Predaj nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou: sprievodca pre predávajúcich a kupujúcich
Je možný predaj nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou?
Kúpi niekto môj dom?
Chcel by som predať byt, ale je zaťažený hypotékou?
Na koho sa môžem obrátiť o pomoc?
Ako dlho to celé bude trvať?
Aké náklady s tým súvisia?
Zvládnem to vôbec?
Ak patríte medzi tých, ktorých trápia tieto a podobné otázky, konečne si môžete vydýchnuť. Pred vami je sprievodca, ktorý objasní dôležité otázky – o tom, čo robiť s nehnuteľnosťou, ktorú chcete predať a ktorá je zaťažená dodatočným bremenom, teda hypotékou.
Bez ohľadu na to, či ste predávajúci alebo kupujúci, je úplne pochopiteľné, že chcete chrániť svoje záujmy. Strach a frustrácia sú navyše bežnými reakciami na proces, ktorým sa rieši otázka nehnuteľnosti. Práve preto prinášame tohto sprievodcu, aby sme rozptýlili vaše obavy a pripravili vás na všetko, na čo treba myslieť.
Je mimoriadne dôležité, aby predávajúci pred kupujúcim netajil skutočnosť, že ide o predaj nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou. Predaj nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou – oč tu vlastne ide? Najskôr si presne vysvetlime, čo hypotéka je. Definíciu hypotéky nájdeme v zákone o vlastníctve a iných vecných právach (Úradné noviny 81/2015). Hypotéka je záložné právo, ktoré sleduje nehnuteľnosť bez ohľadu na jej vlastníka. Hypotéka na nehnuteľnosti slúži ako prostriedok zabezpečenia veriteľa – že dlžník voči veriteľovi splní určitý peňažný záväzok. Ako už sami dobre viete, banka sa hypotékou zabezpečuje, že jej vrátite peniaze, ktoré ste si od nej požičali. Toto zabezpečenie platí aj v prípade, ak nastanú okolnosti, v dôsledku ktorých nebudete môcť úver splácať. Či sa nám to páči, alebo nie, veci takto fungujú, pretože ste s tým pri dojednávaní úveru súhlasili. Čo však s hypotékou, keď sa rozhodnete nehnuteľnosť predať? Bez ohľadu na dôvod predaja nehnuteľnosti je hypotéka bremenom, ktoré na nehnuteľnosti viazne. A to po celú dobu trvania záväzku voči veriteľovi. V tomto prípade je však dôležité vedieť, že bremeno hypotéky na nehnuteľnosti neobmedzuje jej obchodovateľnosť. To znamená, že predaj nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou nie je zakázaný. Byt alebo dom zaťažený hypotékou teda predať možno. Hoci predaj nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou znie komplikovane a zdĺhavo, existujú tri riešenia. V závislosti od možností predávajúceho a kupujúceho si možno vybrať jednu z nasledujúcich možností.
Podrobnosti o hypotékach nájdete aj tu – https://imperium-immobiliare.hr/blog/trziste/hipoteka-zalozno-pravo-na-nekretnini/
Predaj nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou – ako vyzerá riešenie?
Prvá možnosť – ide na ťarchu vlastníka nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou. Vlastník chce nehnuteľnosť zaťaženú hypotékou predať a zaväzuje sa, že uhradí časť úveru potrebnú na to, aby banka uzavrela dlh viazaný na danú nehnuteľnosť. Ak má predávajúci tento zámer, po rozhodnutí o predaji nehnuteľnosti dohodne s bankou predčasné splatenie úveru, na ktorý je zriadená hypotéka. Banka vystaví „list o úmysle uzavrieť úver“. Tento dokument uvádza presnú výšku splatného dlhu z úveru. Uvedenú sumu musí predávajúci zaplatiť skôr, než nehnuteľnosť predá. Tento dokument banky je úradná listina. Banka tak poskytuje záruku, že po splnení záväzku dlžníka schváli výmaz záložného práva hypotéky na predmetnej nehnuteľnosti. To znamená, že po úplnom splatení úveru bude nehnuteľnosť v pozemnoknižnom registri (zemljišna knjiga) oslobodená od bremena hypotéky. Postup predčasného splatenia úveru je vždy spojený s poplatkom banky za predčasné splatenie. Údaj o výške poplatku za predčasné splatenie úveru nájdete v zmluve o úvere. Zmluvu o úvere ste podpísali s bankou v období pred poskytnutím úveru. Presnú výšku poplatku za predčasné splatenie úveru sa dozviete v banke, v ktorej ste úver čerpali. Po splatení úveru banka vystaví „vyhlásenie o výmaze“ (súhlas s výmazom). Vyhlásenie o výmaze od banky odovzdá vlastník nehnuteľnosti pozemnoknižnému oddeleniu okresného súdu. Spolu s týmto dokumentom je potrebné podať „návrh na výmaz hypotéky“ na danej nehnuteľnosti. Za výmaz záložného práva hypotéky na nehnuteľnosti je potrebné zaplatiť súdny poplatok. Keď vlastník nehnuteľnosti dostane potvrdenie o výmaze záložného práva hypotéky na nehnuteľnosti, môže bez prekážok pokračovať v predaji nehnuteľnosti. Druhý spôsob – keď je zostatok úveru (vlastníka nehnuteľnosti) nižší ako kúpna cena nehnuteľnosti, ktorú chce predať. V takom prípade kupujúci uhradí banke, v ktorej vlastník nehnuteľnosti čerpal úver (banka je veriteľ), zostávajúcu sumu dlhu z úveru. Rozdiel do plnej kúpnej ceny kupujúci zaplatí na účet predávajúceho nehnuteľnosti. Ide o takzvanú platbu na dva účty z dvoch právnych dôvodov na ten istý účel. Jednoduchšie povedané, vyzerá to takto: prvá časť platby ide na účet banky ako splátka hypotekárneho úveru. Druhá časť platby ide na účet predávajúceho ako rozdiel do plnej výšky kúpnej ceny nehnuteľnosti. Keď banka prijme platbu na úhradu úveru a dlh z úveru v plnej výške uzavrie, vystaví „vyhlásenie o výmaze“. Na základe vyhlásenia o výmaze sa vykoná výmaz záložného práva hypotéky na nehnuteľnosti, ktorá bola predmetom tohto právneho úkonu. V praxi to znamená nasledovné: Ivan je predávajúci nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou. Ivan si vzal úver v banke, na základe ktorého je na nehnuteľnosti zriadená hypotéka. Ivan dlhuje banke ešte 20.000 EUR, aby úver úplne splatil. Ivan svoju nehnuteľnosť oceňuje na 50.000 EUR a chce ju predať Markovi. Marko je kupujúci nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou, ktorá stojí 50.000 EUR a je zaťažená hypotékou kvôli dlhu vo výške 20.000 EUR.
Ivan a Marko sa dohodli na nasledovnom – kupujúci Marko zaplatí banke sumu 20.000 EUR ako dlh, kvôli ktorému je hypotéka zriadená. Marko zaplatí zvyšných 30.000 EUR predávajúcemu Ivanovi na účet, pretože cena nehnuteľnosti je 50.000 EUR. Keď banka prijme sumu 20.000 EUR, uzavrie záväzky z úveru. A vystaví vyhlásenie o výmaze záložného práva hypotéky na nehnuteľnosti, ktorá bola predmetom tohto právneho úkonu.
Hoci ide o štandardný a bežný postup, stále ide o závažný právny úkon, na ktorého vybavenie je najlepšie zapojiť odborníka, preto sme vám plne k dispozícii!
Tretia možnosť – predávajúci prenesie hypotéku z predávanej nehnuteľnosti na inú nehnuteľnosť. V takom prípade musí predávajúci ako prvé kontaktovať banku, v ktorej si vzal úver. Banka, v ktorej predávajúci čerpal úver, musí udeliť súhlas s prevodom hypotéky na inú nehnuteľnosť. Ak banka takýto súhlas vydá, predávajúci musí počítať s nákladmi na spracovanie dokumentácie a opätovnú solemnizáciu zmluvy. Predávajúci tiež musí požiadať banku o výmaz hypotéky z listu vlastníctva doterajšej nehnuteľnosti.
Samotná skutočnosť, že je nehnuteľnosť zaťažená hypotékou, neznamená, že nie je dobrým predmetom kúpy.
Predaj nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou – z pohľadu kupujúceho
V praxi často vidíme, že kupujúci nie sú naklonení kúpe nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou. Aj vtedy, keď im daná nehnuteľnosť mimoriadne vyhovuje vďaka vlastnostiam, ako sú poloha, vzhľad, výmera obytného priestoru a podobne. Samotná skutočnosť, že je nehnuteľnosť zaťažená hypotékou, neznamená, že nie je dobrým predmetom kúpy. Dôležité je dobre sa oboznámiť so skutočným stavom nehnuteľnosti a s procesom, ktorý predchádza uskutočneniu tohto právneho úkonu. Je mimoriadne dôležité, aby predávajúci pred kupujúcim netajil skutočnosť, že ide o predaj nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou. Dôvod je ten, že kupujúci sa o stave hypotéky skôr či neskôr dozvie. A potom od kúpy odstúpi v podozrení, že sa ho predávajúci snaží oklamať. Okrem toho môže predaj nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou vyvolať aj v predávajúcom pocit strachu a nepohodlia, pretože vytúžené riešenie nie je na dohľad. Nájdu sa kupujúci, ktorí odídu okamžite. Pretože nie sú pripravení zvládnuť dĺžku alebo náročnosť procesu. A to je v poriadku. Musíte prijať, že takí ľudia existujú. Nie je to nič osobné. Nájdu sa kupujúci, ktorí si v určitom okamihu procesu rozmyslia. Po tom, ako sa zdalo, že majú o kúpu záujem a že im bremeno hypotéky na vašej nehnuteľnosti nevadí; a nájdu sa aj takí, pričom pre vás stačí len jeden, ktorí vydržia postup, papierovačky a čas potrebný na vyriešenie tohto obchodu; pretože sa zamilovali do vášho domčeka, pretože záhrada je dokonalá, výhľad nádherný, trávnik obrovský, ovocný sad bohatý a podobne.
Je veľmi dôležité, aby ste ako predávajúci konali v dobrej viere, aby vás neodradili predchádzajúce neúspešné pokusy a aby ste si zachovali počiatočné nadšenie, pretože ten pravý kupujúci určite príde.
Pre obe strany je dôležitá dobrá príprava. Oboznámte sa so situáciou. Zhromaždite informácie o postupoch, ktoré vás čakajú. Konajte v dobrej viere a s najlepším úmyslom voči všetkým, s ktorými ste v kontakte. A riešenie nevyhnutne príde. Odborníci so znalosťami a skúsenosťami v takýchto veciach, ako sú realitné kancelárie, advokátske kancelárie a verejní notári, môžu určite pomôcť – aby každá zo zúčastnených strán chránila svoje práva a záujmy čo najlepšie. Ako môže advokát pomôcť pri predaji nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou? Strach, ktorý pociťujete z neznalosti; neistota, ktorú cítite kvôli nepredvídateľnému časovému rámcu; neznalosť špecifických procesov kúpy a predaja nehnuteľnosti. To všetko sú opodstatnené pocity, ktoré sa dajú zvládnuť. Ak máte po svojom boku zodpovednú a odbornú osobu, ktorej jedinou úlohou je chrániť vaše práva a záujmy. Advokátsku kanceláriu tvorí množstvo jednotlivcov, ktorí majú znalosti z rôznych oblastí práva. Ich cieľom je, aby pre vás celý komplikovaný postup bol jednoduchší. Ľudia sa často spoliehajú na rôzne vzory zmlúv, ktoré nájdu na internete, s myšlienkou, že to vyjde lacnejšie. Predaj nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou je vážna vec. A taká, ktorá môže mať dlhodobé dôsledky pre majetok – predávajúceho aj kupujúceho. Advokát má všetky potrebné znalosti o právnych procesoch a zmluvách uplatňovaných na území Chorvátskej republiky. Úlohou advokáta je konať v najlepšom záujme klienta, ktorý ho poveril. Samozrejme, pri rešpektovaní právneho poriadku štátu, v ktorom žijeme. Ako predávajúci nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou – pred výberom advokátskej kancelárie, ktorá vás bude zastupovať – dohodnite stretnutie s osobou, ktorá bude zodpovedná za vedenie celého postupu. Advokátska kancelária, realitná kancelária a všetky ostatné právne subjekty – ktorých účasť je v tomto procese nevyhnutná – sú váš tím, s ktorým budete spolupracovať v nasledujúcich mesiacoch. Pamätajte, že komunikácia medzi všetkými stranami musí byť transparentná a efektívna. Zamestnanci musia byť odborne zdatní a dobre poznať problematiku, právo a procesy. Všetky postupy, požiadavky, tlačivá a dokumentácia vám musia byť úplne jasné. To znamená, že ste v každom okamihu včas informovaní o stave vášho prípadu. Preto pri prípravných krokoch súvisiacich s predajom nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou zabezpečte, aby vás zastupovali odborníci. Z jednoduchého dôvodu – aby vám budúcnosť nepriniesla viac starostí než súčasnosť.