Pričuva i upravitelj zgrade: što provjeriti prije kupnje stana

· · Savjeti za kupce

Kad biramo stan, većina nas gleda cijenu, kvadraturu i lokaciju. Rjeđe pitamo kako se upravlja zgradom i koliko se novca odvaja za njezino održavanje. A pričuva i upravitelj zgrade često odlučuju o tome koliko će vas stanovanje koštati iz mjeseca u mjesec i u kakvom će stanju zgrada biti kad jednog dana budete prodavali.

U nastavku su provjere koje se isplati napraviti prije potpisa predugovora ili kupoprodajnog ugovora.

Što je pričuva i zašto je važna kupcu

Zajednička pričuva je novac namijenjen održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade te upravljanju zgradom. Obračunava se prema vrijednosnoj površini posebnih dijelova zgrade ili prema suvlasničkim udjelima upisanima u zemljišne knjige. Suvlasnici je uplaćuju na poseban račun zajedničke pričuve.

Od 1. siječnja 2025. na snazi je Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/2024). Zakon propisuje najniži iznos pričuve po četvornom metru vrijednosne površine stana, a taj iznos je vezan uz etalonsku cijenu građenja koju objavljuje nadležno ministarstvo. Zato aktualni iznos provjerite u Narodnim novinama ili kod upravitelja.

Visoka pričuva nije nužno loša vijest. Ona često znači da zgrada redovito štedi za veće zahvate. Vrlo niska pričuva može biti upozorenje da se popravci odgađaju, a trošak se kasnije prelijeva na nove vlasnike.

Pitanja za upravitelja i predstavnika suvlasnika

Prije kupnje zatražite razgovor s upraviteljem ili predstavnikom suvlasnika. Prodavatelj vam u tome može i treba pomoći. Korisno je postaviti ova pitanja:

  • Koliki je mjesečni iznos pričuve za ovaj stan i je li povećanje u planu?
  • Postoji li godišnji ili višegodišnji program održavanja i što u njemu piše?
  • Koliko je sredstava trenutno na računu zajedničke pričuve?
  • Koji su veći zahvati planirani (fasada, krov, dizalo, instalacije) i kako će se financirati?
  • Postoje li dugovanja suvlasnika ili otvoreni sporovi koji se tiču zgrade?
  • Tko upravlja zgradom i postoji li ugovor o upravljanju?

Upravitelj je među ostalim dužan suvlasnicima dostaviti godišnje izvješće o upravljanju zgradom, s pregledom prihoda i rashoda pričuve. Zamolite za uvid u posljednje izvješće. Iz njega se brzo vidi troši li se novac planski ili samo gasi požare.

Crvene zastave: dugovi, odgođeni popravci i prazan račun

Prazan račun pričuve uz zastarjelu fasadu, vlagu u zajedničkim prostorima ili dizalo koje često stoji znak je da vas čeka dodatni trošak. Slično vrijedi ako suvlasnici dugo ne mogu donijeti odluku o nužnom popravku.

Potražite i zapisnike s posljednjih sastanaka suvlasnika. Oni pokazuju o čemu se u zgradi raspravlja, koliko je suvlasnika aktivno i postoje li sukobi koji koče održavanje.

Važno je i pitanje dugova za pričuvu. Prije potpisa tražite od prodavatelja potvrdu da su obveze prema zgradi podmirene, a to uredite i u ugovoru. O točnoj pravnoj odgovornosti za eventualne dugove savjetujte se s odvjetnikom ili javnim bilježnikom, jer se svaki slučaj razlikuje.

Kućni red, međuvlasnički ugovor i kratkoročni najam

Kupnjom stana postajete dio zajednice suvlasnika, pa vas obvezuju i pravila zgrade. Zajednica svoje odnose uređuje međuvlasničkim ugovorom i kućnim redom. Zatražite uvid u oba dokumenta prije kupnje. Vlasnik odgovara za pridržavanje kućnog reda i kad se stanom koriste gosti ili podstanari.

Osobito oprezni budite ako stan kupujete za turistički najam, što je čest slučaj u Splitu, Zadru i Puli. Prema zakonu, za kratkoročni najam potrebna je prethodna pisana suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika. Uz to moraju pristati i svi suvlasnici čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s vašim stanom. Bez toga se izlažete prekršajnoj odgovornosti.

Međuvlasničkim ugovorom može se odrediti i da se za dijelove zgrade koji se koriste za kratkoročni najam plaća viša pričuva, do dvostruko veća od one za stanove. Takav podatak izravno mijenja izračun isplativosti investicije.

Praktičan plan prije potpisa

Da ne zaboravite ništa, složite jednostavan redoslijed provjera:

  • Zatražite od prodavatelja ili upravitelja iznos pričuve i potvrdu o podmirenim obvezama.
  • Pregledajte godišnji program održavanja i zadnje godišnje izvješće.
  • Pročitajte zapisnike suvlasnika i međuvlasnički ugovor.
  • Obiđite zajedničke prostore: stubište, krov, podrum, dizalo, fasadu.
  • Ako planirate najam ili preinake, provjerite je li to dopušteno i uz koje suglasnosti.
  • Sve što vam je obećano usmeno neka bude i u pisanom obliku.

Ta provjera traje nekoliko dana, a može vas poštedjeti neugodnih iznenađenja. Ona se nadopunjuje s provjerom vlasništva i uporabne dozvole, no bavi se drugim pitanjem: kako zgrada funkcionira nakon što se uselite.

Zaključak

Stan nije samo ono što stoji unutar vaših četiri zida. Vrijednost i udobnost stanovanja ovise i o zgradi, njezinim financijama i ljudima koji njome upravljaju. Pitanja o pričuvi i upravitelju nisu neugodna, nego su znak da kupujete promišljeno.

Ako vam treba pomoć pri provjeri dokumentacije ili pripremi pitanja za upravitelja, agenti Imperium Immobiliare u Zagrebu, Splitu, Zadru i Puli rado će vam se naći na raspolaganju.

Izvori

Povezano