Kúpna zmluva na nehnuteľnosť
Tento text objasňuje postup realizácie kúpy a predaja nehnuteľnosti, ktorým s nami zmluvné strany prechádzajú bez zbytočných starostí a obchádzania úradov, no je dobré, aby každá strana vedela krok za krokom, čo sa presne deje počas realizácie kúpy a predaja, pričom kúpna zmluva je jedným z hlavných krokov celého procesu.
Zákon ustanovuje, že kúpna zmluva na nehnuteľnosť musí byť uzavretá v písomnej forme a práve touto zmluvou sa kupujúci zaväzuje zaplatiť predávajúcemu celú dohodnutú kúpnu cenu. Podpisom kúpnej zmluvy je zároveň predávajúci povinný odovzdať kupujúcemu predmetnú nehnuteľnosť do držby a vydať mu listinu, na základe ktorej sa zapíše ako vlastník do pozemkovej knihy (zemljišna knjiga).
Na čo si dať pozor pred podpisom kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť?
Pred samotným rozhodnutím o kúpe nehnuteľnosti je pre potenciálneho kupujúceho veľmi dôležité overiť, či boli splnené všetky predpoklady na kúpu danej nehnuteľnosti. Má sa tým na mysli overenie vlastníctva danej nehnuteľnosti zapísaného v pozemkovej knihe (zemljišna knjiga) obecného súdu v oblasti, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza. Preto je potrebné jednoducho podať žiadosť o výpis z pozemkovej knihy, ktorý je jediným dôkazom o vlastníctve danej nehnuteľnosti, pričom je možné získať aj informácie o ďalších právach, ktoré môžu byť v pozemkovej knihe zapísané. Bolo by rozumné od potenciálneho predávajúceho požiadať aj o energetický certifikát nehnuteľnosti, ak existuje. Energetický certifikát je dokument, v ktorom sú uvedené energetické vlastnosti stavby a ktorý vydávajú osoby oprávnené na energetickú certifikáciu.
Kúpna zmluva na nehnuteľnosť – forma a obsah
Kúpna zmluva na nehnuteľnosť teda musí byť vždy v písomnej forme. Dôvod takejto úpravy možno nájsť v tom, že kúpa nehnuteľnosti a kúpna zmluva sú veľmi dôležitou záležitosťou, ktorej prípadné následky nemožno riešiť, ak fyzická kúpna zmluva neexistuje. Uzavretie takéhoto právneho úkonu v ústnej forme by bolo absurdné a navyše ťažko dokázateľné. Kúpna zmluva na nehnuteľnosť musí obsahovať opis a údaje o nehnuteľnosti, ktorá je predmetom zmluvy, cenu, ktorú je kupujúci povinný zaplatiť predávajúcemu, povinnosti predávajúceho a kupujúceho, ako aj údaje potrebné na zápis vlastníckeho práva do pozemkovej knihy (zemljišna knjiga). Povinne musia byť uvedené údaje o kupujúcom a predávajúcom, a to meno, priezvisko, adresa a OIB. Ako už bolo uvedené, povinnosťou predávajúceho je odovzdať kupujúcemu držbu nehnuteľnosti, teda vydať mu tabulárnu listinu na zápis do pozemkovej knihy, a povinnosťou kupujúceho je zaplatiť kúpnu cenu.
Pri uzavretí kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť je potrebné, aby predávajúci svoj podpis na zmluve overil u notára. Po uzavretí zmluvy je povinnosťou kupujúceho nahlásiť nadobudnutie nehnuteľnosti príslušnej pobočke daňovej správy (Porezna uprava) podľa miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza, za účelom zaplatenia dane z prevodu nehnuteľností.
Zápis vlastníctva nehnuteľnosti po uzavretí kúpnej zmluvy
Na nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti na základe kúpnej zmluvy nestačí len uzavretie zmluvy, ale je potrebné zapísať sa do pozemkovej knihy (zemljišna knjiga) ako vlastník nehnuteľnosti. Zápis sa vykonáva na základe tabulárnej listiny, ktorou môže byť samotná kúpna zmluva obsahujúca ustanovenie, že na jej základe možno vykonať zápis do pozemkovej knihy, alebo to môže byť osobitná listina obsahujúca vyhlásenie vlastníka, ktorým povoľuje zápis vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorá je predmetom kúpnej zmluvy.
V prípade akýchkoľvek ďalších otázok, vysvetlení alebo pomoci s procesom realizácie sa na nás môžete s dôverou obrátiť prostredníctvom KONTAKTNÉHO formulára alebo na telefónnom čísle 01/ 429 0800.