Kupnja nekretnine u Hrvatskoj za strance – vodič 2026.

· · Savjeti za kupce

Mogu. Građani Europske unije, EGP-a i Švicarske kupuju nekretnine pod istim uvjetima kao hrvatski državljani, bez posebnog odobrenja. Državljani ostalih zemalja mogu kupiti stan, kuću ili građevinsko zemljište ako s Hrvatskom postoji uzajamnost i uz suglasnost nadležnog ministarstva.

Pri kupnji se plaća porez na promet nekretnina od 3 % tržišne vrijednosti. Iznimka su novogradnje, na koje se umjesto toga plaća PDV od 25 % (već uključen u cijenu). Od 2025. vlasnici stanova i kuća koje nisu u stalnom korištenju plaćaju i godišnji porez na nekretnine.

Građani EU, EGP-a i Švicarske

Državljani i tvrtke iz Europske unije stječu nekretnine pod istim uvjetima kao hrvatski državljani i tvrtke. Suglasnost ministarstva nije potrebna, a uzajamnost se ne provjerava. Isto vrijedi za Island, Lihtenštajn, Norvešku i Švicarsku.

  • Stanovi, kuće, građevinsko zemljište, poslovni prostori: bez ograničenja.
  • Poljoprivredno zemljište: od 1. srpnja 2023. građani EU mogu ga kupiti kao i hrvatski državljani. Za veće čestice država ima pravo prvokupa: više od 10 ha u kontinentalnom području ili više od 1 ha na obali. Prodavatelj ga prvo mora ponuditi ministarstvu poljoprivrede, koje ima 30 dana za odgovor.
  • Švicarski državljani: uz zahtjev za upis u zemljišnu knjigu prilažu potvrdu o prijavi privremenog boravka u Hrvatskoj.

Državljani zemalja izvan EU

Državljani trećih zemalja (npr. SAD, Ujedinjeno Kraljevstvo, Srbija, BiH) mogu kupiti nekretninu pod dva uvjeta: između njihove države i Hrvatske postoji uzajamnost, a kupnju odobri Ministarstvo pravosuđa, uprave i digitalne transformacije. Popis država s kojima postoji uzajamnost vodi to ministarstvo.

Zahtjevu za suglasnost prilažete:

  • kupoprodajni ugovor (izvornik ili ovjerena preslika),
  • izvadak iz zemljišne knjige kao dokaz da je prodavatelj vlasnik,
  • potvrdu upravnog tijela za prostorno uređenje da je nekretnina unutar građevinskog područja,
  • ovjerenu presliku putovnice (za tvrtke izvadak iz registra),
  • punomoć, ako zahtjev podnosi zastupnik. Tko živi u inozemstvu bez zastupnika, mora imenovati opunomoćenika za primanje pismena u Hrvatskoj.

Poljoprivredno zemljište državljani zemalja izvan EU u pravilu ne mogu kupiti. Iznimka je nasljedstvo uz uzajamnost ili kad to omogućuje međunarodni ugovor. Ako zahtjev bude odbijen, novi zahtjev za istu nekretninu može se podnijeti tek nakon pet godina.

Koraci kupnje

  • 1. OIB. Osobni identifikacijski broj izdaje Porezna uprava i potreban je za ugovor, upis i plaćanje poreza. Može se zatražiti i u hrvatskom veleposlanstvu ili konzulatu.
  • 2. Provjera nekretnine. U zemljišnoj knjizi provjerava se tko je vlasnik i postoje li hipoteke ili drugi tereti. Provjerava se i katastar, a za kuće i uporabna dozvola.
  • 3. Predugovor i kapara. Uobičajeno se ugovara kapara, a rok i uvjeti upisuju se u predugovor.
  • 4. Kupoprodajni ugovor. Potpis prodavatelja ovjerava javni bilježnik. Ugovor sadrži tabularnu izjavu kojom prodavatelj dopušta upis kupca kao vlasnika.
  • 5. Suglasnost ministarstva (samo državljani izvan EU).
  • 6. Upis u zemljišnu knjigu. Tek upisom kupac postaje vlasnik.
  • 7. Porez na promet nekretnina. Javni bilježnik prijavljuje kupnju Poreznoj upravi u roku od 30 dana. Porezna uprava donosi rješenje, a porez se plaća u roku od 15 dana od njegove dostave.

Porezi i troškovi

Glavni trošak kupnje rabljene nekretnine je porez na promet od 3 %. Kod novogradnje taj porez se ne plaća jer je u cijeni PDV.

  • Porez na promet nekretnina: 3 % tržišne vrijednosti. Plaća kupac, u roku od 15 dana od rješenja Porezne uprave. Za rabljenu nekretninu od 300.000 € iznosi 9.000 €.
  • PDV umjesto poreza na promet: 25 %, uključen u cijenu, kod prve prodaje novogradnje ili građevinskog zemljišta od obveznika PDV-a.
  • Godišnji porez na nekretnine (od 2025.): 0,60 do 8,00 € po m² korisne površine godišnje, iznos određuje grad ili općina. Plaća vlasnik stambene nekretnine koja se ne koristi za stalno stanovanje ili dugoročni najam.
  • Provizija agencije Imperium Immobiliare: 3 % do 6 % ugovorene cijene + PDV, najmanje 1.000 € + PDV. Plaća samo strana koja je potpisala ugovor o posredovanju.
  • Javni bilježnik, odvjetnik, sudski tumač: ovisno o vrijednosti i opsegu posla.

Česta pitanja

Moram li živjeti u Hrvatskoj da bih kupio nekretninu? Ne. Prebivalište ni boravak nisu uvjet, osim što Švicarci prilažu potvrdu o privremenom boravku.

Mogu li kupiti nekretninu na daljinu? Možete. Kupoprodajni ugovor može potpisati opunomoćenik na temelju ovjerene punomoći.

Moram li osnovati tvrtku u Hrvatskoj? Ne. Građani EU kupuju kao fizičke osobe, kao i državljani zemalja izvan EU uz suglasnost ministarstva.

Kada postajem vlasnik? Upisom u zemljišnu knjigu, a ne samim potpisom ugovora.

Plaćam li porez na promet ako kupujem novi stan od investitora? U pravilu ne. Kod prve prodaje novogradnje plaća se PDV od 25 %, koji je već uključen u cijenu.

Može li državljanin izvan EU kupiti poljoprivredno zemljište? U pravilu ne, osim nasljedstvom uz uzajamnost ili ako to omogućuje međunarodni ugovor.

Kako vam Imperium Immobiliare pomaže

Naši agenti u poslovnicama u Zagrebu, Splitu, Zadru i Puli prate kupnju od prvog razgledavanja do upisa u zemljišnu knjigu. Govorimo hrvatski, engleski, njemački i talijanski. Provjeravamo vlasništvo i dokumentaciju, pomažemo oko OIB-a i surađujemo s javnim bilježnicima i odvjetnicima. Razgledavanje je moguće i videopozivom, ako ste izvan Hrvatske.

Pogledajte [aktualnu ponudu nekretnina](/nekretnine/) ili nas kontaktirajte na +385 1 4920 800 i info@ii.hr.

*Ovaj vodič je opće informativne naravi i nije pravni savjet. Za konkretnu kupnju savjetujte se s odvjetnikom.*

Izvori

Povezano