Porez na prodaju stana: kada ga prodavatelj plaća, a kada ne

· · Savjeti za prodavatelje

Prije prodaje mnogi vlasnici brinu o jednoj stavci koju je teško procijeniti, a to je porez. Porez na prodaju stana u većini se slučajeva uopće ne plaća. Ipak, postoje situacije u kojima Porezna uprava utvrđuje obvezu, a rješenje može stići kad ga prodavatelj najmanje očekuje.

Zato je dobro poznavati pravila prije nego što oglasite nekretninu ili potpišete predugovor. U nastavku objašnjavamo osnove, način izračuna i dokumente koje vrijedi čuvati. Tekst je opće naravi i ne zamjenjuje savjet poreznog stručnjaka.

Porez na prodaju stana: kada se ne plaća

Porezni naziv ove obveze je porez na dohodak od otuđenja nekretnina. Otuđenjem se smatraju prodaja, zamjena i drugi prijenos vlasništva.

Prema objašnjenju Porezne uprave dohodak od otuđenja ne oporezuje se ako je nekretnina otuđena nakon isteka dvije godine od dana nabave. Danom nabave smatra se datum kupoprodajnog ugovora.

Ako ste dakle stan kupili prije više od dvije godine i ne spadate u iznimke opisane niže, porez na dohodak u pravilu ne dolazi u obzir.

Stručna literatura navodi i da se dohodak od otuđenja pojedinačne nekretnine ne oporezuje ako je ona služila za stanovanje poreznom obvezniku ili članovima njegove uže obitelji. Pojedinosti ovise o konkretnom slučaju. Provjerite ih s poreznim savjetnikom ili u nadležnoj ispostavi Porezne uprave.

Kada porez ipak dolazi u obzir

Obveza se najčešće pojavljuje u sljedećim situacijama:

  • prodaja prije isteka dvije godine od nabave nekretnine,
  • prodaja više od tri nekretnine iste vrste u razdoblju od pet godina od njihova stjecanja,
  • nekretnina stečena darovanjem i prodana unutar dvije godine od trenutka kad ju je nabavio darovatelj.

Prvi slučaj najčešće pogađa one koji stan kupe kao kratkoročno ulaganje pa ga brzo preprodaju. Drugi se odnosi na vlasnike koji češće trguju nekretninama, jer se takva djelatnost porezno izjednačuje s redovitim poslovanjem.

Kako se računa porez i tko ga određuje

Osnovicu čini razlika između tržišne vrijednosti nekretnine i njezine nabavne vrijednosti. Nabavna vrijednost uvećava se za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda. Prema dostupnim tumačenjima mogu se priznati i troškovi ulaganja i otuđenja, ali samo uz vjerodostojne isprave.

Porezna uprava na svojim stranicama navodi da se kapitalni dobitci od prodaje nekretnina oporezuju stopom od 24 %. Stope se s vremenom mijenjaju, pa prije prodaje provjerite aktualni iznos.

Porez se ne obračunava u godišnjoj prijavi. Plaća se prema rješenju Porezne uprave, u pravilu u roku od 15 dana od dostave rješenja.

Važno je i to da se kao primitak uzima tržišna vrijednost. Ako cijena u ugovoru ne odgovara tržišnoj, Porezna uprava može dohodak utvrditi prema tržišnim cijenama u mjestu u kojem se nekretnina nalazi. Nerealno niska ugovorena cijena zato nije dobra ušteda. Stručna procjena vrijednosti pomaže da cijena u ugovoru bude obranjiva.

Dokumentacija koju vrijedi sačuvati

Čak i kad vjerujete da porez ne dolazi u obzir, uredna dokumentacija štedi nervozu i novac ako stigne upit. Sačuvajte:

  • kupoprodajni ugovor iz kojeg se vidi datum i cijena nabave,
  • račune i ugovore za adaptacije i ulaganja u stan,
  • dokaze o troškovima prodaje, primjerice o agencijskoj proviziji,
  • dokaze o stanovanju u nekretnini, primjerice potvrdu o prebivalištu,
  • procjenu tržišne vrijednosti, ako ste je naručili.

Račune za radove često je najteže pronaći nakon nekoliko godina. Zato ih odmah nakon renovacije složite u jednu mapu, papirnatu ili digitalnu.

Porez na dohodak nije jedini porez u priči

Porez na dohodak od otuđenja ne treba miješati s porezom na promet nekretnina. Njegov je obveznik u pravilu kupac, osim kad se na stjecanje obračunava PDV. Plaćeni porez na dohodak ne isključuje obvezu poreza na promet nekretnina.

Odvojeno od toga postoji i lokalni porez na nekretnine, koji uređuju općine i gradovi. Svaki od ovih poreza ima vlastita pravila i rokove, pa ih pri planiranju prodaje promatrajte zasebno.

Zaključak

Prije prodaje provjerite tri stvari: datum kupnje, način na koji ste stekli stan i koliko ste nekretnina prodali u zadnjih pet godina. Odgovori će vam pokazati postoji li razlog za zabrinutost. Ako se nađete u nekoj od iznimaka, izračun i dokumentaciju bolje je pripremiti unaprijed nego se iznenaditi rješenjem.

Ako planirate prodaju u Zagrebu, Splitu, Zadru ili Puli, agenti Imperium Immobiliare rado će s vama proći korake prodaje, od procjene vrijednosti do pripreme dokumentacije. Za konkretan porezni izračun preporučujemo i savjet porezne struke.

Izvori

Povezano