Imamo često upite ove vrste od naših potencijalnih stranki koji su čuli za ružna iskustva ili su ih imali sami pa se boje dati stan ponovno u najam , tekst u nastavku je školski primjer događaja i raspleta istoga u odnosu na najmoprimce koji odluče biti „ sam svoj majstor“ i potpisati ugovor o najmu nekretnine sa interneta ili iz narodnih novina.
Ujedno tekst u nastavku je odgovor zašto angažirati agenciju za nekretnine.
Zbog neplaćene najamnine u ugovorenom roku otkazali ste najmoprimcu ugovor o najmu stana ili ste mu zbog štete koju je nanio u stanu svojom krivnjom raskinuli ugovor? Nakon proteka otkaznog roka, odnosno raskida ugovora o najmu stana najmoprimac se ne želi iseliti iz stana? Ovim člankom saznajte kome i kada se podnosi vlasnička tužba za iseljenje te odluke koje sud tim povodom donosi.
Razlozi za otkaz ugovora o najmu stana
Sukladno Zakonu o najmu stanova, najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana koriste stanom suprotno Zakonu i ugovoru o najmu stana, a posebno:
– ako najmoprimac ne plati u ugovorenom roku najamninu i druge ugovorene troškove u svezi sa stanovanjem
– ako najmoprimac stan ili dio stana daje u podnajam, bez dopuštenja najmodavca
– ako najmoprimac ili drugi korisnici stana ometaju druge najmoprimce ili korisnike zgrade u mirnom korištenju stanom ili poslovnim prostorom
– ako se stanom koristi osoba koja nije navedena u ugovoru o najmu to za vrijeme dulje od 30 dana bez dopuštenja najmodavca, osim u slučaju kad je riječ o bračnom drugu, potomku
ili roditelju najmoprimca koju je prema zakonu dužan uzdržavati
– ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana ne koriste stanom za stanovanje, već se njime koriste u cijelosti ili djelomično za druge namjene.
– ako se najmodavac namjerava useliti u stan sam ili namjerava useliti svoje potomke, roditelje ili osobe koje je prema posebnim propisima dužan uzdržavati, pod uvjetom da je
najmoprimcu osigurao drugi odgovarajući stan s pravima najma stana na neodređeno vrijeme.
Pisana opomena
U navedenim slučajevima najmodavac ne može otkazati ugovor o najmu stana ako nije prethodno pisano opomenuo najmoprimca da u roku od 30 dana otkloni navedene razloge za otkaz, primjerice da plati najamninu. Protekom navedenog roka, ako najmoprimac nije otklonio razloge za otkaz, najmodavac je ovlašten da otkaže ugovor o najmu stana u pisanom obliku s brazloženjem. Tada je otkazni rok za iseljenje najmoprimaca tri mjeseca, a ako se namjerava useliti najmodavac ili članovi njegove obitelji je šest mjeseci i počinje teći prvog dana sljedećeg mjeseca od mjeseca u kojem je otkaz primljen.
Razlozi za raskid ugovora o najmu stana
Osim otkaza, sukladno Zakonu o najmu stanova (NN 91/96, 68/18), najmodavcu je dana mogućnost da raskine valjani ugovor o najmu stana.
Do raskida ugovora dolazi u slučajevima:
– ako najmoprimac ili drugi korisnik svojom krivnjom nanose štetu na zajedničkim prostorijama, uređajima i dijelovima zgrade a koju u roku od 30 dana nisu otklonili,
– ako najmoprimac preinačuje stan, zajedničke prostorije i uređaje zgrade bez prethodne pismene suglasnosti najmodavca.
Zbog navedenih razloga najmodavac je ovlašten raskinuti ugovor o najmu stana u pisanom obliku, s obrazloženjem i rokom iseljenja iz stana koji ne može biti kraći od 15 dana.
Kome se podnosi vlasnička tužba za iseljenje?
Prema Zakonu o najmu stanova, ako se najmoprimac ne seli iz stana u roku od tri mjeseca, odnosno šest mjeseci u slučaju otkaza, ili najmanje 15 dana u slučaju raskida ugovora o najmu stana, najmodavac može nadležnom sudu podnijeti tužbu za iseljenje.
Vlasnička tužba za iseljenje podnosi se Općinskom sudu na čijem se području nalazi nekretnina.
Vlasnička tužba za iseljenje i njezin sadržaj
Sukladno Zakonu o parničnom postupku, vlasnička tužba za iseljenje mora sadržavati:
– oznaku suda,
– ime, prebivalište, odnosno boravište stranaka, njihovih zakonskih zastupnika i punomoćnika, ako ih imaju,
– osobni identifikacijski broj stranaka
– predmet spora,
– sadržaj izjave te
– potpis podnositelja.
Budući da izjava sadrži zahtjev za iseljenje, tužitelj u tužbi treba navesti činjenice na kojima temelji zahtjev i dokaze kad je to potrebno. Kao dokaze tužitelj prilaže zemljišnoknjižni izvadak kojim potvrđuje da je on vlasnik stana, ugovor o najmu stana kojim je stan dao na korištenje tuženiku, te dokaz da je ugovor o najmu stana otkazan ili raskinuti.
Tužitelj tužbom predlaže da sud donese presudu kojom će se naložiti tuženiku da se iseli iz stana jer se u njoj nalazi bez pravne osnove, a nije se voljan iseliti.
Vlasnička tužba za iseljenje i odluke suda
Postupak pokrenut vlasničkom tužbom za iseljenje najmoprimca je hitan.
Ukoliko usvoji tužbeni zahtjev najmodavca, sud donosi kondemnatornu presudu kojom nalaže tuženiku da se iseli iz stana te da taj stan preda u posjed tužitelju, sve u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe.
Ako se ni protekom navedenog roka najmoprimac ne želi iseliti iz stana, najmodavac je ovlašten pokrenuti ovršni postupak radi prisilnog iseljenja najmoprimca iz stana te predaje nekretnine u posjed najmodavcu.