Davek na prodajo stanovanja: kdaj ga prodajalec plača in kdaj ne

· · Nasveti za prodajalce

Pred prodajo marsikaterega lastnika skrbi postavka, ki jo je težko oceniti, to je davek. Davek na prodajo stanovanja se v večini primerov sploh ne plača. Kljub temu obstajajo okoliščine, v katerih Davčna uprava ugotovi obveznost, odločba pa lahko prispe, ko je prodajalec najmanj pričakuje.

Zato je dobro poznati pravila, preden oglasite nepremičnino ali podpišete predpogodbo. V nadaljevanju pojasnjujemo osnove, način izračuna in dokumente, ki jih je vredno hraniti. Besedilo je splošne narave in ne nadomešča nasveta davčnega strokovnjaka.

Davek na prodajo stanovanja: kdaj se ne plača

Davčno ime te obveznosti je davek od dohodka iz odsvojitve nepremičnin. Za odsvojitev se štejejo prodaja, menjava in drug prenos lastništva.

Po pojasnilu Davčne uprave se dohodek iz odsvojitve ne obdavči, če je bila nepremičnina odsvojena po poteku dveh let od dneva pridobitve. Za dan pridobitve se šteje datum kupoprodajne pogodbe.

Če ste torej stanovanje kupili pred več kot dvema letoma in ne spadate med spodaj opisane izjeme, davek na dohodek praviloma ne pride v poštev.

Strokovna literatura navaja tudi, da se dohodek iz odsvojitve posamezne nepremičnine ne obdavči, če je ta služila za bivanje davčnemu zavezancu ali članom njegove ožje družine. Podrobnosti so odvisne od konkretnega primera. Preverite jih pri davčnem svetovalcu ali na pristojnem uradu Davčne uprave.

Kdaj davek vendarle pride v poštev

Obveznost se najpogosteje pojavi v naslednjih primerih:

  • prodaja pred potekom dveh let od pridobitve nepremičnine,
  • prodaja več kot treh nepremičnin iste vrste v obdobju petih let od njihove pridobitve,
  • nepremičnina, pridobljena z darilom in prodana v dveh letih od trenutka, ko jo je pridobil darovalec.

Prvi primer najpogosteje zadene tiste, ki stanovanje kupijo kot kratkoročno naložbo in ga hitro preprodajo. Drugi se nanaša na lastnike, ki pogosteje trgujejo z nepremičninami, saj se taka dejavnost davčno izenačuje z rednim poslovanjem.

Kako se izračuna davek in kdo ga odmeri

Davčno osnovo predstavlja razlika med tržno vrednostjo nepremičnine in njeno nabavno vrednostjo. Nabavna vrednost se poveča za rast cen industrijskih proizvodov pri proizvajalcih. Po razpoložljivih razlagah se lahko priznajo tudi stroški vlaganj in odsvojitve, vendar le ob verodostojnih listinah.

Davčna uprava na svojih straneh navaja, da se kapitalski dobički od prodaje nepremičnin obdavčijo po stopnji 24 %. Stopnje se sčasoma spreminjajo, zato pred prodajo preverite aktualni znesek.

Davek se ne obračuna v letni napovedi. Plača se na podlagi odločbe Davčne uprave, praviloma v 15 dneh od vročitve odločbe.

Pomembno je tudi, da se kot prejemek upošteva tržna vrednost. Če cena v pogodbi ne ustreza tržni, lahko Davčna uprava dohodek določi glede na tržne cene v kraju, kjer je nepremičnina. Nerealno nizka pogodbena cena zato ni dober prihranek. Strokovna ocena vrednosti pomaga, da je cena v pogodbi zagovorljiva.

Dokumentacija, ki jo je vredno shraniti

Tudi če verjamete, da davek ne pride v poštev, vam urejena dokumentacija prihrani živce in denar, če prispe poizvedba. Shranite:

  • kupoprodajno pogodbo, iz katere sta razvidna datum in cena nakupa,
  • račune in pogodbe za adaptacije in vlaganja v stanovanje,
  • dokazila o stroških prodaje, na primer o agencijski proviziji,
  • dokazila o bivanju v nepremičnini, na primer potrdilo o prebivališču,
  • oceno tržne vrednosti, če ste jo naročili.

Račune za dela je po nekaj letih pogosto najtežje najti. Zato jih takoj po prenovi zložite v eno mapo, papirnato ali digitalno.

Davek na dohodek ni edini davek v zgodbi

Davka na dohodek od odsvojitve ne smemo mešati z davkom na promet z nepremičninami. Njegov zavezanec je praviloma kupec, razen kadar se pri pridobitvi obračuna DDV. Plačan davek na dohodek ne izključuje obveznosti plačila davka na promet z nepremičninami.

Ločeno od tega obstaja tudi lokalni davek na nepremičnine, ki ga urejajo občine in mesta. Vsak od teh davkov ima lastna pravila in roke, zato jih pri načrtovanju prodaje obravnavajte ločeno.

Sklep

Pred prodajo preverite tri stvari: datum nakupa, način, na katerega ste stanovanje pridobili, in koliko nepremičnin ste prodali v zadnjih petih letih. Odgovori vam bodo pokazali, ali obstaja razlog za skrb. Če spadate med izjeme, je bolje izračun in dokumentacijo pripraviti vnaprej, kot pa se čez čas čuditi odločbi.

Če načrtujete prodajo v Zagrebu, Splitu, Zadru ali Pulju, vas bodo agenti agencije Imperium Immobiliare z veseljem popeljali skozi korake prodaje, od ocene vrednosti do priprave dokumentacije. Za konkreten davčni izračun priporočamo tudi nasvet davčnega strokovnjaka.

Viri

Povezano