Wohnungsbesichtigung vor dem Kauf: Checkliste für den Besichtigungstermin

Die Wohnungsbesichtigung vor dem Kauf dauert oft weniger als eine halbe Stunde, doch die Entscheidung, die daraus folgt, bindet Sie für Jahre, meist auch mit einem langfristigen Kredit. Bei der Besichtigung gewinnen leicht die Emotionen die Oberhand: ein schöner Ausblick, frisch gestrichene Wände und gemütliche Möbel erzeugen den Eindruck des perfekten Zuhauses.

Das Problem ist, dass Mängel selten auf den ersten Blick sichtbar sind. Deshalb ist es ratsam, mit einem Plan zu kommen und nicht nur mit einem Bauchgefühl.

Vor dem Termin: gut vorbereiten

Eine gute Besichtigung beginnt zu Hause. Notieren Sie, was Ihnen wirklich wichtig ist und was nur wünschenswert wäre: Zimmeranzahl, Stockwerk, Stellplatz, Nähe zu Schule oder Arbeitsplatz. So können Sie mehrere Wohnungen leichter vergleichen und entscheiden nicht allein nach dem Eindruck.

Bitten Sie den Makler oder Verkäufer vorab um die wichtigsten Angaben: Grundriss, Baujahr, Angaben zur Heizung und zum Energieausweis sowie die Höhe der monatlichen Kosten. Fehlt etwas davon, ist das für sich genommen bereits eine Information.

Bringen Sie zur Besichtigung mit:

• Smartphone zum Fotografieren und Festhalten von Details
• Maßband oder einfachen Zollstock, um Durchgänge und Möbelmaße zu prüfen
• eine Liste mit den Fragen, die Sie stellen möchten
• eine Taschenlampe für Schränke, Keller und dunklere Ecken

Checkliste: Wohnungsbesichtigung vor dem Kauf Schritt für Schritt

Beginnen Sie mit dem, was sich am schwersten und teuersten instand setzen lässt. Kosmetik lässt sich einfach ändern, Bausubstanz und Installationen nicht.

• Feuchtigkeit und Schimmel: Achten Sie auf Deckenecken, den Bereich hinter Schränken, das Badezimmer und die Wände an den Fenstern. Flecken, abblätternde Farbe oder ein modriger Geruch können auf ein wiederkehrendes Problem hinweisen.
• Fenster und Tischlerarbeiten: Öffnen und schließen Sie sie, prüfen Sie Dichtungen und Rahmen. Achten Sie während der Besichtigung auch auf Zugluft.
• Elektro- und Wasserinstallationen: Schalten Sie einige Steckdosen und Lichter ein, öffnen Sie die Wasserhähne, betätigen Sie die WC-Spülung. Achten Sie auf den Wasserdruck und darauf, wie lange es dauert, bis warmes Wasser kommt.
• Heizung und Kühlung: Fragen Sie, wie die Wohnung beheizt wird, in welchem Zustand das Gerät ist und wie hoch die durchschnittlichen Kosten in der kälteren Jahreszeit sind.
• Böden und Wände: Risse, Unebenheiten oder ein hohler Klang unter den Fliesen können auf frühere Umbauten oder Schäden hinweisen.
• Licht und Ausrichtung: Vergewissern Sie sich, zu welcher Tageszeit die Wohnung Sonne bekommt und ob sie wirklich so hell ist, wie sie auf den Fotos wirkt.

Wenn Ihnen etwas verdächtig vorkommt, geben Sie nicht sofort auf. Machen Sie Fotos, stellen Sie eine konkrete Frage und ziehen Sie bei Bedarf einen Bausachverständigen hinzu.

Gebäude und Umgebung sagen ebenso viel aus wie die Wohnung selbst

Eine Wohnung besteht nicht nur aus vier Wänden. Sie kaufen auch einen Teil des Gebäudes und damit die Nachbarn, die gemeinschaftlichen Kosten und alle künftigen Arbeiten.

Sehen Sie sich Eingang, Treppenhaus, Aufzug, Fassade, soweit möglich das Dach und die Abstellräume an. Ein vernachlässigter Eingang und eine beschädigte Fassade bedeuten oft, dass sich lange niemand um das Gebäude gekümmert hat. Fragen Sie, ob kürzlich größere Maßnahmen durchgeführt wurden und ob neue geplant sind, denn diese können zusätzliche Kosten bedeuten.

Prüfen Sie auch die Umgebung:

• den Lärmpegel durch Verkehr, Lokale oder einen nahegelegenen Spielplatz
• Parkmöglichkeiten zu verschiedenen Tageszeiten
• Erreichbarkeit von Geschäften, öffentlichen Verkehrsmitteln, Apotheke und Schule
• Bauvorhaben in unmittelbarer Nähe, über die Sie sich bei der zuständigen Behörde informieren können

Über die Instandhaltungsrücklage und die Hausverwaltung haben wir bereits in einem eigenen Artikel ausführlich geschrieben. Bei der Besichtigung genügt es, die wichtigsten Informationen zu sammeln und sich Fragen für die spätere Überprüfung zu notieren.

Wann besichtigen und wen mitnehmen

Wenn möglich, besichtigen Sie die Wohnung zweimal, zu unterschiedlichen Tageszeiten. Das Morgenlicht, der Lärm am Abend und das Treiben rund um das Gebäude zeigen Ihnen das tatsächliche Bild. Ein zweiter Blick offenbart meist das, was Sie in der ersten Begeisterung übersehen haben.

Nehmen Sie eine Person Ihres Vertrauens mit, die emotional nicht beteiligt ist. Ein Außenstehender bemerkt oft, was Sie selbst nicht sehen, zum Beispiel unangenehme Gerüche, einen unpraktischen Grundriss oder zu wenig Stauraum.

Scheuen Sie sich nicht, dem Verkäufer oder Makler Fragen zu stellen. Hilfreich sind zum Beispiel:

• Wie lange wird die Wohnung bereits angeboten und warum wird sie verkauft?
• Wurden Umbauten vorgenommen und liegt dafür eine Dokumentation vor?
• Wie hoch sind die durchschnittlichen monatlichen Nebenkosten?
• Was bleibt in der Wohnung und was wird mitgenommen?

Die Antworten, aber auch die Art, wie sie gegeben werden, verraten oft, wie transparent das Angebot ist.

Die Besichtigung ersetzt keine rechtliche Prüfung

Eine Besichtigung zeigt den Zustand der Wohnung, nicht aber ihren rechtlichen Status. Grundbuchauszug (vlasnički list), Belastungen der Immobilie, die Übereinstimmung des tatsächlichen Zustands mit den Unterlagen sowie Genehmigungen für Umbauten werden gesondert geprüft, und zwar vor der Unterzeichnung des Vorvertrags. Wenn Sie Unterstützung benötigen, wenden Sie sich an einen Fachmann, einen Rechtsanwalt oder einen Notar.

Ein vollständiges Bild entsteht erst, wenn Ihr Eindruck von der Besichtigung, die technische Einschätzung und die Dokumentation zusammenkommen. Nur so können Sie den Preis fair mit dem tatsächlichen Wert der Wohnung vergleichen.

Fazit

Eine gute Besichtigung muss nicht Stunden dauern, aber sie muss systematisch sein. Käufer, die gut vorbereitet kommen, konkrete Fragen stellen und die Wohnung mit kühlem Kopf besichtigen, erleben nach dem Einzug seltener unangenehme Überraschungen.

Wenn Sie eine Wohnung in Zagreb, Split, Zadar oder Pula suchen und bei den Besichtigungen begleitet werden möchten, helfen Ihnen die Makler von Imperium Immobiliare gerne und beantworten alle Ihre Fragen.