Zástupca vlastníkov bytov

11.12.2020. · Redakcia Imperium Immobiliare · Aktuality z trhu

Zmluvu medzi spoluvlastníkmi v písomnej forme vyhotovujú spoluvlastníci

Zmluvu medzi spoluvlastníkmi v písomnej forme vyhotovujú spoluvlastníci a aby bola platná, musia ju podpísať spoluvlastníci, ktorých podiel na vlastníctve samostatných častí budovy je vyšší ako 50 %, a rozhodnutia sa potom uplatňujú aj na ostatných spoluvlastníkov budovy. Keďže zákonnou povinnosťou spoluvlastníkov budovy s tromi alebo viacerými bytmi je okrem zástupcu vlastníkov určiť aj správcu budovy, aby bola správa čo najefektívnejšia, je potrebné predovšetkým určiť, ktoré činnosti vykonáva správca a ktoré zástupca vlastníkov, ktorý sprostredkúva komunikáciu medzi spoluvlastníkmi a správcom.

Povinnosti správcu budovy

Zmluvou o správe spoluvlastníci splnomocňujú správcu, aby v ich mene a na ich účet vykonával činnosti, o ktorých rozhodli. Činnosti bežnej správy vykonáva správca na základe rozhodnutia väčšiny spoluvlastníkov, napríklad nakladá so zhromaždenými prostriedkami fondu opráv, aby udržiaval spoločné časti budovy v užívateľskom a funkčnom stave, zastupuje spoluvlastníkov v súvislosti so správou budovy v konaniach pred štátnymi orgánmi, súdom či inými orgánmi verejnej moci, vykonáva občasné a ročné prehliadky budovy a spisuje o nich zápisnicu. Mimoriadne úkony správy môže správca vykonávať iba na základe súhlasu všetkých spoluvlastníkov alebo rozhodnutia súdu, ktoré ho nahrádza, a patria medzi ne činnosti ako oprava, dostavba, nadstavba, prestavba, scudzenie celej budovy, prenechanie budovy do nájmu alebo prenájmu na dlhšie ako jeden rok, zriadenie hypotéky na budovu a podobne. Aby mohol takéto úkony vykonávať, musí správca spolupracovať so zástupcom spoluvlastníkov, ktorý mu sprostredkúva potreby a želania obyvateľov budovy.

Kto môže byť zástupcom vlastníkov bytov?

Potreba zástupcu vlastníkov bytov vyplýva z toho, že v budovách s viacerými bytmi by bolo neuskutočniteľné, aby správca musel komunikovať a dohadovať záležitosti s každým spoluvlastníkom jednotlivo. Preto zástupca tvorí spojenie medzi správcom a obyvateľmi budovy. Aby bola táto spolupráca čo najlepšia, je povinný organizovať pravidelné ročné stretnutia spoluvlastníkov, oboznamovať ich so stavom budovy a potrebnými prácami na jej údržbe, a to všetko preto, aby obyvatelia mohli rozhodnúť o činnostiach, ktoré by v ich mene a na ich účet vykonal správca. Za zástupcu vlastníkov musí byť zvolená osoba, ktorá je spoluvlastníkom v budove, teda musí byť vlastníkom alebo spoluvlastníkom bytu.

Ako sa volí zástupca vlastníkov bytov?

Zástupcu vlastníkov bytov volia výlučne spoluvlastníci budovy nadpolovičnou väčšinou spoluvlastníckych podielov na základe uzavretej zmluvy medzi spoluvlastníkmi a určujú mu úlohy, ktoré je povinný vykonávať. Treba poznamenať, že tou istou zmluvou môžu spoluvlastníci určiť dvoch alebo viacerých zástupcov a ak nikto nechce byť zástupcom, spoluvlastníci sa môžu dokonca dohodnúť, že zástupca bude vymenovaný na určitý čas a že sa budú striedať na princípe rotácie.

Aké povinnosti má zástupca vlastníkov bytov?

Zástupca vlastníkov bytov je povinný starať sa o dodržiavanie domového poriadku, spôsob využívania spoločných priestorov a pozemku, ktorý slúži budove. Takisto sa má starať o stav budovy, nahlasovať poruchy a v prípade potreby organizovať naliehavé zásahy a opravy v dohode so správcom. Ďalej so správcom uzatvára zmluvu o úvere a zmluvu o správe a spoločne vykonávajú platby z účtu fondu opráv na účely údržby spoločných častí. Je povinný pravidelne informovať spoluvlastníkov o všetkých otázkach súvisiacich so správou a raz ročne predkladá všetkým spoluvlastníkom písomnú správu o svojej činnosti.