Stavbno zemljišče
Kaj je stavbno zemljišče?
V skladu z zakonom o prostorskem urejanju je stavbno zemljišče zemljišče znotraj meja območja stavbnih zemljišč ter zemljišče zunaj tega območja, ki ga zajema gradbena parcela, na kateri je zgrajen objekt. Območje stavbnih zemljišč je območje, določeno s prostorskim planom, na katerem je zgrajeno naselje, in območje, načrtovano za urejanje, razvoj in širitev naselja; sestavljajo ga območje stavbnih zemljišč naselja, izločeni del območja stavbnih zemljišč naselja in izločeno območje stavbnih zemljišč zunaj naselja. Namembnost zemljišča je lahko stanovanjska, gospodarska, športno-rekreacijska ter druga namembnost, ki jo predvideva zakon.
Kaj, če je parcela vpisana kot kmetijsko zemljišče?
Če ste med iskanjem zemljišča za svojo prihodnjo nepremičnino izbrali zemljišče, ki vam je všeč, nato pa ugotovili, da je razvrščeno kot kmetijsko, to ureja zakon o kmetijskih zemljiščih (NN 20/18). Za kmetijsko zemljišče se v smislu tega zakona štejejo kmetijske površine, ki so glede na način rabe v katastru opisane kot: njive, vrtovi, travniki, pašniki, sadovnjaki, oljčniki, vinogradi, ribniki, trstičja in močvirja ter drugo zemljišče, ki se lahko uporabi za kmetijsko proizvodnjo. Kmetijsko zemljišče je dobrina v interesu Republike Hrvaške in je posebej zaščiteno. Na podlagi zakona občine in mesta sprejmejo program razpolaganja s kmetijskimi zemljišči na svojem območju, sprememba namembnosti zemljišča iz stavbnega v kmetijsko pa je dovoljena, vendar ob izpolnjevanju nekaj pogojev.
Sprememba namembnosti zemljišča v nekmetijske namene se izvede na podlagi prostorskih aktov, ki jih sprejmejo enote lokalne samouprave, s potrditvijo ministrstva za kmetijstvo. Za spremembo namembnosti zemljišča iz kmetijskega v stavbno morate svoji lokalni skupnosti vložiti predlog za spremembo namembnosti, pri čemer boste morali plačati nadomestilo za spremembo namembnosti glede na velikost in vrednost vašega zemljišča. Postopek torej zahteva velike finančne stroške, zato je treba biti pri odločitvi za spremembo namembnosti odločen.
Kako ugotoviti, ali je zemljišče stavbno?
Pred nakupom zemljišča vas mora najprej zanimati, kako ugotoviti, ali je zemljišče stavbno, saj morate, če nameravate kaj graditi, vsekakor upoštevati zemljišča, ki so stavbna. Ali je neko zemljišče stavbno, se ugotovi z vpogledom v javne evidence. Lahko pogledate v kataster nepremičnin za območje, kjer se zemljišče nahaja, ali to preverite na občini. Če se ne znajdete dobro na spletu, bi morali obiskati občino in prositi za vpogled v prostorski plan občine.
Kaj je prostorski plan?
Prostorski plan je dokument, ki določa prostorski razvoj naselja ali dela naselja z osnovo prostorskih in funkcionalnih rešitev, pogojev in oblikovanja posameznih prostorskih enot naselja. S prostorskimi plani se določajo pogoji gradnje na nekem zemljišču, to je namembnost zemljišča, velikost, pozidanost in izkoriščenost parcele, oddaljenost objekta od sosednje parcele, določa pa tudi največjo višino objekta glede na število etaž in absolutno višino objekta glede na koto urejenega terena ter drugo. Po drugi strani je najpreprostejši način, kako ugotoviti, ali je zemljišče stavbno, da parcelo preverite v katastru na spletni strani katastar.hr, kjer so vpisane vse katastrske parcele na Hrvaškem. S klikom na parcelo ali z iskanjem po številki parcele lahko izveste številne informacije o izbranem stavbnem zemljišču.
Kako ugotoviti, ali je zemljišče stavbno – vendar ni vse tako preprosto
Vedeti morate, da dejstvo, da je vaše zemljišče stavbno, ne pomeni vedno tudi tega, da lahko takoj dobite gradbeno dovoljenje. Morda se vaša parcela nahaja v t. i. nepozidanem delu območja stavbnih zemljišč ali pa prostorski plan občine za to območje predpisuje izdelavo podrobnejšega plana (UPU). V tem primeru lahko gradbeno dovoljenje za parcelo dobite šele, ko UPU začne veljati.