Fondo di riserva condominiale e amministratore: cosa verificare prima di acquistare un appartamento

· · Consigli per chi acquista

Quando scegliamo un appartamento, la maggior parte di noi guarda il prezzo, la metratura e la posizione. Più raramente ci chiediamo come viene gestito il condominio e quanto denaro viene accantonato per la sua manutenzione. Eppure il fondo di riserva condominiale (pričuva) e l'amministratore spesso determinano quanto vi costerà abitare mese dopo mese e in che condizioni sarà l'edificio il giorno in cui deciderete di vendere.

Di seguito i controlli che conviene fare prima di firmare il preliminare o il contratto di compravendita.

Che cos'è il fondo di riserva (pričuva) e perché è importante per l'acquirente

Il fondo di riserva condominiale (pričuva) è il denaro destinato alla manutenzione delle parti e degli impianti comuni dell'edificio e alla gestione del condominio. Viene calcolato in base alla superficie di valore delle singole unità dell'edificio o in base alle quote di comproprietà iscritte nel catasto fondiario (zemljišna knjiga). I comproprietari lo versano su un apposito conto del fondo di riserva comune.

Dal 1 gennaio 2025 è in vigore la Legge sulla gestione e la manutenzione degli edifici (NN 152/2024). La legge stabilisce l'importo minimo del fondo di riserva per metro quadrato di superficie di valore dell'appartamento, importo legato al prezzo di costruzione di riferimento pubblicato dal ministero competente. Verificate quindi l'importo aggiornato nella Gazzetta Ufficiale (Narodne novine) o presso l'amministratore.

Un fondo di riserva elevato non è necessariamente una cattiva notizia. Spesso significa che il condominio accantona con regolarità somme per i lavori più importanti. Un fondo molto basso, invece, può essere un campanello d'allarme: le riparazioni vengono rinviate e il costo ricade poi sui nuovi proprietari.

Domande da porre all'amministratore e al rappresentante dei condomini

Prima dell'acquisto chiedete un colloquio con l'amministratore o con il rappresentante dei condomini. Il venditore può e deve aiutarvi in questo. Conviene porre queste domande:

  • Qual è l'importo mensile del fondo di riserva per questo appartamento e c'è un aumento in programma?
  • Esiste un piano di manutenzione annuale o pluriennale e cosa prevede?
  • Quanti fondi ci sono attualmente sul conto del fondo di riserva comune?
  • Quali interventi importanti sono previsti (facciata, tetto, ascensore, impianti) e come saranno finanziati?
  • Ci sono morosità dei condomini o controversie in corso che riguardano l'edificio?
  • Chi gestisce l'edificio e esiste un contratto di gestione?

L'amministratore è tenuto, tra l'altro, a consegnare ai condomini la relazione annuale sulla gestione dell'edificio, con il resoconto delle entrate e delle uscite del fondo di riserva. Chiedete di visionare l'ultima relazione: permette di capire subito se i soldi vengono spesi in modo pianificato o se si rincorrono solo le emergenze.

Segnali d'allarme: debiti, riparazioni rinviate e conto vuoto

Un conto del fondo di riserva vuoto, unito a una facciata datata, a umidità nelle parti comuni o a un ascensore spesso fermo, è il segnale che vi attendono spese aggiuntive. Lo stesso vale se i condomini non riescono da tempo a decidere su una riparazione necessaria.

Cercate anche i verbali delle ultime assemblee condominiali. Mostrano di cosa si discute nell'edificio, quanti condomini sono attivi e se ci sono conflitti che frenano la manutenzione.

Importante è anche la questione dei debiti per il fondo di riserva. Prima della firma chiedete al venditore una conferma che gli obblighi verso il condominio siano stati saldati e fatelo inserire anche nel contratto. Per la responsabilità giuridica esatta in caso di eventuali debiti rivolgetevi a un avvocato o a un notaio, perché ogni caso è diverso.

Regolamento condominiale, contratto tra i comproprietari e affitti brevi

Acquistando un appartamento entrate a far parte della comunità dei comproprietari e siete quindi vincolati anche alle regole dell'edificio. La comunità disciplina i propri rapporti con il contratto tra i comproprietari e il regolamento condominiale. Chiedete di visionare entrambi i documenti prima dell'acquisto. Il proprietario risponde del rispetto del regolamento anche quando l'appartamento è utilizzato da ospiti o inquilini.

Siate particolarmente prudenti se acquistate l'appartamento per affitti turistici, un caso frequente a Split, Zadar e Pula. Secondo la legge, per l'affitto breve serve il previo consenso scritto di una maggioranza di due terzi dei comproprietari. Inoltre devono acconsentire tutti i comproprietari le cui pareti, pavimenti o soffitti confinano con il vostro appartamento. Senza tali consensi vi esponete a responsabilità amministrativa.

Il contratto tra i comproprietari può anche stabilire che per le parti dell'edificio utilizzate per affitti brevi si paghi un fondo di riserva più alto, fino al doppio di quello previsto per gli appartamenti. Un dato di questo tipo incide direttamente sul calcolo della redditività dell'investimento.

Un piano pratico prima della firma

Per non dimenticare nulla, seguite una semplice sequenza di verifiche:

  • Chiedete al venditore o all'amministratore l'importo del fondo di riserva e la conferma degli obblighi saldati.
  • Esaminate il piano di manutenzione annuale e l'ultima relazione annuale.
  • Leggete i verbali delle assemblee e il contratto tra i comproprietari.
  • Visitate le parti comuni: scale, tetto, cantina, ascensore, facciata.
  • Se prevedete di affittare o di fare modifiche, verificate se è consentito e con quali consensi.
  • Tutto ciò che vi è stato promesso a voce deve essere messo anche per iscritto.

Questa verifica richiede qualche giorno e può risparmiarvi spiacevoli sorprese. Si affianca al controllo della proprietà e dell'agibilità (uporabna dozvola), ma riguarda un altro aspetto: come funziona l'edificio dopo il vostro trasferimento.

Conclusione

Un appartamento non è solo ciò che si trova all'interno delle proprie quattro mura. Il valore e il comfort abitativo dipendono anche dal condominio, dalla sua situazione finanziaria e da chi lo amministra. Le domande sul fondo di riserva (pričuva) e sull'amministratore non sono scomode: sono il segno di un acquisto ponderato.

Se hai bisogno di aiuto per verificare la documentazione o per preparare le domande da porre all'amministratore, gli agenti di Imperium Immobiliare a Zagreb, Split, Zadar e Pula saranno lieti di assisterti.

Fonti

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