Stjecanje prava vlasništva nekretnina za strane osobe u Republici Hrvatskoj
Planirate kupiti nekretninu na području Republike Hrvatske, a zanima Vas koje uvjete morate ispuniti da biste postali njezin vlasnik? Stjecanje prava vlasništva je pravni institut poznat u svim europskim zemljama. Isto tako, ako ste smrću ostavitelja stekli nekretninu na području Hrvatske, ovaj članak će Vam objasniti dodatne uvjete koji se moraju ispuniti da biste postali njezin vlasnik.
Pretpostavke za stjecanje vlasništva nekretnina
Pravni poredak Republike Hrvatske priznaje strancima jednaku sposobnost stjecanja prava vlasništva nekretnina na području Republike Hrvatske kao i domaćim državljanima, ali uz opće i posebne pretpostavke, za strance postoje dodatna ograničenja.
Prema odredbama Zakona o vlasništvu i drugih stvarnih prava (NN 81/15), fizička se osoba smatra stranom kad nema državljanstvo Republike Hrvatske, a pravna osoba kad ima registrirano sjedište izvan područja Republike Hrvatske.
Da bi strane osobe postale vlasnici nekretnine na području Republike Hrvatske, najprije moraju biti ispunjene opće pretpostavke, odnosno sposobnost nekretnine da bude objekt prava vlasništva, primjerice strane osobe ne mogu steći pravo vlasništva na poljoprivrednom zemljištu ili šumskom zemljištu. Zahtijeva se da stjecatelj bude sposoban da stekne pravo vlasništva, te da postoji valjani pravni temelj da stjecatelj na tom objektu stekne pravo vlasništva. Budući da se vlasništvo može steći na temelju pravnog posla, odluke suda, odnosno druge nadležne vlasti, nasljeđivanjem i na temelju zakona, upravo su, ovisno o tim pravnim temeljima stjecanja, propisane dodatne pretpostavke za slučaj stjecanja prava vlasništva nekretnina za strane osobe u Republici Hrvatskoj.
Stjecanje prava vlasništva nasljeđivanjem
Da bi domaće i strane osobe stekle pravo vlasništva nekretnine na temelju nasljeđivanja, uz opće pretpostavke, potrebno je da se ispune i posebne pretpostavke. Potrebno je da je dotadašnji vlasnik nekretnine preminuo, da je nekretnina nakon njegove smrti u sastavu njegove ostavine, te da je stjecatelj zakonski ili oporučni nasljednik ostavitelja.
Međutim, da bi strana osoba postala vlasnik nekretnine u Hrvatskoj, uz opće i posebne uvjete postrebna je i dodatna pretpostavka, odnosno da postoji uzajamnost.
Pod kriterijem uzajamnosti podrazumijeva se da strana pravna i fizička osoba mogu steći pravo vlasništva nekretnine nasljeđivanjem samo ako hrvatske pravne i fizičke osobe mogu steći pravo vlasništva nasljeđivanjem prema pravu države kojoj ta strana osoba pripada.
Budući da se postojanje uzajamnosti kod nasljeđivanja predmnijeva, osim ako se dokaže suprotno, strana osoba stječe pravo vlasništva nekretnine u trenutku ostaviteljeve smrti, a upisom u zemljišne knjige štiti svoje pravo vlasništva prema trećim osobama.
Iznimka postoji ako Republika Hrvatska radi zaštite interesa i sigurnosti određeno područje zakonom proglasi područjem na kojem strane osobe ne mogu imati pravo vlasništva.
Nasljeđivanjem pravna osoba ne bi mogla na tom području steći vlasništvo nekretnine, pa ima pravo na naknadu prema propisima o izvlaštenju, kao da joj je ta nekretnina oduzeta u postupku izvlaštenja.
Stjecanje prava vlasništva na temelju pravnog posla
Domaće i strane fizičke i pravne osobe stječu pravo vlasništva nekretnine ako se uz opće pretpostavke ispune i posebne.
Zahtijeva se da je nekretnina stečena na temelju valjanog pravnog posla, primjerice valjanog ugovora o kupoprodaji, da je osoba koja prodaje stvar njezin vlasnik, te da se pravo vlasništva upiše u zemljišne knjige.
Međutim, za strane se osobe uz dodatnu pretpostavku, kriterij uzajamnosti traži da javna vlast odobri to stjecanje.
Strana osobe koja namjerava steći vlasništvo određene nekretnine na području Republike Hrvatske ili osobe koja namjerava otuđiti tu nekretninu na temelju pravnog posla, potrebno je da zahtijeva od ministra nadležnog za poslove pravosuđa da daje suglasnost.
U postupku davanja suglasnosti, koji se uvijek odnosi na određeni pravni posao, uz zahtjev je potrebno dostaviti pravnu osnovu stjecanja prava vlasništva nekretnine, primjerice ugovor o kupoprodaji i izvadak iz zemljišne knjige.
Ministar ispituje jesu li ispunjene pretpostavke za valjanost pravnog posla, a to je prije svega može li nekretnina biti objekt prava vlasništva , te može li strana pravna i fizička osoba na toj nekretnini steći pravo vlasništva.
Nakon što ishodi suglasnosti na pravni posao, strana osoba može ishoditi upis svog prava vlasništva u zemljišnim knjigama.
Važno je naglasiti da ako je stranoj osobi uskraćena suglasnost, ona ne može ponoviti zahtjev za davanje suglasnosti na stjecanje prava vlasništva iste nekretnine prije nego što protekne 5 godina od dana podnošenja zahtjeva koji je odbijen.
Nekretnine na kojima strane osobe ne mogu stjecati pravo vlasništva
Stranci su potpuno isključeni od mogućnosti stjecanja prava vlasništva:
na nekretninama koje se nalaze na području za koje je radi zaštite interesa i sigurnosti Republike Hrvatske određeno da na njemu stranci ne mogu imati pravo vlasništva
na poljoprivrednom zemljištu prema Zakonu o poljoprivrednom zemljištu;
šumi i šumskom zemljištu prema Zakonu o šumama;
na zaštićenim dijelovima prirode (nacionalni park, park prirode i slično) prema Zakonu o zaštiti prirode.
Nekretnina stečena na tom području postala bi vlasništvo Republike Hrvatske, a strana osoba imala bi pravo na naknadu prema propisima o izvlaštenju, kao da joj je ta nekretnina oduzeta u postupku izvlaštenja.