Predstavnik etažnih lastnikov

Pisno medsebojno pogodbo sestavijo solastniki

Pisno medsebojno pogodbo (međuvlasnički ugovor) sestavijo solastniki. Da je veljavna, jo morajo podpisati solastniki, katerih delež v lastništvu posameznih delov stavbe presega 50%, odločitve pa se nato uporabljajo za vse ostale solastnike v stavbi. Ker je zakonska obveznost solastnikov stavbe s tremi ali več stanovanji, da poleg predstavnika etažnih lastnikov določijo tudi upravnika stavbe, da bi bilo upravljanje čim učinkovitejše, je treba predvsem določiti, katera opravila opravlja upravnik in katera predstavnik etažnih lastnikov, ki posreduje med solastniki in upravnikom.

Dolžnosti upravnika stavbe

S pogodbo o upravljanju solastniki pooblastijo upravnika, da v njihovem imenu in za njihov račun opravlja posle, o katerih so sprejeli odločitve. Posle rednega upravljanja upravnik opravlja na podlagi odločitve večine solastnikov, na primer razpolaga z zbranimi sredstvi skupnega rezervnega sklada, da bi skupne dele stavbe vzdrževal v uporabnem in funkcionalnem stanju, zastopa solastnike v zvezi z upravljanjem stavbe v postopkih pred državnimi organi, sodiščem ali drugimi organi oblasti ter opravlja občasne in letne preglede stavbe in o tem sestavi zapisnik. Po drugi strani lahko upravnik izredne posle upravljanja opravlja le na podlagi soglasja vseh solastnikov ali odločbe sodišča, ki ga nadomešča, sem pa spadajo posli, kot so popravila, dozidave, nadzidave, preureditve, odtujitev celotne stavbe, oddaja stavbe v zakup ali najem za dlje kot eno leto, ustanovitev hipoteke na stavbi in podobno. Da lahko opravlja takšna dejanja, mora upravnik sodelovati s predstavnikom solastnikov, ki mu posreduje potrebe in želje stanovalcev stavbe.

Kdo je lahko predstavnik etažnih lastnikov?

Predstavnik etažnih lastnikov je potreben, ker bi bilo v stavbah z več stanovanji neizvedljivo, da bi se moral upravnik pogovarjati in dogovarjati o poslih z vsakim solastnikom posebej. Zato predstavlja vez med upravnikom in stanovalci stavbe. Da bi bilo to sodelovanje čim boljše, je dolžan organizirati redne letne sestanke solastnikov, jih seznaniti s stanjem stavbe in potrebnimi vzdrževalnimi deli, vse z namenom, da stanovalci sprejmejo odločitev o poslih, ki naj bi jih v njihovem imenu in za njihov račun opravil upravnik. Za predstavnika etažnih lastnikov mora biti izbrana oseba, ki je solastnik v stavbi, torej mora biti lastnik ali solastnik stanovanja.

Kako se izbere predstavnik etažnih lastnikov?

Predstavnika etažnih lastnikov izberejo izključno solastniki stavbe z več kot polovično večino solastniških deležev na podlagi sklenjene medsebojne pogodbe in mu določijo posle, ki jih je dolžan opravljati. Treba je omeniti, da lahko solastniki z isto pogodbo določijo dva ali več predstavnikov, če pa nihče noče biti predstavnik, se solastniki lahko celo dogovorijo, da se predstavnik imenuje za določen čas in da se zamenjave izvajajo po načelu rotacije.

Katere dolžnosti ima predstavnik etažnih lastnikov?

Predstavnik etažnih lastnikov mora skrbeti za izvajanje hišnega reda, način uporabe skupnih prostorov in zemljišča, ki služi stavbi. Prav tako mora skrbeti za stanje stavbe, javljati okvare in po potrebi organizirati nujne posege in popravila v dogovoru z upravnikom. Poleg tega z upravnikom sklepa kreditno pogodbo in pogodbo o upravljanju ter skupaj z njim izvaja izplačila z računa skupnega rezervnega sklada za vzdrževanje skupnih delov. Dolžan je redno poročati solastnikom o vseh vprašanjih, povezanih z upravljanjem, enkrat letno pa vsem solastnikom predloži pisno poročilo o svojem delu.

Predstavnik etažnih lastnikov ne more sprejemati odločitev namesto solastnikov

Predstavnik ne more sprejemati odločitev namesto solastnikov niti razpolagati s sredstvi rezervnega sklada po lastni presoji, in če se dokaže, da je kriv za nastanek škode, jo je dolžan povrniti. Pomembno je poudariti, da ga lahko solastniki, ki imajo skupaj večino solastniških deležev, kadar koli razrešijo, če za to obstaja tehten razlog, za delo, ki ga je opravil za stavbo, pa lahko prejema nadomestilo, ki se določi z medsebojno pogodbo.