Rappresentante dei condomini

Il contratto tra i comproprietari in forma scritta viene redatto dai comproprietari

Il contratto tra i comproprietari viene redatto in forma scritta dai comproprietari e, per essere valido, deve essere sottoscritto dai comproprietari la cui quota di proprietà delle parti speciali dell'edificio supera il 50%; in tal caso le decisioni si applicano anche agli altri comproprietari dell'edificio. Poiché per legge i comproprietari di un edificio con tre o più appartamenti sono tenuti a nominare, oltre al rappresentante dei condomini, anche un amministratore di condominio affinché la gestione sia il più efficiente possibile, occorre innanzitutto stabilire quali attività svolge l'amministratore e quali il rappresentante dei condomini, che fa da intermediario tra i comproprietari e l'amministratore.

Compiti dell'amministratore di condominio

Con il contratto di amministrazione i comproprietari autorizzano l'amministratore a svolgere, in loro nome e per loro conto, le attività su cui hanno deliberato. Gli atti di ordinaria amministrazione l'amministratore li compie sulla base della decisione della maggioranza dei comproprietari, ad esempio dispone dei fondi raccolti del fondo comune (pričuva) per mantenere le parti comuni dell'edificio in stato di uso e di efficienza, rappresenta i comproprietari in relazione alla gestione dell'edificio nei procedimenti dinanzi agli organi statali, al tribunale o ad altre autorità, effettua l'ispezione periodica e annuale dell'edificio e ne redige il verbale. D'altra parte, gli atti di straordinaria amministrazione l'amministratore può compierli solo con il consenso di tutti i comproprietari o con una decisione del tribunale che lo sostituisca; vi rientrano attività come riparazioni, ampliamenti, sopraelevazioni, ristrutturazioni, alienazione dell'intero edificio, concessione dell'edificio in locazione o affitto per più di un anno, costituzione di ipoteca sull'edificio e simili. Per poter compiere tali atti, l'amministratore deve collaborare con il rappresentante dei comproprietari, che gli trasmette le esigenze e i desideri dei condomini dell'edificio.

Chi può essere il rappresentante dei condomini?

La figura del rappresentante dei condomini esiste perché, negli edifici con più appartamenti, sarebbe impraticabile per l'amministratore dover parlare e concordare le attività con ciascun comproprietario singolarmente. Il rappresentante costituisce quindi il collegamento tra l'amministratore e i condomini dell'edificio. Per rendere questa collaborazione il più efficace possibile, è tenuto a organizzare riunioni annuali ordinarie dei comproprietari, a informarli sullo stato dell'edificio e sui lavori di manutenzione necessari, affinché i condomini possano decidere sulle attività che l'amministratore svolgerà in loro nome e per loro conto. Come rappresentante dei condomini deve essere scelta una persona che sia comproprietaria dell'edificio, ovvero proprietaria o comproprietaria di un appartamento.

Come viene scelto il rappresentante dei condomini?

Il rappresentante dei condomini viene scelto esclusivamente dai comproprietari dell'edificio, con la maggioranza assoluta delle quote di comproprietà, sulla base di un contratto tra i comproprietari (međuvlasnički ugovor), che stabilisce anche i compiti che è tenuto a svolgere. Va precisato che con lo stesso contratto i comproprietari possono nominare due o più rappresentanti e, se nessuno desidera ricoprire il ruolo, possono perfino accordarsi per nominare il rappresentante per un periodo determinato, con sostituzioni a rotazione.

Quali sono i doveri del rappresentante dei condomini?

Il rappresentante dei condomini ha l'obbligo di vigilare sul rispetto del regolamento condominiale, sulle modalità di utilizzo delle parti comuni e del terreno di pertinenza dell'edificio. Deve inoltre occuparsi dello stato dell'edificio, segnalare i guasti e, se necessario, organizzare interventi urgenti e riparazioni in accordo con l'amministratore. Inoltre, con l'amministratore stipula il contratto di finanziamento e il contratto di gestione, ed effettua insieme a lui i pagamenti dal conto del fondo comune di riserva (pričuva) per la manutenzione delle parti comuni. È tenuto a informare regolarmente i comproprietari su tutte le questioni relative alla gestione e, una volta all'anno, presenta a tutti i comproprietari una relazione scritta sulla propria attività.

Il rappresentante dei condomini non può decidere al posto dei comproprietari

Il rappresentante non può prendere decisioni al posto dei comproprietari, né disporre dei fondi di riserva a propria discrezione, ed è tenuto a risarcire il danno se si dimostra che ne è responsabile. È importante sapere che in qualsiasi momento può essere revocato dai comproprietari che insieme detengono la maggioranza delle quote, qualora sussista un motivo rilevante; per l'attività svolta per l'edificio può ricevere un compenso stabilito dal contratto tra i comproprietari.