňuje, že údaje za druhý štvrťrok sú predbežné z dôvodu zmenených okolností pri dodávaní údajov z administratívneho zdroja. Transakcie nahlásené po termíne sa zahrnú až do neskorších zverejnení, takže pokles počtu predajov sa môže ešte upraviť.

Na otázku o ďalšom vývoji neexistuje jednoduchá odpoveď. Podľa analýz zverejnených v októbri 2026 sa objavujú prvé známky ochladzovania a dostupnosť úverov slabne. Odborníci však neočakávajú prudký pokles, ale skôr stabilizáciu s krátkodobými výkyvmi.

Čo to znamená pre kupujúcich

Pomalší trh dáva kupujúcim viac času na výber a priestor na rokovanie. To neznamená, že pri každom inzeráte možno očakávať veľkú zľavu. Dobre umiestnené a kvalitné nehnuteľnosti v Záhrebe, Splite, Zadare alebo Pule sú naďalej žiadané.

Kupujúcim odporúčame:

  • vopred si overte úverovú bonitu a podmienky banky
  • cenu za štvorcový meter porovnávajte so skutočnými predajmi v štvrti, nielen s inzerátmi
  • pred rokovaním si overte vlastníctvo, záťaže a dokumentáciu
  • rátajte aj s dodatočnými nákladmi, od dane až po poplatky a fond opráv
  • nerozhodujte sa pod tlakom, ale ani príliš dlho neodkladajte kvalitnú príležitosť

Čo to znamená pre predávajúcich

Rast cien nezaručuje rýchly predaj. Keď je kupujúcich menej, nerealisticky vysoko stanovená cena znamená dlhšie zostávanie inzerátu na trhu. Dlhšie zverejnenie inzerátu často skončí väčšou zľavou, než keby bola cena od začiatku reálna.

Základom je cena vychádzajúca z porovnateľných, skutočne uskutočnených predajov v rovnakej štvrti. Dôležité je aj to, aby bol byt právne vysporiadaný, dokumenty pripravené a prezentácia kvalitná. Kupujúci sú dnes náročnejší, preto je rozdiel medzi dobre a zle pripravenou nehnuteľnosťou rýchlo viditeľný.

Ponuka sa líši aj podľa regiónu. Záhreb zaznamenáva silnejší rast ako Jadran a miestne podmienky v Splite, Zadare alebo Pule sa môžu odchyľovať od celoštátneho priemeru. Preto je ocenenie pre konkrétnu lokalitu užitočnejšie ako celoštátne čísla.

Záver

Trh s nehnuteľnosťami momentálne vysiela dva signály naraz. Ceny naďalej rastú, no počet predajov je výrazne nižší ako vlani. Rozhodnutia je preto rozumné zakladať na miestnych údajoch a reálnom ocenení, nie na titulkoch. Ak zvažujete kúpu alebo predaj, makléri Imperium Immobiliare v Záhrebe, Splite, Zadare a Pule s vami radi prejdú čísla a dohodnú ďalší krok.

Zdroje

Súvisiace