Troškovi kupnje stana: što sve uračunati uz kupoprodajnu cijenu

· · Savjeti za kupce

Kad kupci krenu u potragu za domom, proračun im često staje na cijeni iz oglasa. U praksi su troškovi kupnje stana veći od te brojke, a oni koji ih ne predvide često u zadnji čas traže dodatna sredstva ili odustaju od dogovorenog posla.

Dobra vijest je da se većina stavki može unaprijed procijeniti. Ovaj pregled pokazuje što obično plaća kupac, što prodavatelj i na što treba obratiti pozornost prije potpisa.

Troškovi kupnje stana: porez na promet nekretnina ili PDV

Najveća dodatna stavka kod kupnje je u pravilu porez. Kod stana na sekundarnom tržištu, dakle od fizičke osobe ili prodavatelja koji ne obračunava PDV, kupac plaća porez na promet nekretnina po stopi od 3 % tržišne vrijednosti. Za ilustraciju: kod stana od 200.000 eura to je 6.000 eura.

Kod novogradnje koju prodaje investitor u sustavu PDV-a stvar je drukčija. PDV je već sadržan u cijeni, a porez na promet nekretnina se ne plaća. Na istu se kupnju ne primjenjuju oba poreza, ali zato je važno da u ponudi jasno piše je li navedena cijena s PDV-om.

Još nekoliko praktičnih napomena:

  • Porezna uprava može korigirati poreznu osnovicu ako procijeni da je ugovorena cijena niža od tržišne.
  • Dokumentaciju o prometu nekretnine u pravilu dostavlja javni bilježnik, a kupac naknadno prima rješenje o porezu.
  • Olakšice i povrati poreza za pojedine skupine kupaca mijenjaju se kroz godine, pa njihovu primjenjivost za svoj slučaj provjerite izravno na stranicama Porezne uprave ili sa stručnjakom.

Bilježnik, zemljišna knjiga i agencijska provizija

Ugovor o kupoprodaji potpisuje se uz ovjeru kod javnog bilježnika. Trošak ovjere potpisa prodavatelja u praksi uobičajeno snosi prodavatelj, no raspodjela troškova nije strogo propisana. Strane se mogu dogovoriti drukčije, a taj dogovor najbolje je zapisati.

Upis prava vlasništva u zemljišnu knjigu plaća kupac jer on stječe pravo koje se upisuje. Sudske pristojbe i bilježničke naknade za sam upis uglavnom su razmjerno niski iznosi u odnosu na cijenu stana. Prijedlog za upis ipak ne treba odgađati, jer zakašnjenje može dodatno povećati pristojbe.

Ako stan kupujete uz stambeni kredit, računajte i na dodatne stavke:

  • procjenu nekretnine koju traži banka,
  • bilježničku solemnizaciju ugovora o kreditu, čiji trošak ovisi o iznosu kredita,
  • eventualne naknade i osiguranje prema uvjetima banke.

Agencijska provizija nije fiksno određena zakonom, nego se ugovara ugovorom o posredovanju. Prije potpisa pitajte koliko iznosi, tko je plaća i je li iskazana s PDV-om. Transparentna agencija to će vam objasniti na početku, a ne tek pri potpisu ugovora.

Troškovi koji dolaze nakon potpisa

Trošak kupnje ne završava uknjižbom. Mnogi kupci zaborave da se stan rijetko useljava onakav kakav jest. Prije useljenja često treba platiti:

  • manje ili veće adaptacije, od bojanja do obnove instalacija,
  • namještaj i kućanske aparate,
  • preseljenje i eventualne prijelazne troškove stanovanja,
  • osiguranje stana i prijenos ugovora o režijama.

U stalne mjesečne troškove ulaze pričuva, režije i održavanje. Prije kupnje zatražite od upravitelja zgrade podatke o visini pričuve, stanju zajedničkog fonda i planiranim većim radovima poput obnove pročelja ili dizala. Ako se uskoro planira veći zahvat, na etažne vlasnike mogu pasti znatni iznosi.

Pazite i na lokalne razlike. Komunalne naknade i pojedini porezi na nekretnine ovise o odlukama grada ili općine, pa se mogu razlikovati između Zagreba, Splita, Zadra i Pule. Informaciju o njima potražite kod nadležne jedinice lokalne samouprave.

Kako složiti realan proračun

Najsigurniji pristup je da proračun računate unatrag. Krenite od iznosa koji možete potrošiti ukupno, pa od njega oduzmite sve troškove, a ostatak je realna gornja granica cijene stana.

Korisna je jednostavna tablica sa sljedećim stavkama:

  • porez na promet nekretnina ili potvrda da je PDV uključen u cijenu,
  • bilježnički i zemljišnoknjižni troškovi,
  • provizija agenciji, ako se ugovara na vašoj strani,
  • procjena i naknade za kredit, ako ga uzimate,
  • adaptacija, namještaj i preseljenje,
  • financijska rezerva za nepredviđeno.

Rezervu ne preskačite. Čak i kod pažljivo provjerenog stana pojave se sitni kvarovi, dodatni troškovi oko papira ili radovi koji su skuplji nego što se očekivalo. Zato je bolje planirati s malo prostora nego se oslanjati na najbolji scenarij.

Prije predugovora tražite i pisani pregled troškova koji se dogovaraju s prodavateljem. Tako izbjegavate nesporazume o tome tko što plaća, a vi dobivate jasniju sliku ukupne cijene kupnje.

Zaključak

Cijena iz oglasa tek je početak računice. Kad unaprijed uračunate porez, pristojbe, proviziju i troškove useljenja, kupnju stana dočekujete mirnije i bez neugodnih iznenađenja. Točni iznosi ovise o vrsti nekretnine, načinu financiranja i važećim propisima, pa ih uvijek provjerite prije potpisa.

Ako vam treba pomoć pri izradi proračuna ili procjeni ukupne cijene konkretne nekretnine, agenti Imperium Immobiliare u Zagrebu, Splitu, Zadru i Puli rado će s vama proći sve stavke, bez obveze.

Izvori

Povezano