Immobilienkaufvertrag

Dieser Text erläutert den Ablauf beim Immobilienkauf, den die Parteien mit uns ohne großen Aufwand und Behördengänge durchlaufen. Dennoch ist es gut, wenn jede Partei Schritt für Schritt weiß, was bei der Abwicklung des Kaufs genau geschieht. Der Kaufvertrag ist dabei einer der wichtigsten Schritte im Prozess des Immobilienkaufs.

Gesetzlich ist vorgeschrieben, dass der Kaufvertrag über eine Immobilie schriftlich geschlossen werden muss. Mit diesem Vertrag verpflichtet sich der Käufer, dem Verkäufer den gesamten vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Ebenso ist der Verkäufer mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags verpflichtet, dem Käufer die Immobilie in Besitz zu übergeben und ihm eine Urkunde auszustellen, auf deren Grundlage er als Eigentümer in das Grundbuch (zemljišna knjiga) eingetragen wird.

Worauf sollte man vor der Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrags achten?

Vor der Entscheidung über den Kauf einer Immobilie ist es für den potenziellen Käufer sehr wichtig zu prüfen, ob alle Voraussetzungen für den Kauf dieser Immobilie erfüllt sind. Das bedeutet, dass das Eigentum an der Immobilie überprüft werden muss, das im Grundbuch des Amtsgerichts (općinski sud) des Gebiets eingetragen ist, in dem sich die Immobilie befindet. Dazu genügt es, einen Grundbuchauszug zu beantragen, der der einzige Nachweis des Eigentums an einer Immobilie ist; zugleich lassen sich daraus auch Informationen über weitere im Grundbuch eingetragene Rechte gewinnen. Es ist ratsam, vom potenziellen Verkäufer auch den Energieausweis für die Immobilie zu verlangen, sofern ein solcher vorhanden ist. Der Energieausweis ist ein Dokument, in dem die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes angegeben sind und das von zur Energiezertifizierung befugten Personen ausgestellt wird.

Immobilienkaufvertrag – Form und Inhalt

Der Kaufvertrag über eine Immobilie muss also stets schriftlich abgeschlossen werden. Der Grund für diese Regelung liegt darin, dass der Immobilienkauf und der entsprechende Kaufvertrag eine sehr bedeutsame Angelegenheit sind, deren mögliche Folgen sich ohne einen vorliegenden schriftlichen Kaufvertrag nicht klären lassen. Ein mündlicher Abschluss eines solchen Rechtsgeschäfts wäre absurd und zudem schwer nachweisbar. Der Immobilienkaufvertrag muss die Beschreibung und die Angaben zur Immobilie, die Gegenstand des Vertrags ist, den vom Käufer an den Verkäufer zu zahlenden Preis, die Pflichten von Verkäufer und Käufer sowie die für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch erforderlichen Angaben enthalten. Zwingend anzugeben sind die Daten von Käufer und Verkäufer, nämlich Vorname, Nachname, Adresse und OIB (kroatische Personenidentifikationsnummer). Wie bereits erwähnt, ist der Verkäufer verpflichtet, den Besitz an der Immobilie an den Käufer zu übergeben bzw. ihm eine Grundbuchurkunde (tabularna isprava) für die Eintragung im Grundbuch auszustellen, und der Käufer ist verpflichtet, den Kaufpreis zu zahlen.

Beim Abschluss des Immobilienkaufvertrags muss der Verkäufer seine Unterschrift auf dem Kaufvertrag vor einem Notar beglaubigen lassen. Nach Vertragsabschluss ist der Käufer verpflichtet, den Erwerb der Immobilie bei der zuständigen Zweigstelle der Steuerverwaltung (Porezna uprava) am Ort der Immobilie anzumelden, um die Grunderwerbsteuer zu entrichten.

Eigentumseintragung der Immobilie nach Abschluss des Immobilienkaufvertrags

Für den Erwerb des Eigentumsrechts an einer Immobilie auf Grundlage des Kaufvertrags genügt der Vertragsabschluss allein nicht; erforderlich ist die Eintragung als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch. Die Eintragung erfolgt auf Grundlage einer Grundbuchurkunde (tabularna isprava). Diese kann der Immobilienkaufvertrag selbst sein, sofern er eine Klausel enthält, wonach auf Grundlage des Vertrags die Eintragung im Grundbuch vorgenommen werden kann, oder eine gesonderte Urkunde, die die Erklärung des Eigentümers enthält, mit der er die Eintragung des Eigentums an der im Kaufvertrag genannten Immobilie bewilligt.

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