Erschwinglichkeit von Wohnungen in Kroatien: Das zeigen die neuesten Daten

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Die Erschwinglichkeit von Wohnungen in Kroatien ist in Gesprächen mit Käufern ein immer häufigeres Thema, und die neuesten Daten zeigen, warum. <cite index="44-3">Der Markt verzeichnet weiterhin ein zweistelliges Preiswachstum, und der Durchschnittspreis für Neubauten hat erstmals 3.000 €/m² überschritten.</cite> Gleichzeitig wird der Kauf auf Kredit anspruchsvoller.

Im Folgenden fassen wir zusammen, was die amtlichen und analytischen Daten vom Oktober 2026 zeigen und wie Sie daraus praktische Entscheidungen ableiten.

Die Erschwinglichkeit von Wohnungen in Kroatien sinkt: Was die Zahlen sagen

Das Staatliche Statistikamt (DZS) hat Anfang Oktober die Daten für das zweite Quartal 2026 veröffentlicht. <cite index="36-2">Die Preise für Wohnimmobilien lagen im Durchschnitt um 12,7 Prozent höher als im zweiten Quartal 2025.</cite> <cite index="36-3">Gegenüber dem ersten Quartal stiegen sie um 2,7 Prozent.</cite>

Der Unterschied zwischen neuen und bestehenden Immobilien ist weiterhin sichtbar. <cite index="36-4,36-5">Neue Immobilien verteuerten sich im Jahresvergleich um 9,2 Prozent, bestehende um 14,1 Prozent.</cite> <cite index="37-9">Das DZS weist darauf hin, dass die Daten für dieses Quartal vorläufig sind.</cite>

Die neue Ausgabe des Nekretninski puls von Zagrebačka banka und Ekonomski lab liefert zusätzlich einen Blick auf die Erschwinglichkeit. <cite index="42-4">Die Erschwinglichkeit bestehender Wohnungen ist im Vergleich zum Vorjahr um 6,0 Prozent gesunken, die neuer Wohnungen um 1,7 Prozent.</cite>

Preise, Gehälter und regionale Unterschiede

Die Hauptursache ist die Kluft zwischen Preisen und Einkommen. <cite index="8-4">Im letzten Jahr sind die Preise schneller gestiegen als die Gehälter, nämlich um 12,7 gegenüber 7,2 Prozent.</cite> <cite index="42-9">Die Autoren der Analyse geben an, dass zwei Drittel des Rückgangs der Erschwinglichkeit genau darauf zurückzuführen sind.</cite>

Der landesweite Durchschnitt verdeckt jedoch große Unterschiede zwischen den Regionen:

  • Zagreb: <cite index="41-2">Den größten jährlichen Rückgang der Erschwinglichkeit verzeichnet gerade Zagreb.</cite> <cite index="15-14">Die Preise in Zagreb steigen mit 15,7 Prozent pro Jahr am schnellsten.</cite>
  • Adria: <cite index="41-7,41-8">Die Adria weist die stabilste Entwicklung der Erschwinglichkeit auf, der Index liegt bei 145,2, was zehn Prozent unter dem Höchststand liegt.</cite> <cite index="15-14">Der Preisanstieg hat sich dort auf 9,0 Prozent verlangsamt.</cite>
  • Übriges Land: <cite index="41-4,41-5">Außerhalb von Zagreb und der Küste liegt der Index bei 143,1, und die Erschwinglichkeit ist in fünf Jahren um 20,6 Prozent gesunken, auf den niedrigsten Stand seit 2016.</cite>

Für Käufer in Split ist eine weitere Angabe interessant. <cite index="44-8">Am schwierigsten ist der Weg zu den eigenen vier Wänden in Split, wo pro Quadratmeter 2,9 Durchschnittsgehälter nötig sind, am erschwinglichsten ist es in Slavonski Brod (1,3 Gehälter).</cite> Der lokale Markt ist daher wichtiger als der landesweite Durchschnitt.

Abkühlung ohne abrupten Einbruch

Analysten verzeichnen erste Anzeichen einer Verlangsamung. <cite index="42-5">In der Bauwirtschaft sind erste Anzeichen einer allmählichen Abkühlung der Aktivität sichtbar.</cite> <cite index="13-1">Bloomberg Adria nennt einen Rückgang der Transaktionen um 42 Prozent bei weiter steigenden Preisen.</cite>

Eine abrupte Wende kündigt bislang niemand an. <cite index="42-7">Die Nachfrage wird weiterhin von Rekordbeschäftigung, steigenden Gehältern und einer hohen Sparquote der Haushalte gestützt.</cite> <cite index="44-7">Ein starker Preisrückgang wird wegen des strukturellen Angebotsmangels nicht erwartet.</cite> <cite index="44-2">Die finanzielle Erschwinglichkeit hat sich verschlechtert, ist aber weiterhin deutlich günstiger als 2008.</cite>

Das ist keine Garantie für die künftige Preisentwicklung. Für eine einzelne Immobilie und Lage sollten immer konkrete vergleichbare Verkäufe herangezogen werden.

So schätzen Sie Ihre eigene Erschwinglichkeit ein

Gehen Sie nicht vom Preis der Wohnung aus, die Ihnen gefällt, sondern von dem, was Ihr Haushalt sicher tragen kann. Hier einige Schritte:

  • Berechnen Sie Ihre Reserve: Legen Sie die höchste monatliche Rate fest, bei der Sie noch sparen und auch einen Zinsanstieg verkraften können.
  • Bankbedingungen prüfen: <cite index="16-3">Die HNB wendet seit dem 1. Juli 2025 Beschränkungen bei den Kriterien für die Vergabe von Verbraucherkrediten an</cite>. Holen Sie daher vorab eine unverbindliche Einschätzung der möglichen Kreditsumme ein.
  • Lokal vergleichen: Verfolgen Sie die Preise in dem Stadtviertel oder der Stadt, die Sie interessiert, und nicht nur den kroatischen Durchschnitt.
  • Mehrere Immobilienarten in Betracht ziehen: Neubauwohnungen und Bestandswohnungen unterscheiden sich im Preis und in den Nebenkosten.
  • Zusatzkosten einplanen: Berücksichtigen Sie Steuern, Gebühren und die Instandhaltungsrücklage in Ihrem Budget, bevor Sie unterschreiben.
  • Einen Plan B haben: Steigt der Preis schnell über Ihr Limit, ist es besser zu warten, als sich zu überschulden.

Dies sind allgemeine Hinweise; die endgültige Berechnung sollten Sie mit Ihrer Bank oder einem Finanzberater vornehmen.

Fazit

Der Markt bricht derzeit nicht ein, macht es Käufern aber auch nicht leichter. Die Preise steigen weiter, die Löhne hinken hinterher, und die Unterschiede zwischen den Regionen sind groß. Deshalb lohnt es sich, die Entscheidung auf das eigene Budget und lokale Daten zu stützen und nicht auf Schlagzeilen.

Wenn Sie den Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Zagreb, Split, Zadar oder Pula in Erwägung ziehen, wenden Sie sich an die Makler von Imperium Immobiliare. Wir gehen gerne mit Ihnen die tatsächlichen Zahlen für Ihre Stadt und Ihr Budget durch.

Quellen

Weiterführende Links