Sve o kupnji prve nekretnine, povratu PDV-a i oslobođenju od poreza

· · Savjeti za kupce

✅ Novi poticaji za prvu nekretninu 2025. – sve što morate znati o povratu PDV-a i oslobođenju od poreza

Kupnja prve nekretnine jedno je od najvažnijih financijskih i životnih odluka. No zahvaljujući novim mjerama Vlade Republike Hrvatske, mladima i obiteljima sada je znatno lakše doći do vlastitog doma – i to uz značajnu uštedu. Od 1. siječnja 2025. na snagu su stupile dvije ključne porezne olakšice:

  • Povrat 50% PDV-a na kupnju prve nekretnine u novogradnji
  • Oslobođenje od 3% poreza na promet nekretnina za prvu nekretninu

U ovom blogu donosimo pregled svih uvjeta, limita i primjera – kako biste znali tko ima pravo na poticaje, kako ih ostvariti i na što posebno paziti prilikom kupnje.

🧾 1. Oslobođenje od 3% poreza na promet nekretnina

Što se mijenja?

Kupci koji kupuju prvu nekretninu više ne plaćaju 3% poreza na promet nekretnina, koji se do sada plaćao za rabljene nekretnine. Ova mjera primjenjuje se retroaktivno od 1. siječnja 2025. godine.

Tko ima pravo?

  • Osobe koje prvi put kupuju nekretninu u Hrvatskoj
  • Moraju biti mlađe od 45 godina
  • Mjera vrijedi za sve vrste nekretnina (stanovi, kuće, zemljišta) koje se kupuje kao prvi dom
  • Vrijedi za rabljene i nove nekretnine, uključujući one izvan PDV sustava

Koliko se štedi?

Primjerice, ako kupujete stan od 150.000 €, bez ove mjere biste morali platiti 4.500 € poreza. Ova mjera vam to u potpunosti briše – i ostavlja taj novac u vašem džepu.

🧾 2. Povrat 50% PDV-a na prvu nekretninu u novogradnji

Ovo je možda i najznačajnija mjera – posebno za one koji ciljaju novogradnju.

Što se konkretno nudi?

Država vraća polovicu PDV-a koji je već sadržan u cijeni nekretnine ako kupujete novu nekretninu od investitora ili pravne osobe u sustavu PDV-a.

S obzirom da je u Hrvatskoj PDV 25 %, to znači da kupac dobiva natrag otprilike 12,5% cijene nekretnine.

Tko ima pravo?

  • Fizička osoba koja: Kupuje prvu nekretninu Ima manje od 45 godina Kupuje novogradnju od PDV-obveznika Ispunjava uvjete cijene i kvadrature (vidi niže)

Kako se podnosi zahtjev?

  • Zahtjev se predaje APN-u (Agenciji za pravni promet i posredovanje nekretninama)
  • Rok za podnošenje: do 24 mjeseca od dana sklapanja kupoprodajnog ugovora
  • Isplata se vrši nakon uplate cijelog iznosa i upisa vlasništva

💶 3. Cijenovni limiti – koliko smije koštati kvadrat?

Pravo na povrat PDV-a nije neograničeno – uvedeni su limiti kako bi se pogodovalo kupcima priuštivih, a ne luksuznih nekretnina.

Kako se limit određuje?

  • Cijena po m² ne smije prelaziti 150% prosječne cijene stanova u jedinici lokalne samouprave (grad/općina)

Primjeri

  • Zagreb – Prosječna cijena (€/m²): 3.051 € – Maksimalna za povrat (€/m²): 4.576 €
  • Split – Prosječna cijena (€/m²): 3.624 € – Maksimalna za povrat (€/m²): 5.436 €
  • Osijek – Prosječna cijena (€/m²): 1.678 € – Maksimalna za povrat (€/m²): 2.517 €
  • Zadar – Prosječna cijena (€/m²): 3.050 € – Maksimalna za povrat (€/m²): 4.575 €
  • Bjelovar – Prosječna cijena (€/m²): 1.044 € – Maksimalna za povrat (€/m²): 1.566 €

Ako je cijena nekretnine veća od gornjeg limita, kupac gubi pravo na povrat.

Ako je cijena između prosjeka i 150 % limita, povrat se računa na prosječnu cijenu, a ne na stvarnu.

📏 4. Kvadratura – koliko veliki stan smijete kupiti?

Uz cijenovni, postoji i kvadraturni limit, koji se temelji na broju članova kućanstva.

  • 1 osoba – Osnovna kvadratura: 50 m² – Maksimalno s tolerancijom (+50%): 75 m²
  • 2 osobe – Osnovna kvadratura: 65 m² – Maksimalno s tolerancijom (+50%): 97,5 m²
  • 3 osobe – Osnovna kvadratura: 80 m² – Maksimalno s tolerancijom (+50%): 120 m²
  • 4 osobe – Osnovna kvadratura: 95 m² – Maksimalno s tolerancijom (+50%): 142,5 m²
  • 5 osoba – Osnovna kvadratura: 110 m² – Maksimalno s tolerancijom (+50%): 165 m²
  • 6+ osoba – Osnovna kvadratura: +15 m² po osobi – Maksimalno s tolerancijom (+50%): +50%

Primjeri

  • Mlada osoba (samac) kupuje stan od 80 m² → ❌ nema pravo (prevelik stan)
  • Par s djetetom kupuje stan od 115 m² → ✅ ima pravo (ispod limita)
  • Obitelj s 4 člana kupuje kuću od 150 m² → ✅ ima pravo (ispod 142,5 + tolerancija)

📌 5. Ostali uvjeti i ograničenja

Obveza korištenja

Nekretnina se mora koristiti za stanovanje i to kao stalno prebivalište. Nije dopušteno iznajmljivanje, prodaja ili prepuštanje trećima.

5 godina zabrane otuđenja

Nekretninu morate zadržati najmanje 5 godina. U protivnom, dužni ste vratiti primljeni povrat PDV-a i/ili iznos poreza koji ste izbjegli.

Jedna nekretnina po kućanstvu

Samo jedna nekretnina može biti predmet mjere – ako ste već koristili APN, subvenciju ili slične državne mjere, možda nećete imati pravo.

🏡 6. Kako to sve izgleda u praksi?

Primjer 1 – Idealni slučaj

  • Mlada osoba (28 god) kupuje stan u Zagrebu (novogradnja)
  • Cijena: 3.100 €/m², 60 m² (ukupno 186.000 € s PDV-om)
  • Ispod limita cijene i kvadrature → ✅ ima pravo
  • Povrat PDV-a: cca 18.600 €
  • Oslobođenje od 3 %: 5.580 €
  • Ukupna ušteda: 24.180 €

Primjer 2 – Previsoka cijena

  • Par kupuje stan u Splitu od 110 m² po cijeni od 6.000 €/m²
  • Cijena prelazi limit (5.436 €/m²) → ❌ nema pravo

📈 7. Što to znači za tržište nekretnina?

Ove mjere će sigurno:

  • Povećati potražnju za novogradnjama
  • Dodatno podići interes za stanove unutar limita
  • Ubrzati prodaju stanova do 100 m² u urbanim zonama
  • Povećati pritisak na agencije da educiraju kupce o pravilima

💼 8. Savjeti za kupce i agente

Za kupce

  • Informirajte se prije potpisivanja ugovora
  • Provjerite je li cijena po m² unutar limita
  • Pazite na kvadraturu i broj članova kućanstva
  • Obavezno planirajte stan kao prebivalište

Za agente

  • Budite u tijeku s pravilnicima i cijenama po JLS-u
  • Pomažite klijentima da razumiju limite
  • Istaknite stanove koji su „unutar mjere“
  • Komunicirajte jasno koliko se realno može uštedjeti

✅ Zaključak

Poticaji koji su stupili na snagu od 2025. godine mogu značiti razliku između toga da kupac uđe u svoj dom – ili da ostane podstanar. S povratom 50 % PDV-a i oslobođenjem od 3 % poreza, moguće je uštedjeti i do 25.000 eura na kupnji prve nekretnine.

No kao i uvijek, đavo je u detaljima. Cijena, kvadratura, broj članova kućanstva i rokovi – sve to mora se pažljivo pratiti. Uz pravi savjet, agenta koji zna što radi i brzu reakciju – mjere iz 2025. mogu biti vaša najisplativija odluka godine.

Povezano