Porez na nekretnine: što se mijenja za vlasnike praznih stanova

· · Tržišne aktualnosti

Porez na nekretnine postao je jedna od najvažnijih tema za svakoga tko posjeduje ili planira kupiti stan koji neće koristiti kao dom. <cite index="29-1">Grad Zagreb povećao je stopu s pet na osam eura po četvornom metru za prazne stanove i stanove u kratkoročnom najmu</cite>, a nije jedini. U nastavku donosimo pregled što se mijenja i kako to uračunati u odluku o kupnji.

Porez na nekretnine: što je i tko ga plaća

<cite index="41-1">Porez na nekretnine iznosi od 0,60 do 8,00 eura po četvornom metru korisne površine, a plaća se godišnje.</cite> Točnu stopu unutar tog raspona određuje svaki grad ili općina. Porez je uveden 1. siječnja 2025. kao zamjena za raniji porez na kuće za odmor.

Ne plaćaju ga svi vlasnici. <cite index="42-6">Izuzete su nekretnine u kojima se stalno stanuje i one u dugoročnom najmu od najmanje deset mjeseci godišnje.</cite> Isto vrijedi i za objekte koji nisu pogodni za stanovanje. Porez zapravo pogađa stanove i kuće koje stoje prazne ili se koriste povremeno.

Plaćanje ide na temelju rješenja Porezne uprave. <cite index="41-2">Rok je 15 dana od dana dostave rješenja.</cite>

Što se mijenja u Zagrebu, Splitu i drugim gradovima

Zagreb je podigao stopu za prazne stanove i stanove u kratkoročnom najmu. <cite index="29-5">Za prazan stan od 100 četvornih metara to znači 800 eura godišnje umjesto dosadašnjih 500.</cite> Prema navodima jednog nekretninskog portala, <cite index="34-1">nova stopa u Zagrebu primjenjuje se od 1. siječnja 2027.</cite> Za stan od 50 m² to je 400 eura godišnje umjesto 250.

Zagreb nije osamljen. <cite index="29-2">Prema Poreznoj upravi, 41 grad i općina povećao je stopu već u 2026. u odnosu na 2025.</cite> Među većim gradovima, prema usporedbi iznosa za 2025. i 2026.:

  • Split: <cite index="29-3">stopa je porasla s 1,99 na 5 eura po m²</cite>
  • Pula: 5 eura po m²
  • Zadar: 0,60 eura po m², dakle zakonski minimum
  • Zagreb: 8 eura po m² za prazne i kratkoročno iznajmljivane stanove

Razlike su velike. Za prazan stan od 50 m² godišnji porez u Zadru iznosi oko 30 eura, a u Splitu ili Puli oko 250 eura. To je pojednostavljen izračun površine i stope. Stvarni iznos uvijek ovisi o rješenju koje izda porezno tijelo.

Zašto gradovi posežu za porezom

Cilj je jasan: potaknuti vlasnike da prazne stanove dugoročno iznajme ili prodaju. Veća ponuda trebala bi ublažiti pritisak na cijene. Ta je ideja zanimljiva jer su cijene i dalje visoko. <cite index="2-3">DZS bilježi da su cijene stambenih objekata u drugom tromjesečju 2026. bile u prosjeku 2,7 % više nego u prvom.</cite> Istodobno je broj transakcija snažno pao. <cite index="7-9">U prvom tromjesečju 2026. prodano je 42,2 % manje stambenih objekata nego godinu ranije, a u drugom 33,3 % manje.</cite>

Struka je ipak oprezna. <cite index="29-4">Malo će se vlasnika zbog dodatna tri eura po kvadratu odlučiti na iznajmljivanje ako to zaista ne žele.</cite> Porez sam po sebi vjerojatno neće preko noći promijeniti ponudu. On ipak mijenja račun vlasnika koji stan drži "za svaki slučaj".

Što to znači za kupce i investitore

Ako stan kupujete kao investiciju, porez morate uključiti u izračun povrata. Prazan stan više nije samo trošak pričuve i režija. Nekoliko praktičnih koraka:

  • provjerite aktualnu stopu u gradu ili općini u kojoj kupujete, jer se odluke donose lokalno i mogu se mijenjati iz godine u godinu
  • izračunajte godišnji iznos kao korisnu površinu pomnoženu stopom
  • planirajte uredno prijavljen dugoročni najam ako želite izbjeći porez
  • usporedite stope u gradovima koje razmatrate, primjerice Zagreb, Split, Zadar i Pulu
  • kod kupnje stana s prijavljenim najmoprimcem provjerite je li ugovor stvarno prijavljen

Za prodavatelje je poruka slična. Ako stan dulje stoji prazan, svaki mjesec bez kupca ili najmoprimca postaje skuplji. Realna cijena i dobra priprema prodaje tada dobivaju dodatnu važnost.

Rokovi, prigovori i česte greške

Porezna uprava traži da se sve promjene bitne za obračun prijave do 31. ožujka. <cite index="40-6">To uključuje promjenu kvadrature ili točne podatke o nekretnini.</cite> Zbog toga je važno da evidencije odgovaraju stvarnom stanju.

Greške u evidenciji nisu rijetke. <cite index="40-8">Rješenje je stiglo i nekim vlasnicima koji u svojim stanovima žive</cite>, jer se podaci iz različitih baza teško usklađuju. Ako dobijete rješenje za koje smatrate da je pogrešno, <cite index="40-9">prigovor možete poslati u roku od 15 dana od primitka.</cite> Rok za prigovor i rok za plaćanje se ne poklapaju sa rokom za prijavu promjena, pa ih nemojte miješati.

Za složenije slučajeve, poput stana u najmu ili nekretnine u gradnji ili obnovi, preporučujemo savjet porezno-pravnog stručnjaka.

Porez na nekretnine više nije sporedna stavka u kućnom proračunu vlasnika. Razlike među gradovima su velike, a trend pokazuje da stope uglavnom rastu. Prije kupnje ili odluke o prodaji provjerite lokalne stope i način korištenja nekretnine.

Ako vam treba pomoć pri procjeni isplativosti kupnje ili prodaje, agenti Imperium Immobiliare u Zagrebu, Splitu, Zadru i Puli rado će s vama proći brojke bez obveze.

Izvori

Povezano