Kosten beim Wohnungskauf: Was zusätzlich zum Kaufpreis einzuplanen ist

· · Tipps für Käufer

Wenn Käufer sich auf die Suche nach einem Zuhause machen, endet ihr Budget oft beim Preis aus der Anzeige. In der Praxis sind die Kosten beim Wohnungskauf höher als diese Zahl, und wer sie nicht einplant, braucht oft in letzter Minute zusätzliche Mittel oder springt vom vereinbarten Geschäft ab.

Die gute Nachricht ist, dass sich die meisten Posten im Voraus abschätzen lassen. Diese Übersicht zeigt, was in der Regel der Käufer und was der Verkäufer zahlt und worauf Sie vor der Unterschrift achten sollten.

Kosten beim Wohnungskauf: Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer

Der größte zusätzliche Posten beim Kauf ist in der Regel die Steuer. Bei einer Wohnung auf dem Zweitmarkt, also von einer Privatperson oder einem Verkäufer, der keine Mehrwertsteuer berechnet, zahlt der Käufer Grunderwerbsteuer in Höhe von 3 % des Marktwerts. Zur Veranschaulichung: Bei einer Wohnung für 200.000 Euro sind das 6.000 Euro.

Bei einem Neubau, der von einem mehrwertsteuerpflichtigen Bauträger verkauft wird, sieht es anders aus. Die Mehrwertsteuer ist bereits im Preis enthalten, und Grunderwerbsteuer fällt nicht an. Auf denselben Kauf werden nicht beide Steuern angewendet, doch ist es wichtig, dass im Angebot klar angegeben ist, ob der genannte Preis die Mehrwertsteuer enthält.

Noch einige praktische Hinweise:

  • Die Steuerverwaltung kann die Bemessungsgrundlage anpassen, wenn sie den vereinbarten Preis für niedriger als den Marktwert hält.
  • Die Unterlagen zum Immobilienübertrag reicht in der Regel der Notar ein, und der Käufer erhält anschließend den Steuerbescheid.
  • Steuererleichterungen und Steuerrückerstattungen für bestimmte Käufergruppen ändern sich im Lauf der Jahre. Prüfen Sie daher deren Anwendbarkeit auf Ihren Fall direkt auf den Seiten der Steuerverwaltung oder mit einem Fachmann.

Notar, Grundbuch und Maklerprovision

Der Kaufvertrag wird mit notarieller Beglaubigung unterzeichnet. Die Kosten für die Beglaubigung der Unterschrift des Verkäufers trägt in der Praxis üblicherweise der Verkäufer, die Kostenverteilung ist jedoch nicht streng vorgeschrieben. Die Parteien können etwas anderes vereinbaren, und diese Vereinbarung sollte am besten schriftlich festgehalten werden.

Die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch (zemljišna knjiga) zahlt der Käufer, da er das Recht erwirbt, das eingetragen wird. Gerichtsgebühren und Notarkosten für die Eintragung selbst sind im Verhältnis zum Wohnungspreis meist relativ gering. Den Eintragungsantrag sollten Sie dennoch nicht aufschieben, da eine Verspätung die Gebühren zusätzlich erhöhen kann.

Wenn Sie die Wohnung mit einem Wohnbaukredit kaufen, rechnen Sie auch mit zusätzlichen Posten:

  • der von der Bank verlangten Immobilienbewertung,
  • der notariellen Beurkundung des Kreditvertrags, deren Kosten von der Kredithöhe abhängen,
  • eventuellen Gebühren und Versicherungen gemäß den Bedingungen der Bank.

Die Maklerprovision ist gesetzlich nicht fest vorgegeben, sondern wird im Maklervertrag vereinbart. Fragen Sie vor der Unterschrift, wie hoch sie ist, wer sie zahlt und ob sie inklusive Mehrwertsteuer ausgewiesen ist. Eine transparente Agentur erklärt Ihnen das gleich zu Beginn und nicht erst bei der Vertragsunterzeichnung.

Kosten nach der Unterschrift

Die Kaufkosten enden nicht mit der Grundbucheintragung. Viele Käufer vergessen, dass man in eine Wohnung selten so einzieht, wie sie ist. Vor dem Einzug fallen häufig folgende Kosten an:

  • kleinere oder größere Renovierungen, vom Streichen bis zur Erneuerung der Installationen,
  • Möbel und Haushaltsgeräte,
  • Umzug und eventuelle Übergangskosten beim Wohnen,
  • Wohnungsversicherung und Ummeldung der Verträge für Nebenkosten.

Zu den laufenden monatlichen Kosten zählen die Instandhaltungsrücklage (pričuva), Nebenkosten und Instandhaltung. Verlangen Sie vor dem Kauf von der Hausverwaltung Angaben zur Höhe der Rücklage, zum Stand des gemeinsamen Fonds und zu geplanten größeren Arbeiten wie der Fassaden- oder Aufzugssanierung. Ist bald ein größerer Eingriff geplant, können auf die Wohnungseigentümer erhebliche Beträge zukommen.

Achten Sie auch auf lokale Unterschiede. Kommunalabgaben und einzelne Immobiliensteuern hängen von den Beschlüssen der Stadt oder Gemeinde ab und können sich daher zwischen Zagreb, Split, Zadar und Pula unterscheiden. Informationen dazu erhalten Sie bei der zuständigen Gebietskörperschaft.

So erstellen Sie ein realistisches Budget

Der sicherste Ansatz ist, das Budget rückwärts zu berechnen. Gehen Sie von dem Gesamtbetrag aus, den Sie ausgeben können, ziehen Sie davon alle Kosten ab, und der Rest ist die realistische Obergrenze für den Wohnungspreis.

Hilfreich ist eine einfache Tabelle mit folgenden Posten:

  • Grunderwerbsteuer oder Bestätigung, dass die Mehrwertsteuer im Preis enthalten ist,
  • Notar- und Grundbuchkosten,
  • Provision für die Agentur, falls sie auf Ihrer Seite vereinbart wird,
  • Bewertung und Gebühren für den Kredit, falls Sie einen aufnehmen,
  • Renovierung, Möbel und Umzug,
  • finanzielle Reserve für Unvorhergesehenes.

Überspringen Sie die Reserve nicht. Selbst bei einer sorgfältig geprüften Wohnung treten kleine Mängel, zusätzliche Kosten für Papierkram oder Arbeiten auf, die teurer sind als erwartet. Daher ist es besser, mit etwas Spielraum zu planen, als sich auf das beste Szenario zu verlassen.

Verlangen Sie vor dem Vorvertrag auch eine schriftliche Übersicht der Kosten, die mit dem Verkäufer vereinbart werden. So vermeiden Sie Missverständnisse darüber, wer was zahlt, und erhalten ein klareres Bild vom Gesamtkaufpreis.

Fazit

Der Preis aus der Anzeige ist nur der Anfang der Rechnung. Wenn Sie Steuer, Gebühren, Provision und Einzugskosten im Voraus einplanen, gehen Sie den Wohnungskauf gelassener und ohne unangenehme Überraschungen an. Die genauen Beträge hängen von der Art der Immobilie, der Finanzierung und den geltenden Vorschriften ab, prüfen Sie sie daher stets vor der Unterschrift.

Wenn Sie Hilfe bei der Erstellung eines Budgets oder bei der Einschätzung des Gesamtpreises einer bestimmten Immobilie benötigen, gehen die Makler von Imperium Immobiliare in Zagreb, Split, Zadar und Pula gerne unverbindlich alle Kostenpositionen mit Ihnen durch.

Quellen

Weiterführende Links