Contratto di compravendita immobiliare
Questo testo illustra la procedura di realizzazione della compravendita immobiliare che le parti affrontano con noi senza troppe difficoltà e spostamenti, ma è utile che ciascuna parte sappia, passo dopo passo, che cosa si fa esattamente durante la compravendita. Il contratto di compravendita è uno dei passaggi principali dell'intero processo.
La legge prescrive che il contratto di compravendita immobiliare sia stipulato in forma scritta e con tale contratto l'acquirente si obbliga a pagare al venditore l'intero importo del prezzo pattuito. Allo stesso modo, con la firma del contratto di compravendita il venditore è tenuto a consegnare all'acquirente il possesso dell'immobile e a rilasciargli il documento in base al quale l'acquirente sarà iscritto come proprietario nel registro fondiario (zemljišna knjiga).
A cosa prestare attenzione prima di firmare il contratto di compravendita immobiliare?
Prima di decidere di acquistare un immobile, è fondamentale che il potenziale acquirente verifichi che siano soddisfatti tutti i presupposti per l'acquisto di quel determinato immobile. Ciò significa controllare la proprietà dell'immobile iscritta nel registro fondiario (zemljišna knjiga) del tribunale municipale competente per il territorio in cui si trova l'immobile. A tal fine è sufficiente presentare richiesta di un estratto tavolare (zemljišnoknjižni izvadak), che è l'unica prova della proprietà di un immobile e che consente inoltre di venire a conoscenza di eventuali altri diritti iscritti nel registro fondiario. È consigliabile chiedere al potenziale venditore anche l'attestato di prestazione energetica dell'immobile, se esistente. L'attestato di prestazione energetica è il documento che riporta le caratteristiche energetiche dell'edificio ed è rilasciato da persone abilitate alla certificazione energetica.
Contratto di compravendita immobiliare – forma e contenuto
Il contratto di compravendita immobiliare deve quindi essere sempre redatto in forma scritta. La ragione di tale disciplina sta nel fatto che l'acquisto di un immobile e il relativo contratto sono atti di grande rilevanza, le cui eventuali conseguenze non possono essere risolte in assenza di un contratto di compravendita materialmente esistente. Concludere un simile negozio giuridico in forma orale sarebbe assurdo, oltre che difficilmente dimostrabile. Il contratto di compravendita immobiliare deve contenere la descrizione e i dati dell'immobile oggetto del contratto, il prezzo che l'acquirente è tenuto a pagare al venditore, gli obblighi del venditore e dell'acquirente e i dati necessari per l'iscrizione del diritto di proprietà nel registro fondiario. Devono essere obbligatoriamente indicati i dati dell'acquirente e del venditore, ovvero nome, cognome, indirizzo e OIB. Come già indicato, il venditore ha l'obbligo di consegnare il possesso dell'immobile all'acquirente, ovvero di rilasciargli il titolo idoneo all'intavolazione (tabularna isprava) per l'iscrizione nel registro fondiario, mentre l'acquirente ha l'obbligo di pagare il prezzo di acquisto.
Al momento della stipula del contratto di compravendita immobiliare, il venditore deve far autenticare la propria firma sul contratto da un notaio. Dopo la stipula, l'acquirente ha l'obbligo di denunciare l'acquisto dell'immobile all'ufficio competente dell'Agenzia delle Entrate croata (Porezna uprava) del luogo in cui si trova l'immobile, ai fini del pagamento dell'imposta sul trasferimento di immobili.
Iscrizione della proprietà dell'immobile dopo la stipula del contratto di compravendita
Per acquisire il diritto di proprietà su un immobile in base a un contratto di compravendita non basta stipulare il contratto: è necessario essere iscritti nel registro fondiario come proprietari dell'immobile. L'iscrizione avviene sulla base di un titolo idoneo all'intavolazione (tabularna isprava), che può essere lo stesso contratto di compravendita, se contiene una clausola che consente l'iscrizione nel registro fondiario in base al contratto, oppure un atto separato contenente la dichiarazione del proprietario con cui autorizza l'iscrizione del diritto di proprietà sull'immobile oggetto del contratto di compravendita.
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