Priuštivost stanova u Hrvatskoj: što pokazuju najnoviji podaci

· · Tržišne aktualnosti

Priuštivost stanova u Hrvatskoj sve je češća tema razgovora s kupcima, a najnoviji podaci pokazuju zašto. <cite index="44-3">Tržište i dalje bilježi dvoznamenkasti rast cijena, a prosjek novogradnje prvi je put prešao 3.000 €/m².</cite> Istodobno kupnja na kredit postaje zahtjevnija.

U nastavku sažimamo što pokazuju službeni i analitički podaci iz listopada 2026. i kako ih pretvoriti u praktične odluke.

Priuštivost stanova u Hrvatskoj slabi: što kažu brojke

Državni zavod za statistiku početkom listopada objavio je podatke za drugo tromjesečje 2026. <cite index="36-2">Cijene stambenih objekata bile su u prosjeku 12,7 posto veće nego u drugom tromjesečju 2025.</cite> <cite index="36-3">U odnosu na prvo tromjesečje porasle su 2,7 posto.</cite>

Razlika između novih i postojećih nekretnina i dalje je vidljiva. <cite index="36-4,36-5">Nove su na godišnjoj razini poskupjele 9,2 posto, a postojeće 14,1 posto.</cite> <cite index="37-9">DZS napominje da su podaci za to tromjesečje privremeni.</cite>

Novo izdanje Nekretninskog pulsa Zagrebačke banke i Ekonomskog laba dodaje i pogled na priuštivost. <cite index="42-4">Priuštivost postojećih stanova u odnosu na godinu ranije pala je 6,0 posto, a novih 1,7 posto.</cite>

Cijene, plaće i regionalne razlike

Glavni uzrok je raskorak između cijena i primanja. <cite index="8-4">U zadnjoj godini cijene su rasle brže od plaća, 12,7 prema 7,2 posto.</cite> <cite index="42-9">Autori analize navode da su dvije trećine pada priuštivosti posljedica upravo toga.</cite>

Državni prosjek, međutim, zamagljuje velike razlike među regijama:

  • Zagreb: <cite index="41-2">najveći godišnji pad priuštivosti bilježi upravo Zagreb.</cite> <cite index="15-14">Cijene u Zagrebu rastu među najbrže, 15,7 posto godišnje.</cite>
  • Jadran: <cite index="41-7,41-8">Jadran ima najstabilnije kretanje priuštivosti, a indeks iznosi 145,2, što je deset posto ispod njegova vrhunca.</cite> <cite index="15-14">Rast cijena ondje je usporio na 9,0 posto.</cite>
  • Ostatak zemlje: <cite index="41-4,41-5">Izvan Zagreba i obale indeks iznosi 143,1, a priuštivost je u pet godina pala 20,6 posto, na najnižu razinu od 2016.</cite>

Za kupce u Splitu zanimljiv je još jedan podatak. <cite index="44-8">Najteže je do vlastitog kvadrata doći u Splitu, gdje je potrebno 2,9 prosječnih plaća po četvornom metru, a najpriuštivije je u Slavonskom Brodu (1,3 plaće).</cite> Lokalno tržište stoga je važnije od državnog prosjeka.

Hlađenje bez naglog pada

Analitičari bilježe prve znakove usporavanja. <cite index="42-5">U građevinarstvu su vidljivi prvi znakovi postupnog hlađenja aktivnosti.</cite> <cite index="13-1">Bloomberg Adria navodi pad transakcija od 42 posto uz cijene koje i dalje rastu.</cite>

Naglog preokreta za sada nitko ne najavljuje. <cite index="42-7">Potražnju i dalje podupiru rekordna zaposlenost, rast plaća i visoka razina štednje kućanstava.</cite> <cite index="44-7">Nagli pad cijena ne očekuje se zbog strukturnog manjka ponude.</cite> <cite index="44-2">Financijska priuštivost oslabila je, ali je i dalje znatno povoljnija nego 2008.</cite>

To nije jamstvo kretanja cijena. Za pojedinu nekretninu i lokaciju uvijek treba pogledati konkretne usporedive prodaje.

Kako procijeniti vlastitu priuštivost

Umjesto da krenete od cijene stana koji vam se sviđa, krenite od onoga što kućanstvo može sigurno podnijeti. Evo nekoliko koraka:

  • Izračunajte rezervu: odredite najvišu mjesečnu ratu uz koju još možete štedjeti i podnijeti rast kamate.
  • Provjerite uvjete banke: <cite index="16-3">HNB od 1. srpnja 2025. primjenjuje ograničenja kriterija kreditiranja potrošača</cite>, pa unaprijed zatražite okvirnu procjenu iznosa kredita.
  • Usporedite lokalno: pratite cijene u kvartu ili gradu koji vas zanima, a ne samo prosjek Hrvatske.
  • Razmotrite više vrsta nekretnina: novogradnja i postojeći stan imaju različitu cijenu i različite dodatne troškove.
  • Planirajte dodatne troškove: porez, naknade i pričuvu uključite u proračun prije potpisa.
  • Imajte plan B: ako cijena brzo pređe vaš limit, bolje je pričekati nego se prezadužiti.

Ovo su opće smjernice, a konačan izračun treba napraviti s bankom ili financijskim savjetnikom.

Zaključak

Tržište se zasad ne urušava, ali ni ne olakšava život kupcima. Cijene i dalje rastu, plaće zaostaju, a razlike među regijama velike su. Zato se isplati odluku graditi na vlastitom proračunu i lokalnim podacima, a ne na naslovima.

Ako razmišljate o kupnji ili prodaji u Zagrebu, Splitu, Zadru ili Puli, javite se agentima Imperium Immobiliare. Rado ćemo s vama proći stvarne brojeve za vaš grad i vaš budžet.

Izvori

Povezano