Suvlasnik (stanar) zgrade je fizička ili pravna osoba koja u zgradi ima vlasništvo nad stanom ili nekim drugim prostorom, a predstavlja ga predstavnik stanara. Radi kvalitetnog upravljanja zgradom, prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 81/15), stanari zgrade moraju sklopiti međuvlasnički ugovor kojim će utvrditi međusobne odnose, uvjete i način upravljanja nekretninom, uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve, odnosno izabrati upravitelja zgrade te ovlaštenog predstavnika stanara zgrade.
Međuvlasnički ugovor u pisanom obliku sastavljaju suvlasnici
Međuvlasnički ugovor u pisanom obliku sastavljaju suvlasnici, a da bi bio valjan potrebno je da ga potpišu suvlasnici čiji je udio u vlasništvu posebnih dijelova zgrade veći od 50% te se tada odluke primjenjuju na ostale suvlasnike u zgradi. Budući da je zakonska obveza suvlasnika zgrade koja ima tri ili više stanova da uz predstavnika stanara odrede i upravitelja zgrade kako bi upravljanje bilo što efikasnije, potrebno je prvenstveno utvrditi koje poslove obavlja upravitelj, a koje predstavnik stanara koji posreduje između suvlasnika i upravitelja.
Dužnosti upravitelja zgrade
Ugovorom o upravljanju suvlasnici ovlašćuju upravitelja da u njihovo ime i za njihov račun obavlja poslove o kojima su donijeli odluke. Poslove redovite uprave upravitelj poduzima na temelju odluke većine suvlasnika, primjerice raspolaže prikupljenim sredstvima zajedničke pričuve kako bi održavao zajedničke dijelove zgrade u uporabnom i funkcionalnom stanju, zastupa suvlasnike u svezi s upravljanjem zgradom u postupcima pred državnim tijelima, pred sudom ili drugim tijelima vlasti, obavlja povremeni i godišnji pregled zgrade i o tome sastavlja zapisnik. S druge strane, izvanredne poslove uprave upravitelj može poduzimati samo na temelju suglasnosti svih suvlasnika ili odluke suda koja je zamjenjuje, a u koje spadaju poslovi poput popravka, dogradnje, nadogradnje, preuređenja, otuđenje cijele zgrade, davanje zgrade u zakup ili najam na dulje od jedne godine, osnivanje hipoteke na zgradi i slično. Da bi mogao poduzimati takve radnje, upravitelj mora surađivati sa predstavnikom suvlasnika koji mu prenaša potrebe i želje stanara zgrade.
Tko može biti predstavnik stanara?
Potreba za predstavnikom stanara postoji jer bi u zgradama sa više stanova bilo neizvedivo da upravitelj mora razgovarati i dogovarati poslove sa svakim od suvlasnika pojedinačno. Zbog toga on predstavlja vezu između upravitelja i stanara zgrade. Kako bi ta suradnja bila što bolja dužan je održavati redovne godišnje sastanke suvlasnika, upoznati ih sa stanjem zgrade te potrebnim radovima na njezinom održavanju a sve kako bi stanari donijeli odluku o poslovima koje bi u njihovo ime i za njihov račun obavio upravitelj. Za predstavnika stanara mora biti odabrana osoba koja je suvlasnik u zgradi, dakle mora biti vlasnik ili suvlasnik stana.
Kako se bira predstavnik stanara?
Predstavnika stanara biraju isključivo suvlasnici zgrade natpolovičnom većinom suvlasničkih udjela na temelju sklopljenog međuvlasničkog ugovora, te mu određuju poslove koje je dužan obaviti. Valja napomenuti da istim ugovorom suvlasnici mogu odrediti dva ili više predstavnika stanara, a ako nitko ne želi biti predstavnik, suvlasnici se čak mogu dogovoriti da se predstavnik imenuje na određeno vrijeme te da se po principu rotacije vrše zamjene.
Koje dužnosti ima predstavnik stanara?
Predstavnik stanara obvezan je voditi brigu o provođenju kućnog reda, načinu korištenja zajedničkih prostora i zemljišta koje služi zgradi. Isto tako, treba voditi brigu o stanju zgrade, dojavljivati kvarove i po potrebi organizirati hitne intervencije i popravke u dogovoru s upraviteljem. Nadalje, sa upraviteljem sklopa ugovor o kreditu, ugovor o upravljanju, te zajedno vrše isplate s računa zajedničke pričuve u svrhu održavanja zajedničkih dijelova. Dužan je redovno izvještavati suvlasnike o svim pitanjima vezanim uz upravljanje, a jednom godišnje podnosi pismeno izvješće o svom radu svim suvlasnicima.
Predstavnik stanare ne može donositi odluke umjesto suvlasnika
Predstavnik ne može donositi odluke umjesto suvlasnika, niti raspolagati sredstvima pričuve prema vlastitoj prosudbi te je dužan nadoknaditi štetu ako se dokaže da je kriv za njezin nastanak. Važno je napomenuti da ga u svako doba mogu smijeniti suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova ako za to postoji važan razlog, a za rad oko zgrade koji je obavio može dobivati naknadu koja se određuje međuvlasničkim ugovorom.