✅ Novi poticaji za prvu nekretninu 2025. – sve što morate znati o povratu PDV-a i oslobođenju od poreza
Kupnja prve nekretnine jedno je od najvažnijih financijskih i životnih odluka. No zahvaljujući novim mjerama Vlade Republike Hrvatske, mladima i obiteljima sada je znatno lakše doći do vlastitog doma – i to uz značajnu uštedu. Od 1. siječnja 2025. na snagu su stupile dvije ključne porezne olakšice:
- Povrat 50 % PDV-a na kupnju prve nekretnine u novogradnji
- Oslobođenje od 3 % poreza na promet nekretnina za prvu nekretninu
U ovom blogu donosimo pregled svih uvjeta, limita i primjera – kako biste znali tko ima pravo na poticaje, kako ih ostvariti i na što posebno paziti prilikom kupnje.
🧾 1. Oslobođenje od 3 % poreza na promet nekretnina
Što se mijenja?
Kupci koji kupuju prvu nekretninu više ne plaćaju 3 % poreza na promet nekretnina, koji se do sada plaćao za rabljene nekretnine. Ova mjera primjenjuje se retroaktivno od 1. siječnja 2025. godine.
Tko ima pravo?
- Osobe koje prvi put kupuju nekretninu u Hrvatskoj
- Moraju biti mlađe od 45 godina
- Mjera vrijedi za sve vrste nekretnina (stanovi, kuće, zemljišta) koje se kupuje kao prvi dom
- Vrijedi za rabljene i nove nekretnine, uključujući one izvan PDV sustava
Koliko se štedi?
Primjerice, ako kupujete stan od 150.000 €, bez ove mjere biste morali platiti 4.500 € poreza. Ova mjera vam to u potpunosti briše – i ostavlja taj novac u vašem džepu.
🧾 2. Povrat 50 % PDV-a na prvu nekretninu u novogradnji
Ovo je možda i najznačajnija mjera – posebno za one koji ciljaju novogradnju.
Što se konkretno nudi?
Država vraća polovicu PDV-a koji je već sadržan u cijeni nekretnine ako kupujete novu nekretninu od investitora ili pravne osobe u sustavu PDV-a.
S obzirom da je u Hrvatskoj PDV 25 %, to znači da kupac dobiva natrag otprilike 12,5 % cijene nekretnine.
Tko ima pravo?
- Fizička osoba koja:
- Kupuje prvu nekretninu
- Ima manje od 45 godina
- Kupuje novogradnju od PDV-obveznika
- Ispunjava uvjete cijene i kvadrature (vidi niže)
Kako se podnosi zahtjev?
- Zahtjev se predaje APN-u (Agenciji za pravni promet i posredovanje nekretninama)
- Rok za podnošenje: do 24 mjeseca od dana sklapanja kupoprodajnog ugovora
- Isplata se vrši nakon uplate cijelog iznosa i upisa vlasništva
💶 3. Cijenovni limiti – koliko smije koštati kvadrat?
Pravo na povrat PDV-a nije neograničeno – uvedeni su limiti kako bi se pogodovalo kupcima priuštivih, a ne luksuznih nekretnina.
Kako se limit određuje?
- Cijena po m² ne smije prelaziti 150 % prosječne cijene stanova u jedinici lokalne samouprave (grad/općina)
Primjeri:
| Grad | Prosječna cijena (€/m²) | Maksimalna za povrat (€/m²) |
| Zagreb | 3.051 € | 4.576 € |
| Split | 3.624 € | 5.436 € |
| Osijek | 1.678 € | 2.517 € |
| Zadar | 3.050 € | 4.575 € |
| Bjelovar | 1.044 € | 1.566 € |
Ako je cijena nekretnine veća od gornjeg limita, kupac gubi pravo na povrat.
Ako je cijena između prosjeka i 150 % limita, povrat se računa na prosječnu cijenu, a ne na stvarnu.
📏 4. Kvadratura – koliko veliki stan smijete kupiti?
Uz cijenovni, postoji i kvadraturni limit, koji se temelji na broju članova kućanstva.
| Broj osoba u kućanstvu | Osnovna kvadratura | Maksimalno s tolerancijom (+50%) |
| 1 osoba | 50 m² | 75 m² |
| 2 osobe | 65 m² | 97,5 m² |
| 3 osobe | 80 m² | 120 m² |
| 4 osobe | 95 m² | 142,5 m² |
| 5 osoba | 110 m² | 165 m² |
| 6+ osoba | +15 m² po osobi | +50% |
Primjeri:
- Mlada osoba (samac) kupuje stan od 80 m² → ❌ nema pravo (prevelik stan)
- Par s djetetom kupuje stan od 115 m² → ✅ ima pravo (ispod limita)
- Obitelj s 4 člana kupuje kuću od 150 m² → ✅ ima pravo (ispod 142,5 + tolerancija)
📌 5. Ostali uvjeti i ograničenja
Obveza korištenja
Nekretnina se mora koristiti za stanovanje i to kao stalno prebivalište. Nije dopušteno iznajmljivanje, prodaja ili prepuštanje trećima.
5 godina zabrane otuđenja
Nekretninu morate zadržati najmanje 5 godina. U protivnom, dužni ste vratiti primljeni povrat PDV-a i/ili iznos poreza koji ste izbjegli.
Jedna nekretnina po kućanstvu
Samo jedna nekretnina može biti predmet mjere – ako ste već koristili APN, subvenciju ili slične državne mjere, možda nećete imati pravo.
🏡 6. Kako to sve izgleda u praksi?
Primjer 1 – Idealni slučaj
- Mlada osoba (28 god) kupuje stan u Zagrebu (novogradnja)
- Cijena: 3.100 €/m², 60 m² (ukupno 186.000 € s PDV-om)
- Ispod limita cijene i kvadrature → ✅ ima pravo
- Povrat PDV-a: cca 18.600 €
- Oslobođenje od 3 %: 5.580 €
- Ukupna ušteda: 24.180 €
Primjer 2 – Previsoka cijena
- Par kupuje stan u Splitu od 110 m² po cijeni od 6.000 €/m²
- Cijena prelazi limit (5.436 €/m²) → ❌ nema pravo
📈 7. Što to znači za tržište nekretnina?
Ove mjere će sigurno:
- Povećati potražnju za novogradnjama
- Dodatno podići interes za stanove unutar limita
- Ubrzati prodaju stanova do 100 m² u urbanim zonama
- Povećati pritisak na agencije da educiraju kupce o pravilima
💼 8. Savjeti za kupce i agente
Za kupce:
- Informirajte se prije potpisivanja ugovora
- Provjerite je li cijena po m² unutar limita
- Pazite na kvadraturu i broj članova kućanstva
- Obavezno planirajte stan kao prebivalište
Za agente:
- Budite u tijeku s pravilnicima i cijenama po JLS-u
- Pomažite klijentima da razumiju limite
- Istaknite stanove koji su „unutar mjere“
- Komunicirajte jasno koliko se realno može uštedjeti
✅ Zaključak
Poticaji koji su stupili na snagu od 2025. godine mogu značiti razliku između toga da kupac uđe u svoj dom – ili da ostane podstanar. S povratom 50 % PDV-a i oslobođenjem od 3 % poreza, moguće je uštedjeti i do 25.000 eura na kupnji prve nekretnine.
No kao i uvijek, đavo je u detaljima. Cijena, kvadratura, broj članova kućanstva i rokovi – sve to mora se pažljivo pratiti. Uz pravi savjet, agenta koji zna što radi i brzu reakciju – mjere iz 2025. mogu biti vaša najisplativija odluka godine.
