Je li moguća prodaja nekretnine pod hipotekom?
Hoće li itko kupiti moju kuću?
Želio bih prodati stan, ali je opterećen hipotekom?
Kome se mogu obratiti za pomoć?
Koliko će trajati to sve?
Kakvi sve troškovi postoje?
Mogu li ja to uopće?
Ako ste i vi jedan od onih kojeg muče ova i slična pitanja, konačno možete odahnuti. Pred vama je vodič koji će razjasniti bitna pitanja – o tome što sa nekretninom koju želite prodati, a koja na sebi ima dodatan teret, tj. hipoteku.
Neovisno o tome jeste li prodavatelj ili kupac, sasvim je razumljivo da želite zaštiti svoj interes. Osim toga, strah i frustracija su uobičajene reakcije za postupak, kojim se rješava pitanje nekretnine. Upravo zato donosimo ovaj vodič kako bi otklonili vaše strahove i pripremili vas na sve o čemu morate voditi računa.
Od ključne je važnosti da prodavatelj od kupca ne skriva činjenicu da je u pitanju prodaja nekretnine pod hipotekom.
Prodaja nekretnine pod hipotekom – o čemu se tu, zapravo, radi?
Prije svega, idemo razjasniti što je to hipoteka točno.
Definiciju hipoteke možemo pronaći u Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 81/2015). Hipoteka je založno pravo koje prati nekretninu, neovisno o njenom vlasniku. Hipoteka nad nekretninom postoji kao sredstvo osiguranja vjerovnika – da će određena novčana obveza biti izvršena – od strane dužnika prema vjerovniku. Kao što sami već dobro znate, banka se hipotekom osigurava, da ćete joj vratiti novac koji ste od nje posudili. To osiguranje vrijedi i u slučaju, ako nastanu određene okolnosti, zbog kojih vi nećete biti u mogućnosti otplatiti kredit. Svidjelo se to nama ili ne, stvari tako funkcioniraju jer pri dogovaranju kredita na to ste pristali.
No, što sa hipotekom kada svoju nekretninu poželite prodati?
Neovisno o razlogu prodaje nekretnine, hipoteka jest teret koji postoji na nekretnini. I to za sve vrijeme trajanja obaveze dugovanja, prema vjerovniku. Ali, u ovom slučaju, bitno je znati da teret hipoteke na nekretnini, ne ograničava promet tom istom nekretninom. To jest, prodaja nekretnine pod hipotekom nije zabranjena. Dakle, moguće je prodati stan ili kuću pod hipotekom.
Prodaja nekretnine pod hipotekom, iako zvuči komplicirano i dugotrajno, ipak ima tri rješenja. Ovisno o mogućnostima prodavatelja i kupca, moguće je odabrati jednu od sljedećih opcija.
Detalje o hipotekama možete pronaći i ovdje – https://imperium-immobiliare.hr/hipoteka-zalozno-pravo-na-nekretnini/
Prodaja nekretnine pod hipotekom – kako izgleda rješenje?
Prva mogućnost – ide na teret vlasnika nekretnine koja je pod hipotekom.
Znači, vlasnik nekretnine želi prodati nekretninu pod hipotekom, i pritom se obvezuje, da će podmiriti dio kredita, koji je potreban da bi banka zatvorila dug na određenoj nekretnini.
Ako prodavatelj ima tu namjeru – po odluci o prodaji nekretnine – dogovorit će sa bankom prijevremenu otplatu kredita, za koji postoji hipoteka. Banka će izdati “pismo namjere za zatvaranje kredita”. Taj dokument označava koji je točno iznos dospjelog dugovanja po kreditu. Navedeni iznos, prodavatelj nekretnine mora platiti, prije nego što nekretninu proda. Ovaj dokument banke je službena isprava. Na taj način banka daje garanciju, da će po ispunjenju obveze dužnika, odobriti brisanje založnog prava hipoteke, na predmetnoj nekretnini. To znači, da će po otplati kredita u cjelosti, nekretnina biti oslobođena tereta hipoteke, u zemljišnoj knjizi.
Postupak prijevremene otplate kredita obavezno prati naknada banke za prijevremenu otplatu. Podatak o visini naknade za prijevremenu otplatu kredita – nalazi se u ugovoru o kreditu. Ugovor o kreditu, potpisali ste sa bankom, u vremenu koje je prethodilo realizaciji kredita. Točan iznos naknade za prijevremenu otplatu kredita, možete saznati u banci, u kojoj ste podigli kredit.
Nakon otplate kredita, banka izdaje “brisovno očitovanje” (brisovnicu ili izjavu za brisanje). Brisovno očitovanje od banke – vlasnik nekretnine – predaje zemljišnoknjižnom odjelu općinskog suda. Uz ovaj dokument, potrebno je podnijeti “prijedlog kojim se traži brisanje hipoteke” na određenoj nekretnini. Za brisanje založnog prava hipoteke na nekretnini, potrebno je platiti sudsku pristojbu.
Nakon što vlasnik nekretnine – primi potvrdu o tome da je izvršeno brisanje založnog prava hipoteke nad nekretninom – može nesmetano nastaviti postupak prodaje nekretnine.
Drugi način – kada je preostali iznos kredita (vlasnika nekretnine), manji od kupoprodajne cijene nekretnine koju želi prodati.
U tom slučaju, kupac nekretnine – isplatit će banci kod koje je vlasnik nekretnine podigao kredit (banka vjerovnik) – preostali iznos dugovanja po kreditu. A razliku do pune kupoprodajne cijene, kupac će isplatiti na račun prodavatelja nekretnine.
Takozvana isplata na dva računa po dvije osnove za istu svrhu. Jednostavnije rečeno, to izgleda ovako:
Prvi dio uplate ide na račun banke, na ime hipotekarnog kredita.
Drugi dio uplate ide na račun prodavatelja, kao razlika do punog iznosa kupoprodajne cijene nekretnine.
Kada banka zaprimi uplatu na ime kredita i dugovanje po kreditu zatvori u cjelosti, izdati će “brisovno očitovanje”. Na temelju brisovnog očitavanja – vrši se brisanje založnog prava hipoteke nad nekretninom, koja je bila predmet ovog pravnog posla.
Praktično to znači sljedeće:
Ivan je prodavatelj nekretnine pod hipotekom. Ivan je podigao kredit u banci, zbog kojeg sad postoji hipoteka na nekretnini. Ivan je banci dužan još 20.000 EUR-a kako bi u potpunosti bi zatvorio kredit. Ivan nekretninu cijeni 50.000 EUR-a i želi je prodati Marku.
Marko je kupac nekretnine pod hipotekom, koja košta 50.000 EUR-a + ima hipoteku zbog duga od 20.000 EUR-a.
Ivan i Marko su dogovorili sljedeće – Kupac Marko će banci platiti iznos 20.000 EUR-a na ime dugovanja, zbog kojeg postoji hipoteka. I Marko će platiti preostalih 30.000 EUR prodavatelju Ivanu na račun, jer je cijena nekretnine 50.000 EUR-a.
Kada banka primi iznos od 20.000 EUR-a, zatvorit će obveze po kreditu. I izdati brisovno očitovanje založnog prava hipoteke, nad nekretninom koja je bila predmet ovog pravnog posla.
Iako je riječ o standardnom i uobičajenom postupku, ipak predstavlja ozbiljan pravni posao za čije rješavanje je najbolje angažirati stručnjaka stoga Vam stojimo na raspolaganju!
Treća opcija – prodavatelj nekretnine prebacuje hipoteku sa nekretnine koja je predmet prodaje, na drugu nekretninu.
U tom slučaju, prvo što prodavatelj mora učiniti jest – kontaktirati banku kod koje je podigao kredit. Banka kod koje je prodavatelj podigao kredit mora dati suglasnost, da se hipoteka prenese na drugu nekretninu. Ako banka izda ovakvo dopuštenje, prodavatelj mora računati na trošak za obradu dokumentacije i ponovnu solemnizaciju ugovora. Prodavatelj također, mora zatražiti od banke, brisanje hipoteke s vlasničkog lista dosadašnje nekretnine.
Sama činjenica da je određena nekretnina opterećena hipotekom ne znači da ona nije dobar predmet kupovine.
Prodaja nekretnine pod hipotekom – iz perspektive kupca
U praksi često možemo vidjeti kako kupci nisu blagonakloni kupovini nekretnine pod hipotekom. Čak i kada im određena nekretnina iznimno odgovara zbog karakteristika kao što su lokacija, izgled, kvadratura stambenog prostora i slično.
Sama činjenica da je određena nekretnina opterećena hipotekom, ne znači da ona nije dobar predmet kupovine.
Bitno je dobro se upoznati sa stvarnim stanjem nekretnine te procesom koji prethodi ostvarenju ovog pravnog posla. Od ključne je važnosti da prodavatelj od kupca ne skriva činjenicu da je u pitanju prodaja nekretnine pod hipotekom. Iz razloga, što će kupac za stanje hipoteke saznati prije ili kasnije. I onda će, pod sumnjom da ga prodavatelj nastoji prevariti, odustati od kupovine.
Osim toga, prodaja nekretnine pod hipotekom, može i u prodavatelju izazvati osjećaj straha i neugode, jer željeno rješenje nije na vidiku.
Bit će kupaca koji će otići odmah. Jer se nisu spremni nositi sa dužinom vremena ili zahtjevnošću postupka. I to je u redu. Morate prihvatiti da postoje takvi ljudi. To nije ništa osobno.
Bit će kupaca koji će se predomisliti u nekom trenutku postupka. Nakon što je izgledalo da su zainteresirani za kupnju, i da im teret hipoteke na vašoj nekretnini ne predstavlja problem; i biti će onih, a za vas je dovoljan samo jedan, koji će izdržati proceduru, papirologiju i vrijeme koje je potrebno sa se riješi ovaj posao; jer je zaljubljen u vašu kućicu, jer je okućnica savršena, pogled je prekrasan, travnjak je ogroman, voćnjak je bogat, itd.
Vrlo je važno, da vi kao prodavatelj postupate u dobroj namjeri, da vas ne obeshrabre prethodni neuspjeli pokušaji, i da zadržite početni entuzijazam, jer pravi kupac će sigurno doći.
Bitno za obje strane jest dobra priprema. Upoznajte se sa situacijom. Prikupite informacije o postupcima koji vas čekaju. Postupajte u dobroj vjeri i najboljoj namjeri prema svima sa kojima ste u kontaktu. I rješenje će neminovno doći. Stručne osobe koje imaju znanje i iskustvo u ovakvim poslovima, poput Agencija za nekretnine i Odvjetničkih ureda te Javnih bilježnika, svakako mogu pomoći – da svaka od uključenih strana, zaštiti svoja prava i interese, na najbolji mogući način.
Kako odvjetnik može pomoći kada je u pitanju prodaja nekretnine pod hipotekom?
Strah kojim ste opterećeni zbog neznanja;
Nesigurnost koju osjećate zbog neizvjesnosti vremena;
Nepoznavanje specifičnih procesa kupoprodaje nekretnine.
Sve su ovo opravdani osjećaji koje je moguće kontrolirati. Ako uz sebe imate odgovornu i stručnu osobu kojoj je jedini zadatak zaštititi vaša prava i interese. Odvjetnički ured čine brojni pojedinci koji posjeduju znanje iz raznih grana prava. U cilju im je, da cijelu kompliciranu proceduru, za vas učine jednostavnijom. Ljudi se često oslanjaju na razne šprance ugovora koje pronađu na internetu, pod idejom da prođu jeftinije. Prodaja nekretnine pod hipotekom je ozbiljno pitanje. I to ono koje može imati dugotrajne posljedice za imovinu – kako prodavatelja, tako i kupca. Odvjetnik ima sve potrebno znanje o pravnim procesima te ugovorima koji se primjenjuju na području Republike Hrvatske. Zadatak odvjetnika jest da radi u najboljem interesu stranke koja ga je angažirala. Poštujući, naravno, pravni poredak države u kojoj živimo. Kao prodavatelj nekretnine pod hipotekom – prije odabira odvjetničkog ureda koji će vas zastupati – ugovorite sastanak sa osobom, koja će biti zadužena za vođenje cjelokupnog postupka. Odvjetnički ured, Agencija za promet nekretninama te svi drugi pravni subjekti – čija je prisutnost nužna u ovom procesu – vaš su tim sa kojim ćete surađivati u sljedećih nekoliko mjeseci. Imajte na umu, da komunikacija između svih strana mora biti transparentna i učinkovita. Djelatnici moraju biti stručni te dobro poznavati materiju, pravo i procese. Sve procedure, zahtjevi, obrasci i dokumentacije moraju vam biti potpuno jasni. To znači, da ste u svakom trenutku pravovremeno obaviješteni o statusu vašeg predmeta. Dakle, kada su u pitanju predradnje u vezi prodaje nekretnine pod hipotekom, osigurajte sebi da vas zastupaju stručnjaci. Iz jednostavnog razloga – da vam budućnost ne bi zadala više glavobolje od sadašnjosti.