Žaloba na vypratanie – vysťahovanie nájomcu
Často dostávame takéto otázky od našich potenciálnych klientov, ktorí počuli o zlých skúsenostiach alebo ich sami zažili, a preto sa boja byt opäť prenajať. Nasledujúci text je učebnicovým príkladom priebehu a vyústenia takejto situácie u prenajímateľov, ktorí sa rozhodnú byť „sám svojím majstrom“ a podpíšu nájomnú zmluvu stiahnutú z internetu alebo z novín. Zároveň je nasledujúci text odpoveďou na otázku, prečo si najať realitnú kanceláriu. Vypovedali ste nájomcovi nájomnú zmluvu z dôvodu nezaplateného nájomného v dohodnutej lehote, alebo ste zmluvu vypovedali pre škodu, ktorú v byte spôsobil svojím zavinením? Po uplynutí výpovednej lehoty, resp. po ukončení nájomnej zmluvy sa nájomca nechce z bytu vysťahovať? V tomto článku sa dozviete, komu a kedy sa podáva vlastnícka žaloba na vypratanie a aké rozhodnutia súd v tejto súvislosti vydáva.
Dôvody výpovede nájomnej zmluvy na byt
Podľa zákona o nájme bytov môže prenajímateľ vypovedať nájomnú zmluvu, ak nájomca alebo iní užívatelia bytu používajú byt v rozpore so zákonom a nájomnou zmluvou, a to najmä: – ak nájomca v dohodnutej lehote nezaplatí nájomné a iné dohodnuté náklady spojené s bývaním – ak nájomca dá byt alebo jeho časť do podnájmu bez povolenia prenajímateľa – ak nájomca alebo iní užívatelia bytu rušia ostatných nájomcov či užívateľov budovy pri pokojnom užívaní bytu alebo nebytového priestoru – ak byt užíva osoba, ktorá nie je uvedená v nájomnej zmluve, a to dlhšie ako 30 dní bez povolenia prenajímateľa, okrem prípadu, keď ide o manžela alebo manželku, potomka či rodiča nájomcu, ktorého je nájomca podľa zákona povinný vyživovať – ak nájomca alebo iní užívatelia byt nepoužívajú na bývanie, ale ho celkom alebo sčasti používajú na iné účely – ak sa prenajímateľ chce do bytu nasťahovať sám alebo chce nasťahovať svojich potomkov, rodičov či osoby, ktoré je podľa osobitných predpisov povinný vyživovať, za predpokladu, že nájomcovi zabezpečil iný vhodný byt s právom nájmu na dobu neurčitú.
Písomná výzva
V uvedených prípadoch nemôže prenajímateľ vypovedať nájomnú zmluvu, ak nájomcu predtým písomne nevyzval, aby v lehote 30 dní odstránil uvedené dôvody výpovede, napríklad zaplatil nájomné. Ak nájomca po uplynutí tejto lehoty dôvody výpovede neodstránil, prenajímateľ je oprávnený vypovedať nájomnú zmluvu písomne s odôvodnením. Výpovedná lehota na vysťahovanie nájomcu je potom tri mesiace, a ak sa do bytu chce nasťahovať prenajímateľ alebo členovia jeho rodiny, šesť mesiacov; začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená.
Dôvody odstúpenia od nájomnej zmluvy na byt
Okrem výpovede má prenajímateľ podľa zákona o nájme bytov (NN 91/96, 68/18) možnosť ukončiť platnú nájomnú zmluvu aj jej zrušením.
K zrušeniu zmluvy dochádza v prípadoch: – ak nájomca alebo iný užívateľ svojím zavinením spôsobí škodu na spoločných priestoroch, zariadeniach a častiach budovy a v lehote 30 dní ju neodstráni, – ak nájomca vykonáva zmeny v byte, spoločných priestoroch a zariadeniach budovy bez predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa.
Z uvedených dôvodov je prenajímateľ oprávnený zrušiť nájomnú zmluvu písomne, s odôvodnením a lehotou na vysťahovanie z bytu, ktorá nemôže byť kratšia ako 15 dní.
Komu sa podáva vlastnícka žaloba na vypratanie?
Podľa zákona o nájme bytov môže prenajímateľ podať príslušnému súdu žalobu na vypratanie, ak sa nájomca nevysťahuje z bytu v lehote troch mesiacov, resp. šiestich mesiacov v prípade výpovede, alebo najmenej 15 dní v prípade zrušenia nájomnej zmluvy. Vlastnícka žaloba na vypratanie sa podáva na obecnom súde (Općinski sud), v ktorého obvode sa nehnuteľnosť nachádza.
Vlastnícka žaloba na vypratanie a jej obsah
Podľa zákona o civilnom procese musí vlastnícka žaloba na vypratanie obsahovať: – označenie súdu, – meno, trvalý pobyt, resp. miesto pobytu strán, ich zákonných zástupcov a splnomocnencov, ak ich majú, – osobné identifikačné číslo strán (OIB), – predmet sporu, – obsah návrhu a – podpis navrhovateľa.
Keďže návrh obsahuje požiadavku na vypratanie, žalobca v žalobe musí uviesť skutočnosti, na ktorých svoj nárok zakladá, a v prípade potreby aj dôkazy. Ako dôkazy žalobca prikladá výpis z pozemkovej knihy (zemljišna knjiga), ktorým preukazuje, že je vlastníkom bytu, nájomnú zmluvu, na základe ktorej byt poskytol žalovanému do užívania, a doklad o tom, že nájomná zmluva bola vypovedaná alebo zrušená. Žalobca v žalobe navrhuje, aby súd vydal rozsudok, ktorým žalovanému uloží vysťahovať sa z bytu, pretože sa v ňom nachádza bez právneho dôvodu a nie je ochotný sa vysťahovať.
Vlastnícka žaloba na vypratanie a rozhodnutia súdu
Konanie začaté vlastníckou žalobou na vypratanie nájomcu je naliehavé. Ak súd žalobe prenajímateľa vyhovie, vydá plniaci rozsudok, ktorým žalovanému uloží, aby sa z bytu vysťahoval a byt odovzdal do držby žalobcovi, a to všetko v lehote 15 dní pod hrozbou výkonu rozhodnutia. Ak sa nájomca nechce z bytu vysťahovať ani po uplynutí tejto lehoty, prenajímateľ je oprávnený začať exekučné konanie s cieľom nútene vysťahovať nájomcu z bytu a odovzdať nehnuteľnosť do držby prenajímateľovi.