Eigentümervertreter

Den Miteigentümervertrag in Schriftform schließen die Miteigentümer

Den Miteigentümervertrag schließen die Miteigentümer in Schriftform. Damit er wirksam ist, muss er von Miteigentümern unterzeichnet werden, deren Anteil am Eigentum an den Sondereigentumsteilen des Gebäudes mehr als 50% beträgt; die Beschlüsse gelten dann auch für die übrigen Miteigentümer des Gebäudes. Da die Miteigentümer eines Gebäudes mit drei oder mehr Wohnungen gesetzlich verpflichtet sind, neben dem Eigentümervertreter auch einen Hausverwalter zu bestimmen, damit die Verwaltung möglichst effizient erfolgt, muss zunächst festgelegt werden, welche Aufgaben der Hausverwalter übernimmt und welche der Eigentümervertreter, der zwischen den Miteigentümern und dem Verwalter vermittelt.

Pflichten des Hausverwalters

Mit dem Verwaltungsvertrag ermächtigen die Miteigentümer den Hausverwalter, in ihrem Namen und auf ihre Rechnung die Geschäfte zu erledigen, über die sie Beschlüsse gefasst haben. Die Geschäfte der ordentlichen Verwaltung führt der Verwalter auf der Grundlage eines Mehrheitsbeschlusses der Miteigentümer durch, z. B. verfügt er über die angesammelten Mittel der gemeinsamen Instandhaltungsrücklage, um die gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes in gebrauchsfähigem und funktionstüchtigem Zustand zu halten, vertritt die Miteigentümer in Angelegenheiten der Gebäudeverwaltung in Verfahren vor staatlichen Stellen, Gerichten oder anderen Behörden und führt periodische sowie jährliche Begehungen des Gebäudes durch und erstellt darüber ein Protokoll. Außerordentliche Verwaltungsgeschäfte kann der Verwalter dagegen nur mit der Zustimmung aller Miteigentümer oder aufgrund einer diese ersetzenden Gerichtsentscheidung vornehmen. Dazu zählen Reparaturen, Anbauten, Aufstockungen, Umbauten, die Veräußerung des gesamten Gebäudes, die Verpachtung oder Vermietung des Gebäudes für mehr als ein Jahr, die Bestellung einer Hypothek auf dem Gebäude und Ähnliches. Um solche Maßnahmen durchführen zu können, muss der Verwalter mit dem Eigentümervertreter zusammenarbeiten, der ihm die Bedürfnisse und Wünsche der Bewohner des Gebäudes übermittelt.

Wer kann Eigentümervertreter sein?

Ein Eigentümervertreter ist notwendig, weil es in Gebäuden mit mehreren Wohnungen nicht praktikabel wäre, dass der Verwalter mit jedem einzelnen Miteigentümer Gespräche führen und Angelegenheiten abstimmen muss. Er stellt daher die Verbindung zwischen dem Verwalter und den Bewohnern des Gebäudes dar. Damit diese Zusammenarbeit möglichst gut funktioniert, ist er verpflichtet, regelmäßige jährliche Versammlungen der Miteigentümer abzuhalten und sie über den Zustand des Gebäudes sowie über die notwendigen Instandhaltungsarbeiten zu informieren, damit die Bewohner Beschlüsse über Aufgaben fassen können, die der Verwalter in ihrem Namen und auf ihre Rechnung erledigt. Zum Eigentümervertreter muss eine Person gewählt werden, die Miteigentümer im Gebäude ist, also Eigentümer oder Miteigentümer einer Wohnung sein muss.

Wie wird der Eigentümervertreter gewählt?

Den Eigentümervertreter wählen ausschließlich die Miteigentümer des Gebäudes mit einer Mehrheit von mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile auf der Grundlage des abgeschlossenen Miteigentümervertrags und legen auch die Aufgaben fest, die er zu erfüllen hat. Zu beachten ist, dass die Miteigentümer im selben Vertrag auch zwei oder mehr Eigentümervertreter bestimmen können. Will niemand Vertreter sein, können sich die Miteigentümer sogar darauf einigen, den Vertreter für einen bestimmten Zeitraum zu ernennen und im Rotationsprinzip auszutauschen.

Welche Pflichten hat der Eigentümervertreter?

Der Eigentümervertreter ist verpflichtet, sich um die Einhaltung der Hausordnung, die Art der Nutzung der gemeinschaftlichen Räume und des dem Gebäude dienenden Grundstücks zu kümmern. Ebenso hat er auf den Zustand des Gebäudes zu achten, Schäden zu melden und bei Bedarf in Absprache mit dem Verwalter Notmaßnahmen und Reparaturen zu veranlassen. Ferner schließt er mit dem Verwalter den Kreditvertrag und den Verwaltungsvertrag ab und nimmt gemeinsam mit ihm Zahlungen vom Konto der gemeinsamen Instandhaltungsrücklage zur Instandhaltung der gemeinschaftlichen Teile vor. Er ist verpflichtet, die Miteigentümer regelmäßig über alle Fragen der Verwaltung zu unterrichten und einmal jährlich allen Miteigentümern einen schriftlichen Bericht über seine Tätigkeit vorzulegen.

Der Eigentümervertreter darf Entscheidungen nicht anstelle der Miteigentümer treffen

Der Vertreter darf weder anstelle der Miteigentümer Entscheidungen treffen noch nach eigenem Ermessen über die Mittel der Instandhaltungsrücklage verfügen und ist zum Schadensersatz verpflichtet, wenn nachgewiesen wird, dass er den Schaden verschuldet hat. Wichtig ist, dass er jederzeit von den Miteigentümern, die gemeinsam die Mehrheit der Miteigentumsanteile besitzen, abberufen werden kann, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Für seine Tätigkeit für das Gebäude kann er eine Vergütung erhalten, die im Miteigentümervertrag festgelegt wird.