Cene stanovanj rastejo, prodaja pa pada: kaj to pomeni za vas?

· · Tržne novice

Cene stanovanj na Hrvaškem še naprej rastejo, čeprav se hkrati sklene bistveno manj prodajnih poslov kot pred letom dni. Za kupce in prodajalce je to nenavadna kombinacija. Zato v nadaljevanju objavljamo najnovejše podatke državnega zavoda za statistiko in pojasnjujemo, kako se jim prilagoditi.

Kaj kažejo najnovejši podatki o cenah stanovanj

Po začasnih podatkih DZS so bile cene stanovanjskih objektov v drugem četrtletju 2026 v povprečju za 12,7 % višje kot leto prej. V primerjavi s prvim četrtletjem so se zvišale za 2,7 %.

Rast ni povsod enaka. Na letni ravni izgleda takole:

  • obstoječe nepremičnine: podražile so se za 14,1 %, nove pa za 9,2 %
  • Mesto Zagreb: rast za 15,7 %
  • Jadran (vključno z Istro): rast za 9,0 %
  • ostala območja: rast za 15,8 %

Po istih podatkih je bilo število prodanih stanovanjskih nepremičnin za 33,3 % manjše kot v drugem četrtletju 2025. Pri obstoječih nepremičninah je upad 35,9 %, pri novogradnjah pa 25 %. Skupna vrednost prodanih nepremičnin se je zmanjšala za 24,5 %.

Obstaja tudi drugačen pogled na iste številke. V primerjavi s prvim četrtletjem 2026 se je število prodanih nepremičnin povečalo za 23,2 %, zato se zdi, da se je trg vsaj delno poživil.

Zakaj cene stanovanj rastejo kljub slabši prodaji

Upad prometa ob hkratni rasti cen se na prvi pogled zdi nelogičen. Strokovnjaki iz panoge kot glavni razlog navajajo omejeno ponudbo, zlasti cenovno dostopnih stanovanj v večjih mestih in na obali. Ko je kakovostnih stanovanj malo, prodajalci nimajo velikega pritiska, da bi znižali ceno.

Del kupcev hkrati odpade zaradi visokih cen in strožjih pogojev financiranja. Hrvaška narodna banka od 1. julija 2025 uporablja omejitve meril za potrošniško kreditiranje. Posledica je manj sklenjenih kupoprodaj, ne pa nujno tudi nižje cene.

Previdnosti kljub temu ni nikoli preveč. Državni zavod za statistiko (DZS) opozarja, da so podatki za drugo četrtletje začasni zaradi spremenjenih okoliščin pri dostavi podatkov iz upravnega vira. Posli, prijavljeni po roku, bodo vključeni šele v poznejše objave, zato se lahko upad števila prodaj še popravi.

Za nadaljnjo smer ni preprostega odgovora. Glede na analize, objavljene oktobra 2026, se pojavljajo prvi znaki ohlajanja, dostopnost posojil pa slabi. Strokovnjaki kljub temu ne pričakujejo nenadnega padca, temveč stabilizacijo s kratkoročnimi nihanji.

Kaj to pomeni za kupce

Počasnejši trg kupcem daje več časa za izbiro in prostora za pogajanja. To ne pomeni, da lahko pri vsakem oglasu pričakujete velik popust. Dobro umeščene in kakovostne nepremičnine v Zagrebu, Splitu, Zadru ali Pulju so še vedno iskane.

Kupcem svetujemo naslednje:

  • vnaprej preverite kreditno sposobnost in pogoje banke
  • ceno za kvadratni meter primerjajte z dejanskimi prodajami v soseski, ne le z oglasi
  • pred pogajanji preverite lastništvo, bremena in dokumentacijo
  • upoštevajte tudi dodatne stroške, od davkov do taks in rezervnega sklada
  • ne odločajte se pod pritiskom, a tudi predolgo ne odlašajte s kakovostno priložnostjo

Kaj to pomeni za prodajalce

Rast cen ne zagotavlja hitre prodaje. Ko je kupcev manj, nerealno visoka cena pomeni, da oglas dlje časa ostane neodzvan. Dlje objavljen oglas pogosto konča z večjim popustom, kot bi ga bilo treba dati, če bi bila cena od začetka realna.

Osnova je cena, ki temelji na primerljivih, dejansko doseženih prodajah v isti soseski. Pomembno je tudi, da je stanovanje pravno urejeno, da je dokumentacija pripravljena in da je predstavitev kakovostna. Kupci so danes bolj izbirčni, zato se razlika med dobro in slabo pripravljeno nepremičnino hitro pozna.

Ponudba se razlikuje tudi po regijah. Zagreb beleži močnejšo rast kot Jadran, lokalne razmere v Splitu, Zadru ali Pulju pa lahko odstopajo od državnega povprečja. Zato je ocena za konkretno lokacijo bolj uporabna od nacionalnih številk.

Sklep

Trg nepremičnin trenutno hkrati pošilja dva signala. Cene še naprej rastejo, število prodaj pa je bistveno manjše kot lani. Odločitve je zato pametno temeljiti na lokalnih podatkih in realni oceni, ne na naslovih. Če razmišljate o nakupu ali prodaji, bodo agenti agencije Imperium Immobiliare v Zagrebu, Splitu, Zadru in Pulju z veseljem skupaj z vami pregledali številke in se dogovorili za naslednji korak.

Viri

Povezano