Cudzí štátni príslušníci ako vlastníci nehnuteľností v Chorvátsku

Nadobúdanie vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam pre cudzincov v Chorvátskej republike

Plánujete kúpiť nehnuteľnosť na území Chorvátskej republiky a zaujíma vás, aké podmienky musíte splniť, aby ste sa stali jej vlastníkom? Nadobudnutie vlastníckeho práva je právny inštitút známy vo všetkých európskych krajinách. Rovnako, ak ste nehnuteľnosť v Chorvátsku nadobudli dedením po zosnulom, tento článok vám vysvetlí dodatočné podmienky, ktoré musíte splniť, aby ste sa stali jej vlastníkom.

Predpoklady nadobudnutia vlastníctva nehnuteľností

Právny poriadok Chorvátskej republiky priznáva cudzincom rovnakú spôsobilosť nadobúdať vlastnícke právo k nehnuteľnostiam na území Chorvátskej republiky ako domácim štátnym občanom, avšak len pri splnení všeobecných a osobitných predpokladov, pričom pre cudzincov platia dodatočné obmedzenia. Podľa ustanovení Zákona o vlastníctve a iných vecných právach (NN 81/15) sa fyzická osoba považuje za cudziu, ak nemá štátne občianstvo Chorvátskej republiky, a právnická osoba, ak má registrované sídlo mimo územia Chorvátskej republiky. Aby sa cudzie osoby mohli stať vlastníkmi nehnuteľnosti na území Chorvátskej republiky, musia byť najprv splnené všeobecné predpoklady, teda spôsobilosť nehnuteľnosti byť predmetom vlastníckeho práva; cudzie osoby napríklad nemôžu nadobudnúť vlastnícke právo k poľnohospodárskej pôde ani k lesným pozemkom. Vyžaduje sa, aby nadobúdateľ bol spôsobilý nadobudnúť vlastnícke právo a aby existoval platný právny titul, na základe ktorého nadobúdateľ vlastnícke právo k tomuto predmetu nadobudne. Keďže vlastníctvo možno nadobudnúť na základe právneho úkonu, rozhodnutia súdu alebo iného príslušného orgánu, dedením a na základe zákona, práve v závislosti od týchto právnych titulov nadobudnutia sú pre cudzie osoby v Chorvátskej republike ustanovené dodatočné predpoklady pre nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam.

Nadobudnutie vlastníckeho práva dedením

Aby domáce aj cudzie osoby nadobudli vlastnícke právo k nehnuteľnosti dedením, musia byť popri všeobecných predpokladoch splnené aj osobitné predpoklady. Je potrebné, aby dovtedajší vlastník nehnuteľnosti zomrel, aby nehnuteľnosť po jeho smrti patrila do dedičstva a aby nadobúdateľ bol zákonným alebo závetným dedičom poručiteľa. Aby sa však cudzia osoba stala vlastníkom nehnuteľnosti v Chorvátsku, je popri všeobecných a osobitných podmienkach potrebný aj ďalší predpoklad, a to existencia vzájomnosti (reciprocity). Kritérium vzájomnosti znamená, že cudzia právnická a fyzická osoba môže nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnosti dedením len vtedy, ak chorvátske právnické a fyzické osoby môžu nadobudnúť vlastnícke právo dedením podľa práva štátu, ku ktorému táto cudzia osoba patrí. Keďže sa existencia vzájomnosti pri dedení predpokladá, pokiaľ sa nepreukáže opak, cudzia osoba nadobúda vlastnícke právo k nehnuteľnosti okamihom smrti poručiteľa a zápisom do pozemkovej knihy (zemljišna knjiga) chráni svoje vlastnícke právo voči tretím osobám. Výnimka platí vtedy, ak Chorvátska republika z dôvodu ochrany záujmov a bezpečnosti zákonom vyhlási určité územie za územie, na ktorom cudzie osoby nemôžu mať vlastnícke právo. Dedením by právnická osoba na takomto území nemohla nadobudnúť vlastníctvo nehnuteľnosti, a preto má nárok na náhradu podľa predpisov o vyvlastnení, ako keby jej bola táto nehnuteľnosť odňatá v konaní o vyvlastnení.

Nadobudnutie vlastníckeho práva na základe právneho úkonu

Domáce a cudzie fyzické a právnické osoby nadobúdajú vlastnícke právo k nehnuteľnosti, ak sú popri všeobecných predpokladoch splnené aj osobitné. Vyžaduje sa, aby bola nehnuteľnosť nadobudnutá na základe platného právneho úkonu, napríklad platnej kúpnej zmluvy, aby osoba, ktorá vec predáva, bola jej vlastníkom a aby bolo vlastnícke právo zapísané do pozemkovej knihy (zemljišna knjiga). Pre cudzie osoby sa však popri dodatočnom predpoklade, teda kritériu vzájomnosti, vyžaduje aj schválenie tohto nadobudnutia orgánom verejnej moci. Cudzia osoba, ktorá má v úmysle nadobudnúť vlastníctvo určitej nehnuteľnosti na území Chorvátskej republiky, alebo osoba, ktorá má v úmysle túto nehnuteľnosť scudziť na základe právneho úkonu, musí požiadať ministra príslušného pre oblasť spravodlivosti o udelenie súhlasu. V konaní o udelení súhlasu, ktoré sa vždy vzťahuje na konkrétny právny úkon, je potrebné spolu so žiadosťou predložiť právny základ nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, napríklad kúpnu zmluvu a výpis z pozemkovej knihy (zemljišna knjiga).

Minister skúma, či sú splnené predpoklady platnosti právneho úkonu, predovšetkým či nehnuteľnosť môže byť predmetom vlastníckeho práva a či cudzia právnická alebo fyzická osoba môže k tejto nehnuteľnosti nadobudnúť vlastnícke právo. Po získaní súhlasu s právnym úkonom môže cudzia osoba dosiahnuť zápis svojho vlastníckeho práva do pozemkovej knihy (zemljišna knjiga). Je dôležité zdôrazniť, že ak bol cudzej osobe súhlas odopretý, nemôže zopakovať žiadosť o udelenie súhlasu s nadobudnutím vlastníckeho práva k tej istej nehnuteľnosti skôr, než uplynie 5 rokov odo dňa podania zamietnutej žiadosti.

Nehnuteľnosti, ku ktorým cudzie osoby nemôžu nadobúdať vlastnícke právo

Cudzinci sú úplne vylúčení z možnosti nadobúdať vlastnícke právo: k nehnuteľnostiam nachádzajúcim sa na území, pre ktoré je z dôvodu ochrany záujmov a bezpečnosti Chorvátskej republiky určené, že na ňom cudzinci nemôžu mať vlastnícke právo; k poľnohospodárskej pôde podľa Zákona o poľnohospodárskej pôde; k lesom a lesným pozemkom podľa Zákona o lesoch; k chráneným častiam prírody (národný park, prírodný park a podobne) podľa Zákona o ochrane prírody. Nehnuteľnosť nadobudnutá na takomto území by sa stala vlastníctvom Chorvátskej republiky a cudzia osoba by mala nárok na náhradu podľa predpisov o vyvlastnení, ako keby jej bola táto nehnuteľnosť odňatá v konaní o vyvlastnení.