Strankama je podosta puta nejasna razlika između zemljišnih knjiga i knjige položenih ugovora, stoga ćemo nastojati kroz tekst u nastavku predmetno razjasniti.
Knjiga položenih ugovora temelji se na ugovorima o otkupu stanova na kojima postoji stanarsko pravo ili ugovorima koji su sklapani prije stupanja na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 81/15, 94/17) i Zakona o zemljišnim knjigama, dakle kada se nije smatralo bitnim osigurati uvjete neophodne za upis u zemljišnu knjigu.
Kako je nastala knjiga položenih ugovora?
Knjiga položenih ugovora ustrojavala se Pravilnikom o ustrojavanju i vođenju Knjige položenih ugovora iz 1991. godine, sa izmjenama i dopunama 1994. godine.
Navedeni Pravilnik bio je predviđen kao prijelazno rješenje do konačnog uređenja zemljišnoknjižnog stanja za katastarske čestice na kojima su bile sagrađene zgrade u kojima su se nalazili stanovi.
Zbog današnjeg problema postojanja velikog broja neetažiranih zgrada, odnosno što vlasnici posebnih dijelova stanova koji su upisani u knjigu položenih ugovora nemaju interesa pokretati postupak etažiranja zgrade jer temeljem postojećeg upisa stan mogu prodavati, nasljeđivati i slično, 2013. godine donesen je Pravilnik o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine (etažnog vlasništva).
Cilj je pravilnika da se spriječi moguće malverzacije, primjerice mogućnost višestruke prodaje, višestrukog hipotekarnog opterećenja nekretnine i slično.
Ovim člankom opisati ćemo Vam od kojih se dijelova sastoji knjiga položenih ugovora prema navedenom Pravilniku iz 1991. godine.
Stjecanje prava vlasništva na stan polaganjem ugovora u knjigu položenih ugovora
Prema članku 23. Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo, kupac stječe pravo vlasništva na stan upisom u zemljišne knjige nakon što se provede postupak u kojem će se prema posebnom propisu utvrditi oblik i veličina građevne čestice nužne za redovnu uporabu zgrade.
Međutim, ako nekretnina nije upisana u zemljišne knjige, pravo vlasništva na stan stječe se polaganjem ugovora u zemljišno-knjižnoj službi suda na čijem se području stan nalazi i upisom u knjigu koju sud osniva o položenim ugovorima.
Polaganje ugovora u knjigu položenih ugovora dopušteno je i u slučajevima kada je stan stečen prema kojoj drugoj pravnoj osnovi, kao i u slučaju kada se stan otuđuje trećoj osobi.
Zakonom je propisano da ministar pravosuđa i uprave donosi pravilnik o ustrojavanju i vođenju knjige položenih ugovora.
Od kojih se dijelova sastoji knjiga položenih ugovora?
Prema Pravilniku o ustrojavanju i vođenju Knjige položenih ugovora iz 1991. godine, knjiga položenih ugovora vodi se kod zemljišnoknjižne službe suda na čijem se području nalazi stan
koji se upisuje, bez obzira da li je zgrada u kojoj se stan nalazi upisana u zemljišnu knjigu.
Knjiga položenih ugovora sastoji se iz glavne knjige i zbirke isprava te se vodi odvojeno za svaku katastarsku općinu. Glavna knjiga sastoji se od 50 uvezanih poduložaka, te se za svaki stan vodi poseban poduložak. Svaki poduložak sastoji se iz popisnog lista A, vlasničkog lista B i teretnog lista C.
Popisni list
Popisni list A ima dva odjeljka AI i AII.
U odjeljak AI upisuje se zgrada u kojoj se nalazi stan koji je predmet upisa sa naznakom ulice i kućnog broja, te zemljišnoknjižne ili katastarske čestice na kojoj se zgrada nalazi.
U odjeljak AII upisuje se stan koji je predmet upisa s navođenjem položaja stana u zgradi, površine stana te broja i namjene prostorija.
Vlasnički list
U vlasnički list B upisuju se podaci o položenom ugovoru, ime, prezime, jedinstveni matični broj građana (JMB) i prebivalište vlasnika, vlasnički dio te ograničenja glede osobe vlasnika u svezi slobodnog raspolaganja stanom.
Teretni list
U teretni list C upisuju se tereti i ograničenja, primjerice hipoteka, služnosti i slično.
Zbirka isprava
U zbirku isprava pohranjuje se ovjerovljeni prijepis isprave na temelju koje je izvršen upis u knjigu položenih ugovora.
Prijedlog za upis ugovora i knjiga položenih ugovora
Polaganje ugovora i upis u knjigu položenih ugovora sud provodi na prijedlog ugovornih strana.
Uz prijedlog za upis predlagatelj je zemljišno-knjižnom sudu dužan priložiti:
– ispravu (ugovor o prodaji stana ili presudu koja ga nadomješta) koja sadrži sve podatke koji se upisuju u list A,
– dokaz o tome da je prodavatelj nositelj prava raspolaganja na stanu koji je predmet upisa odnosno vlasnik.
Sud izdaje izvadak iz knjige položenih ugovora na način kako se izdaje zemljišnoknjižni izvadak.
