Instandhaltungsrücklage und Hausverwaltung: Was Sie vor dem Wohnungskauf prüfen sollten

· · Tipps für Käufer

Bei der Wahl einer Wohnung achten die meisten von uns auf Preis, Wohnfläche und Lage. Seltener fragen wir, wie das Gebäude verwaltet wird und wie viel Geld für seine Instandhaltung zurückgelegt wird. Dabei entscheiden die Instandhaltungsrücklage und die Hausverwaltung oft darüber, wie viel Sie das Wohnen Monat für Monat kostet und in welchem Zustand das Gebäude sein wird, wenn Sie eines Tages verkaufen.

Im Folgenden finden Sie die Prüfungen, die sich vor der Unterschrift unter den Vorvertrag oder den Kaufvertrag lohnen.

Was die Instandhaltungsrücklage ist und warum sie für Käufer wichtig ist

Die gemeinsame Instandhaltungsrücklage (pričuva) ist Geld, das für die Instandhaltung der gemeinschaftlichen Teile und Einrichtungen des Gebäudes sowie für dessen Verwaltung bestimmt ist. Sie wird nach der Wertfläche der Sondereigentumseinheiten oder nach den im Grundbuch (zemljišna knjiga) eingetragenen Miteigentumsanteilen berechnet. Die Miteigentümer zahlen sie auf ein eigenes Konto der gemeinsamen Rücklage ein.

Seit dem 1. Januar 2025 gilt das Gesetz über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden (NN 152/2024). Es schreibt den Mindestbetrag der Instandhaltungsrücklage (pričuva) pro Quadratmeter Nutzwertfläche der Wohnung vor. Dieser Betrag ist an den Referenzbaupreis gebunden, den das zuständige Ministerium veröffentlicht. Prüfen Sie den aktuellen Betrag daher im Amtsblatt (Narodne novine) oder bei der Hausverwaltung.

Eine hohe Instandhaltungsrücklage ist nicht unbedingt eine schlechte Nachricht. Oft bedeutet sie, dass das Gebäude regelmäßig für größere Sanierungen spart. Eine sehr niedrige Rücklage kann dagegen ein Warnsignal sein: Reparaturen werden aufgeschoben, und die Kosten fallen später auf die neuen Eigentümer zurück.

Fragen an die Hausverwaltung und den Vertreter der Miteigentümer

Bitten Sie vor dem Kauf um ein Gespräch mit der Hausverwaltung oder dem Vertreter der Miteigentümer. Der Verkäufer kann und sollte Sie dabei unterstützen. Diese Fragen sind sinnvoll:

  • Wie hoch ist die monatliche Instandhaltungsrücklage für diese Wohnung, und ist eine Erhöhung geplant?
  • Gibt es ein jährliches oder mehrjähriges Instandhaltungsprogramm, und was steht darin?
  • Wie viel Geld befindet sich derzeit auf dem Konto der gemeinsamen Instandhaltungsrücklage?
  • Welche größeren Maßnahmen sind geplant (Fassade, Dach, Aufzug, Installationen), und wie werden sie finanziert?
  • Gibt es Zahlungsrückstände von Miteigentümern oder offene Streitigkeiten, die das Gebäude betreffen?
  • Wer verwaltet das Gebäude, und gibt es einen Verwaltungsvertrag?

Die Hausverwaltung ist unter anderem verpflichtet, den Miteigentümern einen Jahresbericht über die Verwaltung des Gebäudes mit einer Übersicht der Einnahmen und Ausgaben der Rücklage vorzulegen. Bitten Sie um Einsicht in den letzten Bericht. Daraus ist schnell ersichtlich, ob das Geld planvoll eingesetzt wird oder nur Brände gelöscht werden.

Warnsignale: Schulden, aufgeschobene Reparaturen und ein leeres Konto

Ein leeres Rücklagenkonto in Verbindung mit einer veralteten Fassade, Feuchtigkeit in den Gemeinschaftsbereichen oder einem häufig ausfallenden Aufzug ist ein Zeichen dafür, dass zusätzliche Kosten auf Sie zukommen. Ähnliches gilt, wenn die Miteigentümer über längere Zeit keinen Beschluss zu einer notwendigen Reparatur fassen können.

Fragen Sie auch nach den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen. Sie zeigen, worüber im Gebäude diskutiert wird, wie aktiv die Miteigentümer sind und ob es Konflikte gibt, die die Instandhaltung blockieren.

Wichtig ist auch die Frage nach Rückständen bei der Instandhaltungsrücklage. Verlangen Sie vor der Unterzeichnung vom Verkäufer eine Bestätigung, dass die Verbindlichkeiten gegenüber dem Gebäude beglichen sind, und regeln Sie dies auch im Vertrag. Lassen Sie sich zur genauen rechtlichen Haftung für etwaige Schulden von einem Rechtsanwalt oder Notar beraten, da jeder Fall anders liegt.

Hausordnung, Miteigentümervertrag und Kurzzeitvermietung

Mit dem Kauf einer Wohnung werden Sie Teil der Eigentümergemeinschaft und sind damit auch an die Regeln des Gebäudes gebunden. Die Gemeinschaft regelt ihre Beziehungen durch einen Miteigentümervertrag (međuvlasnički ugovor) und eine Hausordnung. Verlangen Sie vor dem Kauf Einsicht in beide Dokumente. Der Eigentümer haftet für die Einhaltung der Hausordnung auch dann, wenn Gäste oder Untermieter die Wohnung nutzen.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn Sie die Wohnung für die touristische Vermietung kaufen, was in Split, Zadar und Pula häufig der Fall ist. Nach dem Gesetz ist für die Kurzzeitvermietung die vorherige schriftliche Zustimmung einer Zweidrittelmehrheit der Miteigentümer erforderlich. Zusätzlich müssen alle Miteigentümer zustimmen, deren Wände, Böden oder Decken an Ihre Wohnung angrenzen. Ohne diese Zustimmungen setzen Sie sich einer ordnungswidrigkeitsrechtlichen Haftung aus.

Im Miteigentümervertrag kann außerdem festgelegt werden, dass für Gebäudeteile, die zur Kurzzeitvermietung genutzt werden, eine höhere Instandhaltungsrücklage zu zahlen ist, bis zum Doppelten des Betrags für Wohnungen. Eine solche Regelung verändert die Rentabilitätsberechnung der Investition unmittelbar.

Praktischer Plan vor der Unterzeichnung

Damit Sie nichts vergessen, gehen Sie die Prüfpunkte am besten in einer einfachen Reihenfolge durch:

  • Fordern Sie vom Verkäufer oder von der Hausverwaltung den Betrag der Instandhaltungsrücklage und eine Bestätigung über beglichene Verbindlichkeiten an.
  • Prüfen Sie das jährliche Instandhaltungsprogramm und den letzten Jahresbericht.
  • Lesen Sie die Protokolle der Miteigentümer und den Miteigentümervertrag.
  • Besichtigen Sie die Gemeinschaftsbereiche: Treppenhaus, Dach, Keller, Aufzug, Fassade.
  • Wenn Sie vermieten oder umbauen möchten, prüfen Sie, ob das zulässig ist und welche Zustimmungen erforderlich sind.
  • Alles, was Ihnen mündlich zugesagt wurde, sollte auch schriftlich festgehalten werden.

Diese Prüfung dauert einige Tage und kann Ihnen unangenehme Überraschungen ersparen. Sie ergänzt die Prüfung der Eigentumsverhältnisse und der Nutzungsgenehmigung, behandelt aber eine andere Frage: wie das Gebäude funktioniert, nachdem Sie eingezogen sind.

Fazit

Eine Wohnung besteht nicht nur aus dem, was innerhalb Ihrer vier Wände liegt. Wert und Wohnkomfort hängen auch vom Gebäude, seinen Finanzen und den Menschen ab, die es verwalten. Fragen zur Instandhaltungsrücklage und zur Hausverwaltung sind nicht unangenehm, sondern ein Zeichen dafür, dass Sie überlegt kaufen.

Wenn Sie Unterstützung bei der Prüfung der Unterlagen oder bei der Vorbereitung der Fragen an die Hausverwaltung benötigen, stehen Ihnen die Makler von Imperium Immobiliare in Zagreb, Split, Zadar und Pula gerne zur Verfügung.

Quellen

Weiterführende Links