Valutare un appartamento prima di acquistare: la checklist per la visita

La visita di un appartamento prima dell'acquisto dura spesso meno di mezz'ora, eppure la decisione che ne deriva vi vincola per anni, quasi sempre con un mutuo a lungo termine. Durante la visita le emozioni prendono facilmente il sopravvento: una bella vista, pareti appena tinteggiate e arredi gradevoli danno l'impressione della casa perfetta.

Il problema è che i difetti raramente si notano a prima vista. Per questo conviene presentarsi con un piano, e non soltanto con una sensazione.

Prima della visita: preparatevi

Una buona valutazione comincia a casa. Annotate ciò che è davvero importante e ciò che è solo desiderabile: numero di locali, piano, posto auto, vicinanza a scuola o lavoro. In questo modo sarà più facile confrontare più appartamenti, senza decidere soltanto in base all'impressione.

Chiedete in anticipo all'agente o al venditore le informazioni di base: planimetria, anno di costruzione, dati sul riscaldamento e sull'attestato di prestazione energetica, importo delle spese mensili. Se qualcosa di tutto ciò manca, è già di per sé un'informazione.

Portate con voi alla visita:

• il cellulare per fotografare e registrare i dettagli
• un metro o un misuratore laser per controllare passaggi e ingombri dei mobili
• l'elenco delle domande che volete porre
• una torcia per armadi, cantine e angoli più bui

Checklist: come valutare un appartamento prima di acquistare, passo dopo passo

Partite da ciò che è più difficile e costoso da riparare. L'estetica si cambia facilmente, la struttura e gli impianti no.

• Umidità e muffa: osservate gli angoli dei soffitti, lo spazio dietro gli armadi, il bagno e le pareti vicino alle finestre. Macchie, vernice che si sfalda o odore di chiuso possono indicare un problema che tende a ripresentarsi.
• Finestre e infissi: apriteli e chiudeteli, controllate guarnizioni e telai. Durante la visita fate attenzione anche agli spifferi.
• Impianti elettrico e idraulico: accendete alcune prese e luci, aprite i rubinetti, azionate lo scarico del WC. Verificate la pressione dell'acqua e quanto tempo ci vuole prima che arrivi l'acqua calda.
• Riscaldamento e raffrescamento: chiedete come viene riscaldato l'appartamento, in che condizioni è l'impianto e a quanto ammontano in media le spese nei mesi più freddi.
• Pavimenti e pareti: crepe, irregolarità o un suono vuoto sotto le piastrelle possono indicare modifiche precedenti o danni.
• Luce e esposizione: accertatevi in quale momento della giornata l'appartamento riceve il sole e se è davvero luminoso come sembra nelle foto.

Se notate qualcosa di sospetto, non rinunciate subito. Fotografate, fate una domanda precisa e, se necessario, rivolgetevi a un tecnico edile.

L'edificio e la zona raccontano quanto l'appartamento stesso

Un appartamento non è solo quattro pareti. Acquistate anche una parte dell'edificio e, con essa, i vicini, le spese condominiali e tutti i lavori futuri.

Osservate l'ingresso, le scale, l'ascensore, la facciata, il tetto per quanto possibile e i ripostigli. Un ingresso trascurato e una facciata danneggiata spesso indicano che l'edificio non è stato curato a lungo. Chiedete se di recente sono stati eseguiti interventi importanti e se ne sono previsti di nuovi, perché possono comportare spese aggiuntive.

Controllate anche la zona circostante:

• il livello di rumore causato da traffico, locali o dal vicino campo da gioco
• la possibilità di parcheggio in diversi momenti della giornata
• vicinanza a negozi, trasporti pubblici, farmacia e scuola
• eventuali progetti edilizi nelle immediate vicinanze, su cui è possibile informarsi presso l'ufficio competente

Abbiamo trattato il fondo spese condominiali e l'amministratore dell'edificio in un articolo dedicato; durante la visita basta raccogliere le informazioni di base e annotare le domande da verificare in un secondo momento.

Quando visitare l'immobile e chi portare con sé

Se possibile, visitate l'appartamento due volte, in momenti diversi della giornata. La luce del mattino, i rumori serali e il movimento attorno al palazzo vi mostreranno la situazione reale. La seconda visita di solito rivela ciò che nell'entusiasmo della prima vi era sfuggito.

Portate con voi una persona di fiducia che non sia coinvolta emotivamente. Chi osserva dall'esterno nota spesso ciò che a voi sfugge, ad esempio un cattivo odore, una distribuzione degli spazi poco pratica o pochi spazi di stoccaggio.

Non abbiate timore di fare domande al venditore o all'agente. È utile chiedere:

• da quanto tempo l'appartamento è sul mercato e perché viene venduto
• se sono state eseguite modifiche e se esiste la relativa documentazione
• a quanto ammontano in media le spese mensili
• cosa resta nell'appartamento e cosa viene portato via

Le risposte, ma anche il modo in cui vengono date, dicono spesso quanto sia trasparente l'offerta.

La visita non sostituisce la verifica legale

L'ispezione visiva rivela lo stato dell'appartamento, ma non la sua situazione giuridica. Il certificato di proprietà (vlasnički list), gli oneri gravanti sull'immobile, la conformità tra stato di fatto e documentazione e i permessi per le modifiche si verificano separatamente, prima di firmare il preliminare. Se avete bisogno di aiuto, rivolgetevi a un professionista, a un avvocato o a un notaio.

Il quadro completo emerge solo unendo l'impressione avuta durante la visita, la valutazione tecnica e la documentazione. Solo così potrete confrontare onestamente il prezzo con il reale valore dell'appartamento.

Conclusione

Una buona ispezione non deve durare ore, ma deve essere sistematica. Gli acquirenti che arrivano preparati, fanno domande precise e visitano l'appartamento con la mente lucida si trovano più raramente di fronte a sgradite sorprese dopo il trasferimento.

Se cercate un appartamento a Zagreb, Split, Zadar o Pula e desiderate essere accompagnati durante le visite, gli agenti di Imperium Immobiliare saranno lieti di aiutarvi e di rispondere a tutte le vostre domande.