Steuer auf Wohnungsvermietung

Dieser Text richtet sich an Vermieter und ist für sie besonders nützlich, damit sie sich ausführlich über die zusätzlichen Kosten informieren können, die in diesem Fall in Form der speziellen Grundsteuer (poseban porez na nekretnine) anfallen. In diesem Artikel erfahren Sie, wie die Miete nach dem Mietgesetz für Wohnungen (Zakon o najmu stanova) festgelegt wird und wie hoch die Steuer auf Wohnungsvermietung nach dem Einkommensteuergesetz (Zakon o porezu na dohodak) ist.

Pflicht zum Abschluss eines Wohnungsmietvertrags

Nach dem Wohnungsmietgesetz gilt als Wohnung eine Gesamtheit von Räumen, die zum Wohnen bestimmt sind, einschließlich der unbedingt notwendigen Nebenräume, und die eine geschlossene bauliche Einheit mit eigenem Eingang bilden. Gesetzlich ist vorgeschrieben, dass der Wohnungsmietvertrag schriftlich abgeschlossen wird. Mit ihm verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter die Wohnung gegen eine vereinbarte Miete zur Nutzung zu überlassen. Der Vertrag regelt die Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter und enthält Bestimmungen zur Höhe der Miete und zur Zahlungsweise. Da für die Steuer auf die Wohnungsvermietung die Höhe der Miete maßgeblich ist, muss erklärt werden, wie das Wohnungsmietgesetz die Miete regelt.

Wie die Höhe der Miete bestimmt wird

Nach dem Wohnungsmietgesetz kann die Miete, die der Mieter für die Nutzung der Wohnung zahlt, geschützt oder frei vereinbart sein. Die geschützte Miete wird auf Grundlage von Bedingungen und Kriterien festgelegt, die die Regierung der Republik Kroatien bestimmt. Sie zahlen zum Beispiel Wohnungsnutzer, die die Wohnung auf Grundlage der Vorschriften über die Rechte der kroatischen Veteranen nutzen. Die frei vereinbarte Miete zahlen hingegen Wohnungsnutzer, für die das Gesetz keine geschützte Miete vorsieht. Eine frei vereinbarte Miete aus einem unbefristeten Wohnungsmietvertrag kann vor Ablauf von einem Jahr nicht geändert werden. Nach Ablauf dieser Frist können Vermieter und Mieter schriftlich eine Änderung der Miethöhe vorschlagen.

Steuer auf die Wohnungsvermietung

Das Wohnungsmietgesetz (Zakon o najmu stana) regelt lediglich die Verpflichtung der Parteien, einen Mietvertrag über die Wohnung abzuschließen, der nicht notariell beglaubigt werden muss. Die Höhe der Steuer auf die Wohnungsmiete regelt es jedoch nicht. Wie hoch die Steuer auf die Wohnungsmiete ausfällt, bestimmt sich nach den Vorschriften des Einkommensteuergesetzes (Zakon o porezu na dohodak). Nach diesem Gesetz ist der Vermieter, der Einkünfte aus Vermögen durch die Vermietung seiner Immobilie erzielt, verpflichtet, die Vermietung innerhalb von acht Tagen anzumelden. Die Anmeldung ist bei der Steuerverwaltung (Porezna uprava) einzureichen, die für seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt zuständig ist, und zwar zur Eintragung in das Register der Einkommensteuerpflichtigen sowie zur Festsetzung der Steuer auf die Wohnungsmiete. Die Steuer auf die Wohnungsmiete ist gemäß dem Bescheid der Steuerverwaltung zu zahlen, und zwar bis zum letzten Tag des Monats für den laufenden Monat.

Steuer auf die Wohnungsvermietung und Festsetzung der Steuerhöhe

Die zuständige Steuerverwaltung (Porezna uprava) berechnet die Höhe der Steuer auf die Wohnungsvermietung als Einkommensteuer auf Einkünfte aus Vermögen auf der Grundlage des im Mietvertrag angegebenen Mietbetrags. Auf den vereinbarten Mietbetrag wendet die Steuerverwaltung zunächst die Regelung des Einkommensteuergesetzes an, wonach bei Einkünften aus Vermögen aus der Vermietung von Immobilien Ausgaben in Höhe von 30% der erzielten Miete anerkannt werden, und es gilt ein Steuersatz von 12%. Mit anderen Worten: Die Steuer auf die Wohnungsvermietung wird auf den um 30% Ausgaben verminderten Mietbetrag zu einem Satz von 12% erhoben. Auf diesen Steuerbetrag wird ein Zuschlag (Prirez) nach dem Satz der Stadt oder Gemeinde berechnet, in deren Gebiet der Vermieter seinen gemeldeten Wohnsitz hat.

In der Praxis sähe das so aus:

Steuer auf die Wohnungsvermietung anhand eines Beispiels

Im Mietvertrag haben Vermieter und Mieter eine Miete von 1.000,00 Kuna vereinbart. Die Steuerverwaltung kürzt diesen Betrag um 30 % steuerlich anerkannter Ausgaben, also um 300,00 kn. Zieht man 300,00 kn von 1.000,00 Kuna ab, ergibt sich ein Betrag von 700,00 kn, das ist die Steuerbemessungsgrundlage. Auf diese 700,00 kn wird der Steuersatz von 12 % angewendet. Somit beträgt die gesamte Steuer auf die Wohnungsvermietung 84,00 kn. Auf diesen Betrag wird ein Zuschlag erhoben. Hat der Vermieter beispielsweise seinen Wohnsitz in Zagreb, zahlt er einen Zuschlag von 18 %, auch wenn er die Wohnung möglicherweise in einem anderen Ort vermietet, in dem es keinen Zuschlag gibt. Der Zuschlag beträgt 15,12 Kuna (18 % von 84,00 Kuna).