Dostopnost stanovanj na Hrvaškem: kaj kažejo najnovejši podatki

· · Tržne novice

Dostopnost stanovanj na Hrvaškem je vse pogostejša tema pogovorov s kupci, najnovejši podatki pa kažejo, zakaj. <cite index="44-3">Trg še naprej beleži dvomestno rast cen, povprečje novogradnje pa je prvič preseglo 3.000 €/m².</cite> Hkrati je nakup s kreditom vse zahtevnejši.

V nadaljevanju povzemamo, kaj kažejo uradni in analitični podatki iz oktobra 2026 ter kako jih pretvoriti v praktične odločitve.

Dostopnost stanovanj na Hrvaškem slabi: kaj povedo številke

Državni zavod za statistiko je v začetku oktobra objavil podatke za drugo četrtletje 2026. <cite index="36-2">Cene stanovanjskih objektov so bile v povprečju za 12,7 odstotka višje kot v drugem četrtletju 2025.</cite> <cite index="36-3">V primerjavi s prvim četrtletjem so se zvišale za 2,7 odstotka.</cite>

Razlika med novimi in obstoječimi nepremičninami je še vedno vidna. <cite index="36-4,36-5">Nove so se na letni ravni podražile za 9,2 odstotka, obstoječe pa za 14,1 odstotka.</cite> <cite index="37-9">DZS opozarja, da so podatki za to četrtletje začasni.</cite>

Nova izdaja publikacije Nekretninski puls (Zagrebačka banka in Ekonomski lab) dodaja tudi vpogled v dostopnost. <cite index="42-4">Dostopnost obstoječih stanovanj se je glede na leto prej znižala za 6,0 %, novih pa za 1,7 %.</cite>

Cene, plače in regionalne razlike

Glavni vzrok je razkorak med cenami in prejemki. <cite index="8-4">V zadnjem letu so cene rasle hitreje od plač, 12,7 proti 7,2 %.</cite> <cite index="42-9">Avtorji analize navajajo, da sta dve tretjini padca dostopnosti posledica prav tega.</cite>

Državno povprečje pa zakriva velike razlike med regijami:

  • Zagreb: <cite index="41-2">največji letni padec dostopnosti beleži prav Zagreb.</cite> <cite index="15-14">Cene v Zagrebu rastejo med najhitrejšimi, 15,7 % letno.</cite>
  • Jadran: <cite index="41-7,41-8">Jadran ima najbolj stabilno gibanje dostopnosti, indeks pa znaša 145,2, kar je deset odstotkov pod njegovim vrhuncem.</cite> <cite index="15-14">Rast cen se je tam upočasnila na 9,0 %.</cite>
  • Preostala država: <cite index="41-4,41-5">Zunaj Zagreba in obale indeks znaša 143,1, dostopnost pa je v petih letih padla za 20,6 %, na najnižjo raven od 2016.</cite>

Za kupce v Splitu je zanimiv še en podatek. <cite index="44-8">Najtežje je do lastnega kvadrata priti v Splitu, kjer je na kvadratni meter potrebnih 2,9 povprečnih plač, najbolj dostopno pa je v Slavonskem Brodu (1,3 plače).</cite> Lokalni trg je zato pomembnejši od državnega povprečja.

Ohlajanje brez nenadnega padca

Analitiki beležijo prve znake upočasnjevanja. <cite index="42-5">V gradbeništvu so vidni prvi znaki postopnega ohlajanja dejavnosti.</cite> <cite index="13-1">Bloomberg Adria navaja upad števila transakcij za 42 %, medtem ko cene še naprej rastejo.</cite>

Nenadnega preobrata za zdaj nihče ne napoveduje. <cite index="42-7">Povpraševanje še naprej podpirajo rekordna zaposlenost, rast plač in visoka raven varčevanja gospodinjstev.</cite> <cite index="44-7">Nenadnega padca cen ne pričakujejo zaradi strukturnega primanjkljaja ponudbe.</cite> <cite index="44-2">Finančna dostopnost se je poslabšala, vendar je še vedno bistveno ugodnejša kot 2008.</cite>

To ni jamstvo za gibanje cen. Pri posamezni nepremičnini in lokaciji je treba vedno pogledati konkretne primerljive prodaje.

Kako oceniti lastno dostopnost nakupa

Namesto da izhajate iz cene stanovanja, ki vam je všeč, izhajajte iz tega, kar gospodinjstvo zmore varno. Nekaj korakov:

  • Izračunajte rezervo: določite najvišji mesečni obrok, ob katerem še lahko varčujete in prenesete rast obrestne mere.
  • Preverite pogoje banke: <cite index="16-3">Hrvaška narodna banka (HNB) od 1. julija 2025 uporablja omejitve meril za potrošniško kreditiranje</cite>, zato vnaprej zahtevajte okvirno oceno zneska kredita.
  • Primerjajte lokalno: spremljajte cene v soseski ali mestu, ki vas zanima, ne le povprečja Hrvaške.
  • Razmislite o več vrstah nepremičnin: novogradnja in obstoječe stanovanje imata različno ceno in različne dodatne stroške.
  • Načrtujte dodatne stroške: davek, pristojbine in rezervni sklad vključite v proračun pred podpisom.
  • Imejte načrt B: če cena hitro preseže vašo mejo, je bolje počakati, kot se čezmerno zadolžiti.

To so splošne smernice, končni izračun pa naredite z banko ali finančnim svetovalcem.

Sklep

Trg se za zdaj ne podira, a tudi ne olajšuje življenja kupcem. Cene še naprej rastejo, plače zaostajajo, razlike med regijami pa so velike. Zato se izplača odločitev graditi na lastnem proračunu in lokalnih podatkih, ne na naslovih.

Če razmišljate o nakupu ali prodaji v Zagrebu, Splitu, Zadru ali Pulju, se obrnite na agente Imperium Immobiliare. Z veseljem bomo z vami preučili dejanske številke za vaše mesto in vaš proračun.

Viri

Povezano