Odlučili ste kupiti svoju prvu nekretninu te se pitate kako krenuti u potragu, odnosno da li ćete kupiti nekretninu sami ili želite da Vam sve to obave agencije za nekretnine? Ukoliko angažirate agenciju zanima Vas koliko joj trebate platiti naknadu za posredovanje?
U ovome članku možete pronaći odgovore na pitanja kako angažirati agenciju za nekretnine. Agencije za nekretnine mogu raspolagati specijalističkim znanjima. Proces kupnje ili prodaje nekretninine za većinu je ljudi kompliciran, rizičan i vrlo delikatan, a osobitno ako se u njega upuštaju samostalno bez stručne pomoći.
Budući da Vam najmanji propust u procesu kupovine može zakomplicirati cijeli postupak te Vas na kraju i daleko više koštati, u praksi postoji potreba za angažiranjem agencije za nekretnine specijalizirane za obavljanje kupoprodaje nekretnina. Agencije za nekretnine predstavljaju sigurnost za kupca prilikom kupoprodaje pod uvjetom da su dobro upućene u pravnu regulativu, građevinsku struku, arhitekturu, energetsku učinkovitost, financije, ugovorne odnose i administrativne procedure.
Registru posrednika koji vodi Hrvatska gospodarska komora
Međutim, prije nešto što se odlučite kupiti nekretninu preko agencije za nekretnine potrebno je da provjerite u Registru posrednika koji vodi Hrvatska gospodarska komora radi li agencija s kojom ste stupili u kontakt legalno. Prema Zakonu o posredovanju u prometu nekretnina (NN 32/19), posrednik u prometu nekretnina (agencija) je trgovačko društvo, trgovac pojedinac ili obrtnik, registriran za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina koji ima sjedište na teritoriju Republike Hrvatske ili na teritoriju države ugovornice Ugovora o Europskom gospodarskom prostoru.
Kojim sve znanjima raspolaže agencija za nekretnine?
Da bi agencija imala znanje i iskustvo koje Vam treba za kupnju nekretnine, kao prvo mora imati licencu, što znači da obavezno mora imati najmanje jednog stručnog agenta koji ima položen državni stručni ispit za poslovanje nekretninama. Agent sa položenim ispitom ima široko znanje vezano za nekretnine, odnosno dobro je upućen u prostorne planove, katastar, zemljišne knjige, poreze, financije, kredite, gradnju, ugovorne odnose, pravne procedure, te vrlo često mora biti i dobar psiholog, pristojan, pun samopouzdanja te profesionalan u svakom smislu.
Osim toga, agencija mora imati ured u kojem radi i prima stranke, te svakako mora imati odvjetnika za nekretnine odnosno pravnika za nekretnine koji će stalno pratiti promjene u zakonima vezanim za nekretnine. Valja imati na umu da ako angažirate ilegalnu agenciju te ako se pojave bilo kakve komplikacije u fazi realizacije kupoprodaje, apsolutno ste ranjivi i nezaštićeni u svakom pogledu. Zbog toga je poželjno da se uvijek raspitate o agenciji kojoj se obraćate, pogledate malo preporuke da vidite koliko su prisutni u oglašavanju, te se na temelju toga odlučite koja agencija Vam ulijeva povjerenje da joj povjerite svoju nekretninu u prodaju.
Obveze koju ima agencija za nekretnine ukoliko je angažirana od strane prodavatelja
Ukoliko ste vlasnik nekretnine, najsigurniji način da prodate svoju nekretninu je da angažirate agenciju za nekretnine kako bi Vam pronašla kupca. U tom slučaju prvo trebate provjeriti naplaćuju li agencije proviziju samo od prodavatelja ili i od kupca jer bi se zbog naplate provizije sa obje strane Vaša nekretnina mogla zaobići na tržištu. Osim toga, važno je da se informirate o načinu rada agencije te koje usluge nudi.
Ukoliko ste se odlučili da angažirate profesionalnu osobu iz licencirane agencije za nekretnine prvo je potrebno da sa njim dogovorite sastanak u Vašoj nekretnini kako bi mu omogućili uvid u stanje iste te ste mu dužni predati urednu dokumentaciju vezanu za nekretninu (vlasnički list, građevinska i uporabna dozvola, te osobni dokument). Ako je sve u redu sa dokumentacijom, prodavatelj i agent potpisuju Ugovor o posredovanju kojim prodavatelj ovlašćuje agenciju da oglašava njegovu nekretninu i da mu dovodi kupce te će mu za to isplatiti određenu naknadu. Nakon što agent posjeti Vašu nekretninu te ju fotografira i opiše, iznosi svoje mišljenje o optimalnoj tržišnoj cijeni nekretnine koja se prodaje. Prodavatelj može odrediti cijenu koju on smatra prihvatljivom, ali mora imati na umu da se nekretnine prodaju samo po realnim cijenama. Zatim, oglašava nekretninu na internetu, odnosno domaćim portalima, stranim portalima, plaćenim oglasima, oglašava se na društvenim mrežama i slično.
Zadaće agencije za nekretnine kod prodaje nekretnine
Zadatak agencije je da i dovode potencijalne kupce na razgled nekretnine, pa i po nekoliko puta, ali samo ako su ozbiljno zainteresirani za kupnju nekretnine, te vodi pregovore oko cijene nekretnine. Kada je agencija pronašla kupca sa kojim je uspjela postići dogovor oko cijene, potrebno je da angažira odvjetnika za sastav Ugovora o kupoprodaji kojeg je potrebno ovjerit kod javnog bilježnika. Nakon isplate kupoprodajne cijene te preuzimanju ključeva od strane kupaca, agencija obavlja drugi dio posla, odnosno uknjižbu u zemljišne knjige, u katastar, prijavljuje porez i prebacuje sve režije na ime kupaca. Obveze koje imaju agencije za nekretnine ukoliko je ona angažirana od strane kupca Česte su situacije u praksi u kojima kupci traže stan ali nemaju vremena posvetiti se potrazi. U toj je situaciji najbolje da kao kupac angažirate agenciju za nekretninu kojoj ćete prepustiti brigu oko pronalaska stana i cijelog procesa kupoprodaje. Prije nego što se odlučite za odgovarajuću agenciju, kontaktirajte potencijalne agencije sa kojima ćete razgovarati o Vašim potrebama, željama i očekivanjima u pogledu cijene nekretnine koju ste spremni platiti i brzine realizacije pronalaska odgovarajuće nekretnine. Sa odgovarajućom agencijom sklapate ugovor o posredovanju čime postajete nalogodavac i obvezni ste platiti proviziju ukoliko dođe do realizacije. Sve nekretnine koje su raspoložive na tržištu oglašene su na portalima koji su dostupni svima, odnosno kako agentima tako i potencijalnim kupcima. Ovlašteni agent najprije traži nekretnine u skladu sa željama i potrebama kupca koje su u ponudi njegove agencije. Međutim, ukoliko agencija nema u svojoj ponudi nekretninu kakvu kupac želi, kupac je može angažirati da potraži odgovarajuću nekretninu u ponudi drugih agencija ili na slobodnom tržištu.
Nakon što je agent našao nekretninu koja po opisu i cijeni odgovara potrebama kupca, kupac je ovlašten razgledati nekretninu uz vodstvo agenata gdje pregovaraju o cijeni nekretnine sa prodavateljem. Ako se nakon završenih pregovora kupac odluči na kupnju nekretnine, agencija mora angažirati odvjetnika za izradu kupoprodajnog ugovora. Osim toga, agent za nekretnine u ime kupca izrađuje zahtjev za upis u zemljišne knjige, obavlja prijenos vlasništva i ishođuje vlasnički list.
Kada agent ima pravo na proviziju?
Da bi agent za nekretnine stekao pravo na naknadu za posredovanje, mora sa prodavateljem ili kupcem ovisno o tome tko ga je angažirao, sklopiti ugovor o posredovanju. Navedeni ugovor sklapa se u pisanom obliku na određeno vrijeme. Međutim, ako nije ugovoren rok na koji se sklapa ugovor smatra se da je sklopljen na rok od 12 mjeseci koji se može, sporazumom stranaka, više puta produžiti anexom ugovora Zakon o posredovanju u prometu nekretnina i visina posredničke naknade Prema Zakonu o posredovanju u prometu nekretnina, visinu posredničke naknade agent i nalogodavac, slobodno određuju ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina. Važno je napomenuti da u trenutku sklapanja ugovora o posredovanju pravo agenta na naknadu nastaje uvjetno što znači da pravo na naknadu ostvaruje tek sklapanjem ugovora za koji je i posredovao odnosno sklapanjem predugovora ukoliko su agent i nalogodavac tako ugovorili. U iznos naknade su uključene sve usluge agencije, od odvjetničkih tarifa izrade kupoprodajnog ugovora, preko predaje dokumentacije na uknjižbu, predaje dokumenata na poreznu upravu za razrez poreza, pa čak do prebacivanja svih režija na ime kupca.
Naplata dvostruke provizije
Dakle, u skladu sa svime navedenim može se zaključiti da agencija svoju posredničku proviziju smije naplatiti od prodavatelja ako ju je ugovorom o posredovanju angažirao da mu pomogne pronaći kupca, odnosno od kupca ako ju je angažirao da mu pomogne pronaći nekretninu prema određenim karakteristikama te je za taj angažirani posao sklopio ugovor o posredovanju.
Međutim, u praksi se javljaju situacije u kojima agencija koju je prodavatelj angažirao da mu pomogne pronaći nekretninu, obračunava proviziju i potencijalnim kupcima koji su zainteresirani za obilazak i razgledavanja nekretnine.U takvim situacijama, zainteresirani kupac koji je pročitao agencijski oglas nekretnine u novinama ili je nekretninu vidio u ponudi na internet stranicama agencije za te nekretnine nije nalogodavac koji bi bio u obvezu platiti agenciji posredničku proviziju, nego se smatra tvz. “trećom stranom” za koju ta obveza ne postoji.
